Le bilan des fonds travaux en copropriété

Le fonds travaux requis dans les copropriétés depuis la loi ALUR est sujet à un certain nombre de débats. Le dispositif, désormais obligatoire, remplit-il ses objectifs ?

 

Le fonds travaux imposé par la loi ALUR

 

Le fonds travaux est imposé par la loi Alur depuis le 1er janvier 2017 à toutes les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012. Il sert notamment pour anticiper le coût d’éventuels travaux. Mais certaines copropriétés ne l’ont toujours pas mis en œuvre.

Un député s’en inquiète et interroge le ministère du logement pour savoir si un premier bilan de la situation a été dressé. Il se demande à juste titre ce que compte faire le gouvernement pour que cette mesure soit appliquée.

Pour rappel, la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé à chaque syndicat de copropriétaires, la constitution d’un fonds travaux. Ce dernier est alimenté par une cotisation annuelle. Son montant est décidé en pourcentage du budget prévisionnel par l’assemblée générale.

La loi indique également que ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Elle prévoit aussi que les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et que celles-ci ne sont donc pas remboursées en cas de vente.

La loi impose que les fonds collectés soient déposés sur un compte bancaire distinct de celui utilisé pour la gestion courante, ouvert au nom du syndicat et rémunéré à son seul profit.

Un premier bilan positif

 

Pour le gouvernement, le bilan est positif ! La mesure est cohérente avec deux dispositions déjà prises. La réalisation d’un diagnostic technique global d’une part et la programmation de plan pluri-annuel de travaux d’autre part.

En résumé, le fonds travaux atteint bien son objectif. Celui de favoriser une meilleure anticipation et planification des échéances techniques dans le fonctionnement des copropriétés.

Alors que disent les chiffres, sommes-nous en capacité de mesurer la mise en place de ces fonds travaux ? Eh bien oui !

Grâce au registre national d’immatriculation des copropriétés créé par la loi Alur.

On sait qu’à la fin du 1er trimestre 2019, sur 356.000 copropriétés regroupant plus de 9 millions de logements, les trois-quarts avaient renseigné l’information sur leur fonds travaux pour une valeur moyenne de 110 euros par lot principal.

Moins de 3 ans après l’entrée en vigueur des dispositions législatives, le fonds travaux s’impose désormais comme une pratique courante dans la gestion des copropriétés.

Des limites qui subsistent

 

Est-ce que pour autant tout est parfait ? Certainement pas mais il faut dire aussi que l’on revient de loin car le principe d’un fonds obligatoire n’était pas unanimement partagé.

De plus, aucune sanction n’est prévue, ni pour les copropriétés ne constituant pas le fonds, ni pour celles qui le constitueraient à un taux inférieur au minimum légal.

D’ailleurs, seul un copropriétaire absent ou opposant peut saisir le tribunal, pour obtenir l’annulation de la décision écartant la création du fonds ou fixant un taux inférieur.

A signaler toutefois, que faute d’ouverture d’un fonds de travaux dans les trois mois de sa nomination, le mandat du syndic encourt la nullité !

Il semble qu’à présent, la justification et l’intérêt d’un tel fonds de prévoyance est maintenant acquis.

Pour autant, la question de l’évolution de cet outil se pose. Afin, d’une part, de calibrer le niveau d’épargne utile au regard du besoin de travaux de chaque immeuble. D’autre part, de donner davantage de visibilité aux copropriétaires sur les échéances d’entretien technique de leur patrimoine.

Le Gouvernement a justement été habilité à prendre par voie d’ordonnance les mesures visant à améliorer la gestion des immeubles.

La mise en place d’un lien de manière plus lisible entre le niveau de cotisation au fonds travaux et la planification des travaux nécessaires, est une préoccupation majeure qui pourrait être traitée dans le cadre de cette ordonnance.

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur les fonds de travaux dans les copropriétés

Chronique enregistrée le 16 septembre à 17h30, durée : 4 minutes.

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