L’Observatoire des Charges de Copropriété (O2C), porté par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, publie sa deuxième édition. Selon ce rapport de novembre 2025, la médiane des charges annuelles s’élève à 10 665 euros. Mais ce chiffre cache d’immenses disparités selon la taille et l’ancienneté des immeubles. Alors, quels sont les postes qui pèsent le plus lourd ? Et pourquoi les petites copropriétés anciennes sont-elles les plus exposées ?
Sommaire :
- Qu’est-ce que l’Observatoire des Charges de Copropriété et comment fonctionne-t-il ?
- Combien coûtent réellement les charges de copropriété en 2025 ?
- Quels sont les postes de charges de copropriété les plus lourds ?
- Les charges de copropriété diffèrent-elles entre Marseille et Aix-en-Provence ?
- Comment les travaux exceptionnels impactent-ils les charges de copropriété ?
- Quelles solutions pour maîtriser les charges de copropriété ?
À retenir – Charges de copropriété : ce qu’il faut savoir
- La médiane des charges de copropriété atteint 10 665 euros par an.
- Le chauffage pèse jusqu’à 35 % des charges des petites copropriétés.
- Les charges totales varient de 6 999 à 495 012 euros selon la taille.
- Les petites copropriétés anciennes paient plus cher l’assurance et le syndic.
- Seulement 5 % des copropriétés font des travaux d’isolation.
Qu’est-ce que l’Observatoire des Charges de Copropriété et comment fonctionne-t-il ?
Un outil au service des copropriétés fragiles
L’Observatoire des Charges de Copropriété (O2C) est un outil créé en 2024 par l’ADIL des Bouches-du-Rhône, en partenariat avec la métropole Aix-Marseille-Provence. Son objectif est simple : comparer les charges courantes entre différentes catégories de copropriétés, pour repérer celles qui présentent des signes de dysfonctionnement. Pour y parvenir, l’étude s’appuie sur l’analyse de 1 097 copropriétés situées à Marseille et à Aix-en-Provence. Elle détaille chaque poste de dépense, de l’eau au chauffage, en passant par l’assurance et la rémunération du syndic.
Pourquoi un tel outil ? Parce que le contexte local l’exige. La métropole Aix-Marseille-Provence compte près de 46 000 copropriétés, qui regroupent plus de 620 000 logements. Or, ce parc immobilier cumule deux fragilités. D’une part, 78 % des copropriétés comptent moins de 11 logements. D’autre part, 56 % d’entre elles ont été construites avant 1949. Cette combinaison entre petite taille et bâti ancien explique en grande partie le niveau, mais aussi la disparité, des charges observées.
Une méthode fondée sur les annexes comptables
Pour construire ses résultats, l’O2C croise deux sources principales. La première est CoproFF, une base de données élaborée par le Cerema et l’Anah à partir du Registre National d’Immatriculation des Copropriétés. La seconde regroupe les annexes comptables, récoltées directement auprès des cabinets de syndics partenaires. Ces documents sont transmis chaque année au syndicat des copropriétaires avant l’assemblée générale. Ils détaillent la répartition des charges entre les différents lots, selon leurs tantièmes.
Enfin, pour garantir des résultats fiables, l’ANIL a mis en place une technique d’échantillonnage par quota, qui assure une représentation équilibrée des différentes typologies de copropriétés. Cette méthode a porté ses fruits en 2025. En effet, l’Observatoire a connu une nette montée en puissance : sept cabinets de gestion ont contribué à la démarche, contre trois seulement en 2024. Cette progression s’explique notamment par l’appui de la FNAIM Aix-Marseille-Provence et de l’UNIS Marseille Provence Corse. Grâce à cette mobilisation, l’Observatoire a pu collecter les annexes comptables 2023 de 1 127 copropriétés, dont 1 097 répondaient aux critères d’éligibilité. Au final, l’échantillon se compose de 834 copropriétés à Marseille et de 263 à Aix-en-Provence. Cette extension marque ainsi une première étape de déploiement territorial, après une première année centrée uniquement sur Marseille.
