Classé au 7è rang mondial du classement Savills* 2015 des villes les plus chères, derrière Moscou, Tokyo, Londres, New-York, Monaco et Hong-Kong, Paris a vu ses prix légèrement évoluer depuis 2012. Le marché parisien retrouve des couleurs après 2 années impactées par des incertitudes économiques et fiscales.
Alors que les prix ont peu évolué à Paris depuis 2012, ils ont vivement progressé à Londres et à New-York. L’écart des prix s’est creusé rendant ainsi le marché parisien plus attractif. Paris se trouve au 7ème rang du classement Savills 2015 des villes les plus chères au monde, derrière Moscou, Tokyo, Londres New-York, Monaco et Hong-Kong qui est en tête.
Malgré le recul d’une place par rapport à l’année 2014, le marché parisien retrouve des couleurs après deux années impactées par des incertitudes économiques et fiscales. Londres, qui a eu de bons résultats en termes de ventes ces deux dernières années, conserve sa quatrième place au classement mais enregistre un fléchissement de marché depuis le début de l’année 2015.
Les prix raisonnables, en comparaison aux autres villes mondiales, ainsi que sa capacité à générer de la plus-value immobilière sur le long terme, assurent à Paris une attractivité certaine. Cette dernière est actuellement renforcée par une conjonction de facteurs favorables qui n’échappe pas aux acquéreurs.
Les acquéreurs étrangers sont de retour sur le marché avec l’envie de concrétiser leur projet immobilier résidentiel de luxe. Leur part atteint un record en 2014, avec plus de 200 ventes enregistrées (de plus d’1 million d’euros). Nombre d’entre eux profitent d’un taux de change qui leur est favorable et de l’écart des prix qui s’est creusé entre Paris et les autres villes mondiales.
Depuis deux ans, les Américains qui ont vu leurs prix flamber et leur pouvoir d’achat augmenter d’environ 19% en France, reviennent sur le marché. Les Anglais, qui sont de fidèles amoureux de Paris, affichent une part assez stable depuis 2007, aux alentours de 8%. Les périodes électorales britanniques des derniers mois expliquent un certain attentisme de leur part. Un changement pourrait s’opérer désormais.
Les Européens, historiquement les plus présents sur ce marché (entre 30% et 50% depuis 2007) voient leur part s’accroître également en 2014 pour atteindre 52% des ventes. Notons que le marché du résidentiel de luxe parisien demeure majoritairement entre les mains des Français qui totalisent chaque année près de 1300 ventes.
La perception de la France au sujet de la fiscalité est, dans une certaine mesure, exagérée en ce qui concerne les résidences secondaires. Le taux d’imposition de 75%, si souvent cité, n’est pas redevable par ceux qui perçoivent leurs revenus dans un pays étranger. Récemment, une décision de la Cour de Justice européenne a réduit l’impôt sur les plus values en modifiant les charges sociales pour les non-résidents. Celui-ci est ainsi passé de 34,5% à 19%.
A Hong Kong et à Singapour, une taxe existe pour les étrangers de 15% sur le prix d’achat des biens immobilier. Aux Etats-Unis, les impôts fonciers, étatiques et municipaux engendrent des frais de détention très élevés. A New-York, par exemple, environ 1,6% de la valeur immobilière est redevable annuellement (ce taux varie en fonction du bien et évolue dans le temps).
L’année 2015 se caractérise avant tout par la croissance des ventes d’immobilier résidentiel de luxe, témoignant d’un retour de la confiance dans le marché. Après deux années de stagnation, le marché rebondit, affichant une progression annuelle de 15% du nombre de ventes d’1 million d’euros et plus. Les 8è, 16è et 6è arrondissements participent activement à cette nouvelle dynamique totalisant près de 750 ventes enregistrées, soit 25% de plus qu’un an plus tôt. Selon les estimations notariales, cette nouvelle tendance devrait se prolonger au moins jusqu’à la fin 2015.
Le marché dispose d’une offre étoffée, résultant d’un cumul depuis 2012. En effet, les mises en ventes ont été plus nombreuses, provoquées par une fiscalité moins claire depuis les dernières élections présidentielles et par de nombreux départs à l’étranger. Le gonflement de l’offre renforce le pouvoir de négociation des acquéreurs potentiels (et donc des délais de transaction) et augmente la pression à la baisse sur les prix.
L’ajustement des prix reste modéré mais visible, y compris dans les quartiers luxueux. Les vendeurs, qui ont une approche plus réaliste du marché, acceptent des négociations et parviennent à conclure leur vente dans des délais raisonnables. Les acquéreurs restent exigeants et négocient au juste prix, en fonction de l’état du bien.
Notons que le prix unitaire des logements vendus dans l’ensemble des arrondissements est 6% moins élevé qu’en 2014 mais, que le prix au mètre carré est en hausse exprimant ainsi une diminution de la taille des biens acquis. Mi-2015, les prix médians des biens d’1 à 3 millions d’euros, s’échelonnent entre 9.540€/m² dans le 4ème arrondissement jusqu’à 12.920€/m² dans le 6ème. Les 4ème, 6ème et 8ème arrondissements enregistrent une très légère augmentation alors que les 1er, 5ème, 7ème et 16ème tendent à la baisse.
*Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, SAVILLS a été fondé en 1855. Côté à la bourse de Londres, SAVILLS dispose d’un réseau de plus de 30.000 collaborateurs dans 60 pays. Le Groupe a racheté Studley Inc. en 2014.
Source : www.savills.fr
