Dispositif Denormandie : un premier bilan en demi-teinte

Dispositif Denormandie
Dispositif Denormandie : un second souffle pour l’investissement locatif ?

Deux mois après la mise en application du dispositif Denormandie, le réseau L’Adresse tire un premier bilan de cette mesure. Si ce nouveau décret semble prometteur pour les 244 villes concernées et pourrait porter ses fruits, la méconnaissance du dispositif est un vrai préjudice sur le terrain.

Dispositif Denormandie : un second souffle pour l’investissement locatif ?

 

Voté dans le cadre du Projet de Loi Finances 2019, le dispositif Denormandie a pour but d’inciter les investisseurs locatifs à privilégier l’achat dans l’ancien en leur accordant une réduction fiscale pouvant atteindre jusqu’à 21%, s’ils procèdent à des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût d’achat du bien.

En vigueur depuis le 27 mars 2019, le dispositif Denormandie permet aux investisseurs qui rénovent un logement dans l’ancien dans l’une des 244 villes concernées de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% si la location est prévue pour une durée de six ans, de 18% pour une location de neuf ans et de 21% pour douze ans.

Les travaux de rénovation doivent cependant représenter au moins 25% du montant de l’opération immobilière, c’est-à-dire le montant de l’achat ajouté à celui des travaux. Au total, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300.000 euros.

Avec seulement 2 mois de recul, difficile de jauger les résultats sur le terrain mais le dispositif Denormandie, d’un point de vue théorique, semble être une très bonne approche.

Les investisseurs ont la possibilité de bénéficier d’une réduction fiscale, les centres-villes devraient regagner en dynamisme et attirer de nouveaux investisseurs ainsi que de nouveaux locataires, séduits par des logements réhabilités et plus performants. Tout le monde est gagnant !

Brice Cardi, PDG du réseau L’ADRESSE.

Une mesure bien accueillie par les experts sur le terrain

 

Pour les professionnels de l’immobilier, cette mesure est une très bonne adaptation du Pinel sur le marché ancien, qui ne peut justement pas en bénéficier.

Cette mesure va dans le bon sens pour les villes comme les investisseurs. Faire le pari de l’ancien est d’ailleurs souvent moins risqué que d’investir dans le neuf pour ce qui concerne la revente, pour peu que l’achat se fasse dans le bon secteur évidemment.

Guillaume Audran, gérant de l’agence L’Adresse à Sète.

Si 244 villes sont aujourd’hui concernées par la mesure, certaines zones sont particulièrement adaptées à celle-ci. C’est le cas par exemple à Carcassonne où aujourd’hui, 80% des biens sur le secteur sont éligibles au dispositif et où les investisseurs sont ceux dont le profil est le plus approprié car dotés de moyens modérés.

Les villes qui disposent d’un parc de logements anciens conséquent devraient pouvoir se démarquer et bénéficier massivement de cette mesure.

A l’inverse, parmi les villes éligibles, d’autres pourraient laisser de futurs investisseurs à la peine, à l’image d’Évreux où ils seront moins nombreux à pouvoir bénéficier du Denormandie. En raison du grand nombre de logements neufs construits entre 2008 et 2012 qui a déjà les faveurs des investisseurs.

D’autre part, certains cœurs de ville devraient profiter du dispositif pour confirmer leur attractivité. Ce dispositif s’annonce comme une opportunité, un coup de pouce indéniable pour la santé du marché immobilier local.

Nous allons réussir à capter de nouveaux investisseurs, qui sont jusqu’à présent majoritairement des particuliers propriétaires de biens de petites tailles.

Yann Bureau du Colombier, expert du marché carcassonnais.

Albi fait également partie des villes qui devraient profiter des effets du dispositif. Disposant de nombreux logements anciens, leur rénovation est pour autant compliquée puisque ne pouvant se faire qu’au prix de nombreuses contraintes au vue du classement de la ville au Patrimoine Mondial.

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Une méconnaissance avérée du dispositif Denormandie

 

Une seule ombre au tableau, si le dispositif semble faire l’unanimité auprès des experts sur le terrain, la mesure souffre cependant d’un rayonnement auprès du grand public et donc de potentiels acquéreurs.

Le grand public n’est pas du tout au courant, car l’information n’est pas arrivée jusqu’à leurs oreilles. Le risque ? Que le dispositif Denormandie, pourtant prometteur, tombe à plat. Mais lorsque nous informons les investisseurs de cette mesure qu’ils ne connaissaient pas, ils pensent en premier lieu que c’est trop beau pour être vrai !

Yann Bureau du Colombier

La méconnaissance des effets de son application sur le terrain met donc en péril le décret. Ne pas y avoir recours, c’est se couper d’une offre plus nombreuse de logements et de meilleure qualité car rénovés, et donc moins énergivores. Un cercle vertueux qui paraît indispensable à installer.

Pour pallier à cette méconnaissance, le besoin de communication du dispositif est soulevé par l’ensemble des experts interrogés, qui s’en font donc une mission sur le terrain.

La communication autour de ce dispositif sera indispensable pour compter de nombreux recours et un bon fonctionnement et va dépendre uniquement des experts immobiliers au local. C’est alors leurs conseils qui feront la différence ! Cependant, cela nécessite que ces derniers disposent d’informations et de formations, éléments indispensables pour qu’ils aient une parfaite connaissance de ses contours et modalités.

Brice Cardi, PDG du réseau L’Adresse.