Douze postes de charges courantes passés au crible
Concrètement, l’Observatoire concentre son analyse sur 12 postes de charges courantes : l’électricité des communs, l’eau froide, le chauffage et l’eau chaude sanitaire, le nettoyage des locaux, l’ascenseur, le contrat de maintenance, l’entretien et les petites réparations, le parking, les frais de personnel, les espaces verts, les primes d’assurance et la rémunération du syndic. À cela s’ajoute un volet complémentaire, consacré aux charges pour travaux et opérations exceptionnelles.
Combien coûtent réellement les charges de copropriété en 2025 ?
Un montant médian qui cache de fortes disparités
La dépense médiane s’élève à 10 665 euros par an. Mais ce montant ne dit pas tout, car il croît de manière spectaculaire avec le nombre de logements.
Entre ces deux extrêmes, l’écart atteint donc un facteur 70. Cette progression s’explique facilement : plus il y a de logements, plus les équipements collectifs sont nombreux, et plus les dépenses associées augmentent.
L’ancienneté du bâti joue, elle aussi, un rôle déterminant. Les immeubles construits avant 1949 affichent une médiane de 7 809 euros. À l’inverse, ceux datant d’après 2001 atteignent 47 201 euros. Ce résultat peut surprendre, mais il s’explique simplement : le bâti ancien reste souvent plus simple dans sa configuration, sans équipements collectifs coûteux. Les constructions récentes, elles, intègrent davantage d’espaces communs et de technologies, qui font grimper la facture.
Le conseil syndical, un garde-fou essentiel
Face à ces montants, le conseil syndical joue un rôle clé. Sauf décision contraire de l’assemblée générale, il est obligatoirement institué dans chaque copropriété. Sa mission consiste à assister le syndic et à contrôler sa gestion. Concrètement, il participe à l’élaboration du budget prévisionnel et suit le recouvrement des charges. Pour financer ce budget, les copropriétaires versent des provisions sur charges à chaque appel de fonds trimestriel. Ces sommes font ensuite l’objet d’une régularisation en fin d’exercice. Enfin, le conseil syndical peut accéder à tout moment aux documents de gestion du syndic. À défaut de transmission des pièces demandées, ce dernier s’expose à des pénalités.
Quels sont les postes de charges de copropriété les plus lourds ?
Le chauffage, premier poste de dépense
Sans surprise, le chauffage et l’eau chaude sanitaire arrivent en tête du classement. Avec une médiane de 24 340 euros, ce poste représente 25 % des charges totales des copropriétés équipées d’un chauffage collectif. Mais ce chiffre varie fortement selon la taille de l’immeuble : plus la copropriété est petite, plus la facture pèse lourd. Ainsi, le chauffage atteint 35 % des charges dans les immeubles de moins de 11 logements, contre seulement 20 % dans les ensembles de 101 à 200 logements.
Juste derrière, les frais de personnel occupent la deuxième place du classement, avec 28 % des charges totales lorsque la copropriété emploie un salarié. Toutefois, ce cas reste rare : seules 49 copropriétés sur 1 097 sont concernées. Pourquoi si peu ? Parce que le statut d’employeur impose des contraintes juridiques de plus en plus lourdes, qui dissuadent les copropriétés de recruter directement.
Viennent ensuite trois postes de poids comparable. L’eau froide représente 19 % des charges totales, pour une médiane de 2 057 euros par an. La rémunération du syndic pèse 20 % des charges, avec un montant médian de 2 180 euros. Enfin, les primes d’assurance s’élèvent à une médiane de 1 580 euros, soit 15 % des charges courantes.
Tableau comparatif des postes de charges de copropriété courantes en 2023, classés par poids relatif décroissant. Source : O2C 2025, ADIL 13.
