Dans un arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.034), la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche une question pratique essentielle pour les résidences organisées en AFUL. Un copropriétaire peut-il refuser de payer ses charges au motif qu’il n’a pas été personnellement convoqué à l’assemblée générale ? La réponse est non — à condition que les statuts de l’AFUL prévoient la convocation du seul représentant de la copropriété, et non celle de chaque propriétaire individuellement. En cassant l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 2 avril 2024, la Haute juridiction rappelle une règle fondamentale : les statuts d’une AFUL font loi entre ses membres, et les décisions d’approbation des comptes leur sont pleinement opposables dès lors que les règles statutaires de convocation ont été respectées.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une AFUL et comment fonctionne-t-elle ?
- Quel était le litige soumis à la Cour de cassation ?
- Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle cassé l’arrêt d’appel ?
- Quelles conséquences pratiques pour les AFUL et leurs membres ?
À retenir — AFUL et convocation à l’assemblée générale
- Les statuts d’une AFUL ont force de loi pour tous ses membres.
- Un copropriétaire membre d’une copropriété adhérente n’est pas un propriétaire individuel.
- Seul le représentant de la copropriété doit être convoqué à l’AG de l’AFUL.
- L’approbation des comptes est opposable dès que ce représentant a été régulièrement convoqué.
- Des statuts imprécis peuvent paralyser le recouvrement des charges pendant des années.
Qu’est-ce qu’une AFUL et comment fonctionne-t-elle ?
Une structure foncière aux règles propres
L’Association foncière urbaine libre (AFUL) constitue une structure juridique originale. Elle regroupe des propriétaires — individuels ou en copropriété — autour d’un projet commun. Son objet couvre la gestion d’équipements partagés, la voirie privée ou encore les réseaux collectifs. Or, à la différence d’un syndicat de copropriété classique, l’AFUL naît du consentement unanime de ses membres, constaté par écrit. Ses statuts fixent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement, conformément à l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.
L’AFUL détient une personnalité morale propre. Elle agit en justice, recouvre des charges et engage la responsabilité de ses membres. Son fonctionnement se rapproche de celui d’une association syndicale libre (ASL). Toutefois, son champ d’action s’inscrit spécifiquement dans le tissu urbain.
Une gouvernance fondée sur les statuts
L’assemblée générale constitue l’organe central de l’AFUL. Elle approuve les comptes, vote les budgets et prend les décisions engageant la collectivité. Or, sa composition et ses règles de convocation varient selon les statuts propres à chaque AFUL.
C’est précisément ce point que la Cour de cassation tranche dans son arrêt du 15 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.034). En effet, les statuts constituent, selon la formule de l’article 1103 du code civil (anciennement article 1134), la loi des parties : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Quel était le litige soumis à la Cour de cassation ?
Un arriéré de charges contesté par une copropriétaire
Dans cette affaire, une copropriétaire détient deux lots au sein d’une résidence incluse dans le périmètre d’une AFUL. Elle refuse de payer un arriéré de charges couvrant les années 2013 à 2019, soit sept exercices consécutifs. Elle conteste l’opposabilité des décisions d’approbation des comptes votées par l’assemblée générale de l’AFUL. Son argument : elle n’a jamais reçu de convocation personnelle. Or, l’article 8 des statuts impose une convocation par lettre recommandée au moins 45 jours avant la réunion.
Ce type de litige est loin d’être isolé. En effet, les AFUL gèrent souvent des résidences complexes, mêlant copropriétés et propriétaires individuels. Dès lors, la question de savoir qui doit être convoqué — et à quel titre — génère régulièrement des contentieux sur le recouvrement des charges.
La position de la cour d’appel de Montpellier
La cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 2 avril 2024 (n° 21/04929), donne raison à la copropriétaire. Elle juge que les procès-verbaux d’assemblée générale portant sur l’approbation des comptes lui sont inopposables. En cause : l’absence de justification d’une convocation individuelle conforme à l’article 8 des statuts. Pourtant, cette position repose sur une lecture partielle des statuts. La cour d’appel assimile en effet la copropriétaire à une “propriétaire individuelle”, sans tenir compte de son statut réel au sein d’une copropriété adhérente.
Pourquoi la Cour de cassation a-t-elle cassé l’arrêt d’appel ?
Une distinction statutaire décisive : copropriétaire vs propriétaire individuel
L’article 8 des statuts de l’AFUL prévoit expressément deux catégories de membres convoqués à l’assemblée générale : les représentants des copropriétés d’une part, et les propriétaires individuels d’autre part. Or, la copropriétaire concernée détient des lots (n° 139 et n° 144) au sein d’une copropriété adhérente à l’AFUL. Elle ne participe donc pas à l’AFUL en tant que propriétaire individuelle. Par conséquent, c’est le représentant de sa copropriété que l’AFUL doit convoquer — pas elle personnellement.
Ce raisonnement repose sur deux textes combinés :
- l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (devenu article 1103),
- et l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004.
Ensemble, ces deux textes fondent la force obligatoire des statuts d’une AFUL pour tous ses membres.
Une violation des conséquences légales de ses propres constatations
La Cour de cassation relève une contradiction interne dans le raisonnement de la cour d’appel. D’un côté, celle-ci constate que la copropriété a bien adhéré à l’AFUL. De l’autre, elle reconnaît que la défenderesse détient des lots soumis au statut de la copropriété. Pourtant, elle en déduit que cette dernière devait être convoquée à titre individuel. Or, cette conclusion contredit ses propres constatations. En ne tirant pas les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d’appel méconnaît les textes susvisés. Ainsi, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse.
Quelles conséquences pratiques pour les AFUL et leurs membres ?
L’opposabilité des décisions de l’assemblée générale confirmée
Cet arrêt confirme un principe essentiel. Dès lors que les règles statutaires de convocation sont respectées, l’assemblée générale de l’AFUL approuve les comptes et ces décisions lient tous les membres. Autrement dit, un copropriétaire au sein d’une copropriété adhérente ne peut pas refuser de payer ses charges en invoquant l’absence de convocation personnelle. La convocation du représentant de sa copropriété suffit.
L’importance cruciale de la rédaction des statuts
Cet arrêt rappelle aux gestionnaires et aux conseils d’AFUL une évidence souvent négligée : la rédaction des statuts conditionne la sécurité juridique de toute la structure. La distinction entre “propriétaire individuel” et “copropriétaire au sein d’une copropriété membre” doit être clairement établie.
En effet, une ambiguïté sur ce point paralyse le recouvrement des charges pendant des années. Dans cette affaire, le litige portait sur sept exercices consécutifs (2013 à 2019). Il convient donc de faire réviser les statuts par un professionnel du droit immobilier afin d’éviter tout contentieux similaire.
Un renvoi devant la cour d’appel de Toulouse
La Cour de cassation renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse. Par ailleurs, la copropriétaire supporte les dépens et verse 3 000 euros à l’AFUL au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’AFUL peut ainsi espérer obtenir le paiement de l’arriéré de charges devant la juridiction de renvoi.
