Fonds de travaux : comment répartir la charge entre nu-propriétaire et usufruitier ?

Fonds de travaux
Quelle répartition pour le paiement du fonds de travaux ?

Dans le cadre de l’obligation légale de création d’un fonds de travaux au sein de la copropriété, l’article 58 de loi ALUR n’indique pas quelle est la répartition de la charge de provision dans le cas d’un démembrement de la propriété. Son paiement incombe-t-il au nu-propriétaire ou à l’usufruitier ?

Quelle répartition pour le paiement du fonds de travaux ?

 

L’article 58 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) dispose de la création obligatoire d’un fonds de travaux (hors budget prévisionnel) pour les copropriétés comprenant au moins 10 lots.

Rappelons que le montant annuel alloué à ce fonds est décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il doit nécessairement dépasser les 5% du budget prévisionnel des charges de la copropriété.

Cet outil d’épargne « contraint » est destiné à prévenir la carence des syndicats de copropriétaires en cas de dépenses imprévues ou de mise en application d’obligations légales ou réglementaires non provisionnées.

Toutefois, la loi n’indique pas quelle doit être la répartition de la charge de provision obligatoire pour travaux dans le cas d’un démembrement de la propriété entre nu propriétaire et usufruitier. Cette répartition est associée à la nature des travaux qui dans ce cas sont à venir et encore inconnus.

La députée Isabelle Rauch, interroge le gouvernement sur cette question. Doit-on considérer que les « grosses réparations » comme définies par l’article 606 du code civil entraînent la charge de la provision pour le nu-propriétaire ? Ou, à l’inverse, la provision s’assimile-t-elle à une forme d’assurance, entraînant la charge de la provision pour l’usufruitier ?

D’autre part, si une erreur d’appréciation est commise, quelles peuvent être les modalités juridiques mises en œuvre pour récupérer les fonds versés et considérés comme définitivement acquis au syndicat des copropriétaires ?

RÉPONSE

Clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier

 

En application des articles 605 et 606 du Code civil, le nu-propriétaire doit contribuer aux grosses réparations comme des travaux de remise en état du gros œuvre des bâtiments ou travaux de restauration.

L’usufruitier doit quant à lui payer les dépenses relatives à l’administration, la gestion et l’entretien courant de l’immeuble, les primes d’assurance collective ou encore les impôts et les taxes perçus sur l’immeuble, qui se rattachent à la jouissance du bien.

Ces règles, qui ne sont pas d’ordre public, s’appliquent uniquement en l’absence de clause de solidarité et dès lors que le syndic a été régulièrement avisé du démembrement du lot de copropriété.

Ainsi, la jurisprudence admet la licéité des clauses de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier stipulées dans le règlement de copropriété et prévoyant que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 avril 2016, n° 15-12545, publié au bulletin).

De telles clauses sont assez fréquentes en pratique, ce qui permet d’éviter au syndic toute difficulté dans le recouvrement des charges de copropriété.

Nature des travaux financés par le fonds de travaux

 

Le fonds de travaux est destiné à faire face aux dépenses résultant de travaux prescrits par les lois et règlements ou de travaux non compris dans le budget prévisionnel et décidés par l’assemblée générale.

La liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, à savoir, de manière générale, tous travaux ne concourant pas à la maintenance ou à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

De tels travaux peuvent être qualifiés, selon les cas, de grosses réparations incombant au nu-propriétaire ou de dépenses d’entretien incombant à l’usufruitier.

A cet égard, les travaux de ravalement sont généralement considérés comme des réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et non de grosses réparations incombant au nu-propriétaire.

Au contraire, des travaux de restauration d’une structure essentielle de l’immeuble, tels que la réfection d’un mur pignon ou le rétablissement de poutres ou de couvertures entières, incombent en principe au nu-propriétaire.

Jurisprudences 2019

Modalités de paiement du fonds de travaux

 

S’agissant de la cotisation obligatoire annuelle au fonds de travaux, celle-ci ne peut correspondre à un type de travaux encore non adopté par l’assemblée générale.

De ce fait, les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient son paiement par les copropriétaires selon les mêmes modalités que pour les charges communes générales. C’est-à-dire « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ».

En conséquence, la question de savoir si son paiement incombe au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, en l’absence de clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, relève de l’appréciation souveraine des tribunaux et n’a pas encore été, à ce jour, tranchée par la jurisprudence.

Quels sont les recours en cas d’erreur de répartition ?

 

Par ailleurs, l’approbation des comptes par l’assemblée générale n’emportant pas approbation de la répartition des charges, un copropriétaire reste toujours recevable à contester le montant des charges qui lui sont imputées sur son compte individuel.

Cette contestation s’exerce dans le délai de prescription des actions personnelles mentionné à l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans avoir à contester l’assemblée générale en elle-même.

« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Dans les rapports entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’usufruitier bénéficie d’un recours en fin d’usufruit, dans le cas où il a fait l’avance des fonds (article 609 du code civil).

De même, le nu-propriétaire qui aurait acquitté des charges incombant à l’usufruitier bénéficie d’une action récursoire contre ce dernier, pour toutes les réparations d’entretien tendant à la conservation de l’immeuble.

Ces règles ont vocation à s’appliquer également à la cotisation obligatoire au fonds de travaux, indépendamment de l’acquisition définitive des sommes versées à ce titre au syndicat des copropriétaires.

Question N° 20810 de Mme Isabelle Rauch (La République en Marche – Moselle )

Question publiée au JO le : 25/06/2019 page : 5800
Réponse publiée au JO le : 03/12/2019 page : 10559

Rép. min. n° 20810 : JOAN 3 déc. 2019, p. 10559