Le chauffage collectif, un poste sous tension
Pourquoi ce poste inquiète-t-il autant les copropriétaires ? Interrogés dans le cadre de la publication 2025, Laurent Léandri et Patrick Durand, Présidents des Commissions « syndics » de l’UNIS et de la FNAIM, apportent une explication claire. Selon eux, les récentes hausses du prix du gaz et de l’électricité ont provoqué une véritable explosion des charges. En conséquence, de nombreux copropriétaires ont envisagé un passage au chauffage individuel. Toutefois, ces inquiétudes tendent désormais à s’apaiser. Depuis 2025, de nombreux contrats ont en effet été renégociés, avec des prises d’effet échelonnées sur les deux prochaines années.
L’assurance et le syndic pénalisent les petites structures
Un autre mécanisme se dégage de l’étude : l’absence d’économie d’échelle pour les petites copropriétés. Les primes d’assurance en sont le meilleur exemple. Ce poste représente 17 % des charges pour les copropriétés de moins de 11 logements, contre seulement 4 % pour celles de plus de 200 logements. Or, ces primes risquent encore d’augmenter : les deux fédérations alertent sur une hausse continue des contrats, liée à la sinistralité croissante et aux catastrophes naturelles. Certains assureurs, plus prudents, commencent même à se désengager du marché de la copropriété.
La rémunération du syndic suit la même logique. Encadré depuis la loi ALUR du 17 mars 2014, ce poste représente 26 % des charges pour les petites copropriétés, contre seulement 9 % pour les grandes. Un paradoxe économique en découle : les petites copropriétés anciennes génèrent des honoraires faibles, alors même que la réglementation devient de plus en plus contraignante. Du coup, certains syndics préfèrent désormais se concentrer sur les copropriétés de grande taille, jugées plus rentables.
Les charges de copropriété diffèrent-elles entre Marseille et Aix-en-Provence ?
En 2025, l’O2C a étendu son périmètre à Aix-en-Provence. Cette extension permet, pour la première fois, une comparaison territoriale. Or, le résultat est sans appel : les charges de copropriété restent globalement similaires entre les deux communes, avec des écarts modérés.
Les charges totales médianes s’élèvent à 11 541 euros à Aix-en-Provence, contre 10 377 euros à Marseille. L’électricité des communs et l’eau froide affichent, elles aussi, des montants très proches. En revanche, un poste se distingue nettement : le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Ce dernier atteint 25 026 euros à Marseille, contre seulement 17 125 euros à Aix-en-Provence. Comment expliquer cet écart ? Les professionnels avancent l’hypothèse d’un parc immobilier marseillais comportant davantage de passoires thermiques.
À l’inverse, les frais de personnel sont plus élevés à Aix-en-Provence, avec 42 501 euros contre 36 553 euros à Marseille. Cette différence reste toutefois à nuancer, car peu de copropriétés sont concernées par ce poste : 5 à Aix, contre 44 à Marseille. Par ailleurs, les représentants des fédérations soulignent qu’à Aix-en-Provence, le prix par lot pour les honoraires de gestion du syndic est historiquement plus élevé. La raison ? Une clientèle perçue comme plus exigeante.
Comment les travaux exceptionnels impactent-ils les charges de copropriété ?
Contrairement aux charges courantes, les travaux exceptionnels relèvent du pouvoir décisionnaire de l’assemblée générale. Ils sont encadrés par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967. Pourtant, ces travaux restent rares : sur les 1 097 copropriétés du corpus, seules 403 en ont clôturé comptablement en 2023.
Des travaux d’entretien plus fréquents que les rénovations énergétiques
Parmi ces 403 copropriétés, 185 ont réalisé des travaux d’entretien et de conservation, comme des ravalements, de la peinture ou le remplacement de volets. 108 autres ont rénové des équipements techniques tels que le chauffage, les ascenseurs ou les portails. En revanche, seulement 55 copropriétés ont engagé des travaux d’isolation thermique. Ce chiffre traduit un engagement encore très léger dans les démarches de rénovation énergétique. Pourtant, de nombreux immeubles anciens s’apparentent à de véritables passoires thermiques, pénalisées par une mauvaise performance énergétique.
