Immobilier résidentiel : Existe-t-il un risque de bulle de crédit en France ?

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Vers une bulle de crédit en France ?

Réaction de Meilleurtaux à la note du Haut Conseil de Stabilité Financière. Celle-ci conclut à un risque de bulle de crédit appelant des mesures correctives, à définir dans les prochains mois.

Vers une bulle de crédit en France ?

 

Le Haut Conseil de Stabilité Financière vient de publier une note sur le diagnostic des risques dans le secteur de l’immobilier résidentiel, et conclut à un risque de bulle de crédit.

Pourtant cette note, dans son élaboration, n’a pas fait l’objet d’un partage avec les professionnels du secteur et notamment les intermédiaires en crédit immobilier. Notons que ces derniers représentent environ 35% de la production annuelle en France.

Rien d’étonnant à ce que Meilleurtaux.com ne partage pas la position alarmiste qui est véhiculée par cette note et un risque de bulle de crédit en France.

Le déficit de logements est certes une réalité dans les très grandes villes les plus dynamiques, mais dans la grande majorité du territoire français l’offre s’accorde finalement avec la demande.

Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.com.

Le crédit immobilier : un risque pour les ménages ?

 

Concernant le crédit et son risque pour les ménages, le Haut Conseil de Stabilité Financière mentionne que le crédit pèse plus lourd pour les ménages en nombre d’années de revenus ; que le taux d’effort s’accroit, et que l’apport diminue.

Ce que nous constatons et mesurons est différent, à savoir que la baisse des taux a tout simplement amélioré, sans risque additionnel pour les ménages, leur pouvoir d’achat immobilier.

Hervé Hatt, Président du Groupe Meilleurtaux.

En effet, la capacité d’emprunt est record et ne cesse de s’améliorer : en hausse de 45% en 10 ans et de 22% en 5 ans, à critères d’endettement équivalents.

En cela, rapporter les années de revenu au montant moyen d’endettement n’a pas de sens pour un ménage. Il ne faut tenir compte que de la capacité à supporter des mensualités « capital et intérêts » rapportées au revenu net mensuel.

Dans des conditions de baisse des taux, il est naturel et non inquiétant que pour une charge d’emprunt mensuelle inchangée, le rapport endettement/revenu annuel augmente.

Hervé Hatt

Ainsi le revenu mensuel nécessaire pour emprunter 200.000€ sur 20 ans est en baisse de 1200€ par rapport à 2014. Au final le coût total (somme des intérêts) d’un emprunt de 200.000€ est en baisse de 65% en 5 ans !

En ce qui concerne le « taux d’effort » moyen, les établissements de crédit continuent à respecter un ratio d’endettement proche de 33%. Les cas où ce ratio s’élève à 35% ou plus sont ceux de ménages à revenus élevés, ou dans les cas d’investissement locatifs.

Par ailleurs comme le rapport le souligne, le taux d’effort actuel à 30% est plus bas qu’il ne l’a été de 2008 à 2012, et ce niveau actuel n’est en rien alarmant.

Maël Bernier

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Le crédit immobilier « à la Française » est le plus sécurisé d’Europe

Comme le rappelle Hervé Hatt, le crédit immobilier « à la Française » est le plus sécurisé d’Europe, ce qui n’est jamais assez souligné ni en France ni sur la scène européenne. Rappelons à cet effet les 5 caractéristiques de notre système bancaire dont la combinaison est unique à notre pays.

1. Les prêts sont à taux fixe sur toute la durée du prêt (>90% de la production), contre des prêts à taux variables, capés ou non, ou des taux fixes pendant une durée limitée (2 à 10 ans) dans les autres pays européens.

2. Plus de 90% de la production se fait en prêts amortissables. Cela signifie donc que l’endettement de chaque ménage diminue progressivement, tandis que se constitue chaque mois une épargne forcée dans l’actif patrimonial de base d’un ménage.

3. Les prêts respectent quasi systématiquement un ratio d’endettement (33%) associé à une vérification du « reste à vivre » et du « saut de charge ».

4. Les prêts sont garantis par une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers ou une caution.

5. Les emprunteurs et les banques sont sécurisés par la souscription quasi-systématique d’une assurance-emprunteur (>90% de la production) couvrant décès, incapacité temporaire de travail, invalidité et même dans certains cas des options additionnelles comme la perte d’emploi.

Le crédit immobilier également risqué pour les banques ?

 

En ce qui concerne les risques pour les établissements de crédit, il n’y a pas de quoi s’affoler. Les marges brutes ne sont pas très différentes de ce qu’elles étaient en 2007-2008.

De plus, le crédit immobilier « à la française » a toujours été un produit de conquête commerciale. La rentabilité a toujours été atteinte grâce à l’équipement en produits additionnels : compte courant et carte, assurances emprunteur, auto et habitation, épargne et investissements… Selon les banques le nombre de produits par client s’établit de 6 à 8.

A noter que le dernier établissement uniquement focalisé sur le crédit immobilier, le Crédit Foncier, a récemment fermé ses portes.

Il est donc difficile de conclure sur la rentabilité des banques sans prendre en compte l’impact stratégique du taux d’équipement en produits additionnels et les ventes croisées.

Hervé Hatt

Enfin, comme la note le souligne le taux de défaut sur ces crédits reste extrêmement bas, le coût du risque n’ayant jamais dépassé 0,08% et le montant d’encours douteux étant même en baisse depuis 2018.

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4 pistes de réflexion pour juguler un « risque » de bulle de crédit discutable

 

1. Remonter les taux proposés

La première piste est tout simplement commerciale et opérationnelle, sans nécessité législative ou règlementaire. Il s’agit pour les établissements bancaires de remonter les taux proposés. Le pouvoir d’achat s’en ressentira mais la production diminuera. Ces mesures auraient un plein effet combiné avec une refonte du taux d’usure.

2. Respecter le critère de 33% d’endettement

C’est mettre une règle très stricte pour réguler une pratique déjà très prudente. En effet, les banques s’attachent au-delà des 33% d’endettement à étudier la notion de reste à vivre et de saut de charge. Sachant qu’un couple gagnant 6000€ ou même plus peut tout à fait assumer des crédits à hauteur de 35, voire 40% d’endettement.

3. Freiner les rachats de crédit immobilier

Cette mesure consisterait à appliquer des indemnités de remboursement anticipé plus élevées. Les prêts déjà signés ne seraient pas concernés. Mais nous savons qu’à l’avenir il est très peu probable que surviennent des vagues de renégociations aussi importantes que celles que nous avons connues, sur des générations de nouveaux prêts contractés à des taux autour de 1%.

4. Relever le taux d’usure

Entre 10 et 15% des dossiers traités par Meilleurtaux.com sont rejettés d’office car dépassant le taux d’usure. La formule actuelle exclut du crédit des emprunteurs solvables, et surtout interdit aux banques de tarifer le risque au bon prix.

La préconisation est simple : changer la formule pour injecter un minimum incompressible dans le calcul du taux maximum dit d’usure.

Nous sommes des acteurs de terrain et à ce titre notre analyse s’éprouve avec des éléments très concrets qui permettraient sans aucun doute de prendre des décisions vraiment pragmatiques.

Hervé Hatt

Il y a beaucoup d’éléments dans ces propositions à discuter et il est étonnant que les intermédiaires, en l’occurrence les courtiers n’aient pas été consultés. Il est certain que l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédit (APIC) fera des propositions.