La bonne santé du marché immobilier va-t-elle perdurer ?

Evolution du pouvoir d’achat en France (m²)

L’équipe scientifique de MeilleursAgents dévoile tous les indicateurs du marché immobilier résidentiel ancien dont l’examen conduit à prévoir que le marché conservera sa dynamique actuelle jusqu’à l’été 2019. Toutefois, le changement de cycle est proche et devrait intervenir dans moins d’un an probablement sous l’effet d’une hausse des taux décidée par la BCE.

 

Les indicateurs qui militent en faveur de la poursuite de la dynamique actuelle

 

Premier indicateur encourageant : la baisse du chômage. Malgré une évolution parfois en dents de scie, la tendance du chômage est à la baisse ce qui annonce une tendance positive à moyen terme pour l’évolution de la demande sur le marché immobilier.

Des transactions toujours plus rapides mesurées par un nouvel indicateur exclusif : le Délai de Vente Médian (DVM). Les délais de vente continuent de baisser dans toutes les villes de France à l’exception de Bordeaux et Strasbourg. Le marché urbain est donc généralement fluide voire très fluide (39 jours à Paris, 45 jours à Lyon).

Une demande toujours excédentaire mais qui plafonne. L’Indicateur de Tension Immobilière (ITI) lancé en 2014 par MeilleursAgents mesure le rapport de force entre la demande et l’offre dans une zone géographique et à un moment donné. Aujourd’hui, l’ITI des plus grandes villes de France est systématiquement positif ce qui contribue à la hausse des prix dans un contexte de taux d’intérêt bas.

Cependant, l’évolution de l’ITI préfigure un rapport de force plus équilibré entre acheteurs et vendeurs et d’ici 6 à 12 mois, une évolution moins dynamique des prix.

Un pouvoir d’achat immobilier élevé mais à la peine dans quelques grandes villes. Cet indicateur est comparé au seuil d’un logement décent, soit 36m2 pour deux personnes. Grâce à la faiblesse des taux, le pouvoir d’achat des Français a largement progressé depuis les dix dernières années passant en moyenne de 35 m² en janvier 2008 pour atteindre aujourd’hui 52 m² en moyenne.

Mais les situations locales sont très contrastées et si le niveau national moyen est satisfaisant, le pouvoir d’achat est très en dessous de la norme acceptable à Paris (20 m²), Nice (31 m²), Bordeaux (32 m²) et bientôt à Lyon (37 m²). La situation est plus favorable dans les autres grandes villes : Marseille et Rennes : 49 m², Toulouse et Nantes : 48 m², Lille: 47m², Strasbourg : 46 m², Montpellier : 45 m².

L’absence d’impact négatif de la loi Elan. La loi ELAN qui devrait être votée prochainement n’aura pas d’impact réel sur le marché de l’ancien. Une réduction sensible des droits de mutation, qui sont, en France, parmi les plus élevés en Europe, aurait été bienvenue pour fluidifier le marché et libérer la mobilité des Français. Il faut aussi noter que l’encadrement des loyers rendu possible dans de nombreuses villes par la loi ELAN aura à nouveau un impact négatif sur la demande des investisseurs locatifs.

 

Les indicateurs qui laissent présager un changement de cycle d’ici moins d’un an

 

Plusieurs indicateurs laissent présager un changement de cycle d’ici probablement moins d’un an. Le sentiment des agents Immobiliers qui voient s’inverser l’équilibre du rapport de forces entre acheteurs et vendeurs, les durées d’emprunt qui ne peuvent plus augmenter, la probable remontée des taux d’intérêt par la BCE annoncent clairement un retournement de situation prévisible pour l’été 2019.

Le point de vue des Agents immobiliers : un changement d’équilibre entre l’offre et la demande. Alors qu’en juillet 2017, seuls 16% des agents immobiliers constataient une augmentation de leur stock de mandats, ils sont 25% en juillet 2018. Ce chiffre confirme une fois de plus le retour de vendeurs opportunistes qui profitent des hausses de prix qui battent des records dans certaines zones.

Simultanément, 32% des agents immobiliers déclarent en juillet 2018 avoir un stock d’acquéreurs en baisse. Ils n’étaient que 20% en juillet 2017. La conclusion s’impose d’elle-même : le rapport de forces évolue vers un plus grand équilibre et donc la stabilité voire la baisse des prix… à terme.

Des taux d’emprunt qui ne baissent plus. Le pouvoir d’achat immobilier des Français a été boosté depuis 2011 par la baisse continue des taux d’emprunt. Mais cette période semble arrivée à son terme avec des taux plus bas qui ne baisseront probablement plus. Ne pouvant plus compter sur des baisses de taux pour compenser la hausse des prix, les français empruntent sur des durées plus longues, qui atteignent désormais des sommets. Selon la Banque de France, ces durées atteignent aujourd’hui 240 mois en moyenne (hors rachat et négociation), un niveau que l’on n’avait pas atteint depuis janvier 2007 et qui ne pourra pas être significativement dépassé.

Enfin, le maintien des taux à un niveau plancher ne durera pas éternellement. La BCE a commencé à montrer les premiers signes d’une évolution de sa politique en réduisant progressivement ses opérations de « quantitative easing » et a annoncé une possible hausse des taux à l’horizon de l’été 2019.

Nous sommes donc bien, sinon à la veille d’un changement de cycle, du moins à l’avant-veille d’une modification profonde des conditions du marché et donc d’une inversion de ses tendances avec des prix qui devraient s’orienter modérément à la baisse à la rentrée 2019 soit dans un an. MeilleursAgents prévoit que les prix augmenteront en moyenne en France de +1,5% d’ici l’été 2019.

Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.