Sans surprise, ce sont les copropriétés construites entre 1949 et 1974 qui mènent le plus de travaux : 70 d’entre elles ont réalisé des travaux d’entretien, pour un coût médian de 6 117 euros. Les petites copropriétés, de 1 à 10 logements, concentrent également une part importante de ces interventions. Toutefois, les montants restent très variables : de 1 202 euros au premier quartile à 10 147 euros au troisième quartile pour les travaux d’entretien.
DTG, DPE, PPPT : des outils encore sous-exploités
Pour aider les copropriétaires à anticiper leurs besoins en travaux, le législateur a mis en place plusieurs dispositifs. Le premier est le diagnostic technique global (DTG), obligatoire pour les mises en copropriété de plus de dix ans. Le deuxième est le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, dont l’obligation sera généralisée à toutes les copropriétés à partir du 1er janvier 2026. Le troisième, enfin, est le PPPT, qui hiérarchise et chiffre les travaux nécessaires sur dix ans.
Mais ces outils suffisent-ils à enclencher de véritables rénovations ? Pas vraiment, selon les syndics interrogés dans le cadre de l’Observatoire. En effet, la plupart des copropriétés se contentent de remplir leur obligation légale, sans aller jusqu’à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, qui reste facultatif. Plusieurs freins expliquent cette frilosité. D’abord, le coût des études préalables, que les copropriétaires doivent avancer avant le versement des subventions publiques. Ensuite, la complexité des dossiers de financement et les délais d’instruction, souvent jugés trop longs.
Quelles solutions pour maîtriser les charges de copropriété ?
Le conseil syndical et la mutualisation, deux leviers complémentaires
Face à ces constats, l’Observatoire identifie plusieurs leviers d’action. Le premier reste le conseil syndical. Sa participation à l’élaboration du budget prévisionnel, combinée à un contrôle régulier des comptes, permet de détecter rapidement les dérives.
Le second levier est la mutualisation des coûts. Les primes d’assurance et la rémunération du syndic l’illustrent bien : leur part relative diminue mécaniquement avec la taille de la copropriété. Pour les petites structures, qui ne bénéficient pas de cet effet d’échelle, une vigilance accrue sur les contrats devient donc indispensable, qu’il s’agisse de l’assurance, de l’entretien ou des fournisseurs d’énergie. Par ailleurs, un suivi rigoureux des impayés de charges permet de prévenir un risque plus grave : celui de la copropriété dégradée, lorsque l’accumulation de dettes fragilise durablement le budget collectif.
Anticiper les charges, dès l’achat du logement
Enfin, l’anticipation joue un rôle tout aussi important, en particulier pour les acquéreurs en VEFA. Plusieurs documents permettent d’estimer les charges futures avant même la livraison du bien : la note technique sommaire du promoteur, l’état de répartition des charges annexé au règlement de copropriété, et le diagnostic de performance énergétique (DPE), remis au plus tard à la livraison.
Pour accompagner les copropriétaires sur l’ensemble de ces sujets, l’ADIL 13 organise des ateliers de formation gratuits depuis septembre 2024. Ces ateliers abordent l’assemblée générale, le conseil syndical, le règlement de copropriété, les charges et les travaux.
Vers une troisième année d’observation en 2026
À partir de 2026, l’Observatoire des Charges de Copropriété entrera dans une phase de pérennisation. Dans cette perspective, l’ADIL 13 envisage d’enrichir l’outil avec de nouveaux indicateurs. Le premier consisterait à intégrer les surfaces des copropriétés, afin de rapporter les charges au mètre carré. Le second porterait sur une analyse spécifique des impayés de charges, pour mieux comprendre leur impact sur l’équilibre financier des copropriétés.
