Aller au contenu

Copropriété

Droit de surplomb : modalités en cas d’isolation thermique par l’extérieur

Droit de surplomb : modalités en cas d’isolation thermique par l’extérieur

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un droit de surplomb sur le fonds voisin en matière d’isolation thermique par l’extérieur. Un décret du 23 juin 2022 vient préciser les modalités d’application de ce texte. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 25 juin 2022. Quelle est la démarche du bénéficiaire du droit de surplomb ? Quelles sont les réponses possibles du propriétaire du fonds voisin ?

Droit de surplomb : comment obtenir un accord des deux propriétaires sur l’empiètement et le surplomb ?

Une difficulté se posait dans le cadre de l’exécution de travaux d’isolation thermique par l’extérieur pour des bâtiments construits en limite de propriété. En effet, la mise en œuvre du droit de surplomb impose l’accord des deux propriétaires par l’empiétement sur la propriété voisine.

En cela, la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 dite “Climat et Résilience” a instauré un droit de surplomb afin de favoriser l’exécution des travaux d’ITE. Notons toutefois que ce droit est subsidiaire. Ainsi, il ne s’exerce que lorsque aucune solution technique ne permet d’atteindre un niveau équivalent d’efficacité énergétique dans un bâtiment existant. Mais, une autre solution peut également s’avérer excessivement coûteuse ou complexe.

Aussi, l’ouvrage d’isolation thermique extérieur ne pourra pas dépasser 35 centimètres d’épaisseur. De plus, l’ouvrage doit être réalisé à une hauteur d’au moins deux mètres au-dessus du sol. Exception faite si les parties s’accordent sur une hauteur inférieure. Le droit de surplomb s’éteindra par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Pour plus de précisions, l’ensemble de ces obligations sont fixées par l’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il prévoit notamment la fixation d’une indemnité préalable en faveur du propriétaire du fonds surplombé. Ainsi que la mise en place d’une convention entre les parties.

Quelles sont les démarches à suivre par le bénéficiaire du droit de surplomb ?

À cet égard, un décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 précise les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb. Il liste notamment l’ensemble des éléments qui doit apparaitre dans la notification de travaux.

En effet, sur le fondement de l’article L113-5-1, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds.




De même, il devra notifier son intention de bénéficier du droit d’accéder temporaire à l’immeuble voisin. Puisqu’il devra mettre en place les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux. Par ailleurs, cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice.

Que doit contenir la notification des travaux ?

Elle doit comporter :

  • Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler ;
  • Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur. Ce dernier s’accompagne d’un plan des façades. Le cas échéant, un plan des toitures modifiées par le projet en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;
  • Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent. Mais, la preuve peut aussi être faite qu’une autre solution serait plus chère ou trop complexe à réaliser ;
  • Une proposition relative au montant des indemnités préalables dues en contrepartie du droit de surplomb. Mais, aussi, les indemnités dues pour la mise en place des installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux ;
  • Le projet d’acte authentique portant sur les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb ;
  • Le projet de la convention définissant les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb ;
  • Une reproduction des dispositions de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Enfin, cette notification constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois. Un délai dont bénéficie le propriétaire du fonds voisin.

Une réponse favorable à la notification du bénéficiaire du droit de surplomb

Le décret s’intéresse ensuite à la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer au droit de surplomb et d’accès. Toutefois, le propriétaire peut favorablement répondre à la notification du bénéficiaire. Quelles sont alors les modalités de mise en œuvre ?

Le bénéficiaire du droit de surplomb doit verser une indemnité préalable à la réalisation des travaux

En premier lieu, le bénéficiaire du droit de surplomb doit verser une indemnité préalable à la réalisation des travaux. Celle-ci sera versée au propriétaire voisin en contrepartie du droit de surplomb et pour la mise en place des installations provisoires.

Notons que ces modalités doivent être constatées par acte authentique ou par décision de justice. Ces derniers sont publiés pour l’information des tiers au fichier immobilier. En effet, le propriétaire du bâtiment à isoler ne peut réaliser les travaux qu’après signature de l’acte authentique et de la convention ou une fois que la décision de justice est devenue définitive. Dans tous les cas, les indemnités doivent avoir été préalablement acquittées.

Des précisions sur le contenu de la convention

Pour rappel, la convention précise notamment :

  • La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber. La durée à prévoir de cet accès au fonds ;
  • La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ;
  • L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;
  • Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Une information complémentaire sur l’entreprise qui réalise le chantier

De plus, une information doit être réalisée concernant les personnes ou entreprises intervenantes sur le chantier. Dès que le propriétaire du bâtiment à isoler aura fait le choix de l’entreprise, il devra communiquer le numéro de police pour l’assurance de responsabilité civile décennale. Mais également le numéro de police pour l’assurance dommages ouvrage dès qu’il l’a souscrite.

Ces notifications complémentaires sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Précisons qu’elles sont sans incidence sur le point de départ du délai d’opposition de six mois dont bénéficie le propriétaire du fonds voisin.

Opposition du propriétaire voisin

Que se passe-t-il en cas d’opposition du propriétaire voisin ? Rappelons que le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds. Il dispose alors d’un délai de six mois à compter de la notification de l’intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb.

Toutefois, il devra justifier de son droit par un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété. De même, il pourra se prévaloir de la méconnaissance des conditions prévues pour le droit de surplomb. D’ailleurs, il dispose du même délai pour s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires. De fait, il pourra invoquer l’affectation durable ou excessive de la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds.

Dans le même délai, le propriétaire du fonds voisin peut saisir le juge en fixation du montant des indemnités préalables prévues. En cela, le nouvel article R 113-21 du CCH précise que le juge à saisir est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Le syndicat des copropriétaires peut s’opposer au droit de surplomb

L’article R 113-22 du CCH précise que le syndicat des copropriétaires peut s’opposer par décision motivée aux droits de surplomb. Il en est de même pour l’accès à l’immeuble voisin pour y placer les installations provisoires nécessaires à la réalisation des travaux.

Dans le cas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de la saisine du juge. Que ce soit en opposition à l’exercice des droits de surplomb ou à l’accès à l’immeuble voisin. Par ailleurs, il devra mettre à l’ordre du jour la fixation des indemnités à recevoir en contrepartie du droit de surplomb et des installations provisoires.

À cet effet, l’ensemble des documents notifiés au syndicat des copropriétaires par le propriétaire du bâtiment à isoler doivent être joints à la convocation de l’assemblée. Ensuite, l’assemblée générale se prononcera sur ces questions. Cette dernière devra se tenir dans les meilleurs délais. Car, le syndicat des copropriétaires doit conserver la faculté de saisir le juge dans les six mois.

Enfin, la mise en œuvre peut nécessiter la dépose de l’ouvrage d’isolation. Le cas échéant, les frais sont entièrement supportés par le propriétaire du bâtiment isolé. Dans tous les cas, on considère que l’indemnité versée en contrepartie du droit de surplomb demeure acquise.

nv-author-image

Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

Laisser un commentaire