La loi Climat et Résilience ne crée pas seulement le droit de surplomb du fonds voisin, elle complète la notion de servitude du droit d’échelle. Ces droits s’appliquent lorsqu’un chantier d’isolation thermique par l’extérieur se confronte à une contrainte technique bloquante. C’est le cas lorsque l’accessibilité des travaux ou la pose de l’isolant passe par l’immeuble voisin.
Une plus grande faisabilité technique de l’isolation thermique par l’extérieur
Jusqu’à présent, les travaux d’isolation par l’extérieur (ITE) en limite de propriété nécessitaient une autorisation pour l’empiètement en surplomb. C’est le cas, notamment, lorsque l’isolation thermique concerne un mur pignon aveugle. Or, cette démarche obligatoire freinait en général les projets de travaux de ravalement.
L’article L113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, introduit par l’article 172 de la loi Climat et Résilience crée un nouveau droit, le droit de surplomb.
Précisément, le droit de surplomb du fonds voisin se limite aux travaux d’isolation thermique par l’extérieur. En d’autres termes, il ne concerne pas les autres travaux. Aussi, le ravalement simple d’une façade n’est pas concerné par le droit de surplomb.
L’accès au chantier pendant les travaux d’isolation thermique
Concernant l’accès au chantier, le caractère temporaire d’accès au fonds voisin est essentiel. En effet, ne sont permises que les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Aussi, la tenue du chantier doit répondre à au moins une des deux contraintes suivantes :
- Aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent,
- Une autre solution technique présente un coût ou une complexité excessive.
L’empiètement sur la propriété voisine
S’agissant de l’empiètement sur la propriété voisine pour poser un isolant, les contraintes suivantes s’appliquent lors de l’exercice du droit de surplomb :
- L’isolant ne peut être posé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf convention contraire.
- De plus, la pose d’isolant est limitée à 35 centimètres de surplomb sur la propriété voisine, sauf convention contraire.
La notification de mise en œuvre du droit de surplomb
La mise en œuvre du droit de surplomb débute bien en amont de l’exécution des travaux. En effet, le point de départ consiste en la notification du propriétaire du fonds surplombé. Puisqu’il faut l’informer au plus tôt de l’intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds. Et, par la même, de bénéficier de ce droit d’accès.
De fait, cette notification fait courir deux délais : la fixation du montant de l’indemnité et la contestation du droit de surplomb. À l’issue de ce délai, les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées dans une convention. Le plus souvent, elle fera l’objet d’une négociation entre les parties et devra être adoptée par le syndicat des copropriétaires (article 25 d de la loi de 1965).
Par la suite, cette convention prend la forme d’un acte authentique ou d’une décision de justice en cas d’absence d’accord. À noter, le syndicat des copropriétaires mandate le syndic pour cette signature devant notaire. Dans tous les cas, la convention fait l’objet d’une publication au fichier immobilier.
Par ailleurs, l’indemnité est versée au propriétaire du fonds surplombé. Ce qui permet ensuite de débuter l’ouvrage en exerçant son droit de surplomb.
Fixation de l’indemnisation en échange du droit de surplomb
La Loi Climat et Résilience ouvre droit à une indemnisation, en échange de l’exercice du droit de surplomb par son voisin. Lors de la notification de l’intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb, le droit de bénéficier d’une indemnité doit être mentionné. Le propriétaire du bâtiment à isoler peut également proposer un montant.
En cas de désaccord, il appartient au propriétaire du fonds surplombé de saisir le juge dans un délai de six mois à compter de la notification.
Opposition à l’exercice du droit de surplomb
Toujours dans un délai de six à mois suivant la notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb en avançant un motif légitime et sérieux. De sorte qu’il s’oppose à l’usage qui sera fait de sa propriété.
Ainsi, il peut refuser le droit d’accès à son fonds et la mise en place des installations provisoires. Il peut, assurément, estimer que la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en soient affectées de manière durable ou excessive.
Entrée en vigueur du droit de surplomb
La création du droit de surplomb devrait donc débloquer un nombre significatif de projets. Toutefois, les modalités d’application de ces dispositions doivent encore être publiées par décret. Parmi ces modalités, la fixation de l’indemnité est très attendue.
En effet, elle déterminera notamment le niveau d’efficacité de la nouvelle mesure du droit de surplomb. Aussi, il serait sage que cette indemnité reste faible sachant qu’elle ne pourra pas être subventionnée.
