Investir dans l’immobilier locatif en 2026 ne se résume plus à choisir une ville et un bien. Une étude publiée par Lokim, leader français de l’analyse prédictive et territoriale, bouscule les certitudes. En effet, : le rendement locatif peut atteindre 9,5 % net dans certaines villes françaises, à condition de combiner le bon dispositif fiscal, la rénovation énergétique et une lecture fine des marchés locaux. Creil, Dieppe, Béziers, Nancy — des villes souvent ignorées des investisseurs — s’imposent comme les nouvelles championnes de la rentabilité. Trois dispositifs sont passés au crible : Denormandie, Loc’Avantages et le futur dispositif Jeanbrun. Les écarts sont saisissants.
Sommaire :
- Le rendement locatif brut est-il encore un indicateur fiable ?
- Quelles villes offrent le meilleur rendement locatif en 2026 ?
- Jeanbrun, Loc’Avantages, Denormandie : quel dispositif choisir ?
- Comment Lokimo calcule-t-elle ces rendements ?
À retenir — Rendement locatif 2026
- Le rendement locatif net atteint 9,5 % à Creil avec le dispositif Jeanbrun ancien.
- Le rendement brut ne suffit plus à évaluer un investissement locatif.
- Loc’Avantages offre une fourchette stable entre 4,1 % et 6,3 % brut.
- Le Jeanbrun ancien cumule déficit foncier, amortissement et rénovation énergétique.
- La localisation reste le premier déterminant du rendement locatif.
Le rendement locatif brut est-il encore un indicateur fiable ?
Un changement de paradigme dans l’investissement locatif
Pendant des années, le rendement locatif brut a guidé les décisions des investisseurs immobiliers. Ce temps est révolu. L’étude Lokimo publiée en avril 2026 l’affirme clairement. Désormais, la rentabilité nette et la fiscalité deviennent centrales. Le rendement brut, lui, s’efface au second plan.
Ce basculement tient à plusieurs facteurs. Les taux d’intérêt restent élevés. Les exigences énergétiques (DPE, RE2020) alourdissent les charges. Par ailleurs, la réglementation des loyers contraint les revenus dans certaines zones. Dès lors, un bien affiché à 7 % brut peut se révéler moins rentable qu’un bien à 5 % brut porté par un fort levier fiscal.
Les trois leviers qui redéfinissent le rendement locatif
Lokimo identifie trois leviers qui transforment un investissement ordinaire en placement performant :
- L’amortissement du bien permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien des revenus locatifs imposables. Ce mécanisme est propre au régime réel. Il réduit mécaniquement l’impôt dû.
- Le déficit foncier renforcé (jusqu’à 21 400 €) s’applique lorsque les charges — dont les travaux — dépassent les revenus locatifs. L’investisseur déduit alors l’excédent de son revenu global. Il réalise ainsi une économie d’impôt immédiate et substantielle.
- La rénovation énergétique agit sur deux tableaux. Elle améliore le DPE du bien : le logement se loue plus facilement et se valorise mieux à la revente. En outre, elle ouvre droit aux dispositifs fiscaux les plus avantageux.
Rendement brut vs rendement net : l’exemple concret de Creil
À Creil, le dispositif Jeanbrun dans l’ancien rénové génère 9,5 % de rendement net. Pour un bien comparable loué sous Loc’Avantages, le rendement brut oscille entre 4,1 % et 6,3 %. L’écart est considérable. Il ne tient pas au hasard : il résulte d’une combinaison précise de fiscalité, de rénovation et d’analyse territoriale.
Binta Gamassa, co-fondatrice et CTO de Lokimo, le confirme : en 2026, la performance immobilière repose moins sur le rendement brut affiché que sur la capacité à combiner fiscalité, rénovation énergétique et lecture fine des dynamiques locales.
Quelles villes offrent le meilleur rendement locatif en 2026 ?
La méthodologie Lokimo : dix villes, trois dispositifs
L’étude Lokimo s’appuie sur des simulations de rendement locatif à horizon 2026. Elle croise des données publiques (Bercy, INSEE) avec les modèles propriétaires de la plateforme. Les calculs intègrent les prix d’acquisition, les loyers de marché ou réglementés selon les dispositifs, ainsi que les paramètres fiscaux et charges associées.
Avec le dispositif Jeanbrun dans l’ancien rénové, quatre villes se distinguent nettement :
Dix villes ont été sélectionnées pour leur représentativité : Béziers, Libourne, Lorient, Dieppe, Sartrouville, Creil, Meaux, Nancy, Mâcon et Fort-de-France. Ce panel couvre des marchés très différents : petites villes de province, villes moyennes dynamiques, marché ultramarin. Il garantit ainsi la comparabilité des résultats.
Ces performances tiennent à des prix d’acquisition encore accessibles et à une demande locative structurelle. En outre, l’effet de levier fiscal reste puissant. Même dans des marchés plus contraints comme Lorient (6,4 %) ou Fort-de-France (7,2 %), le rendement locatif demeure solide grâce à la valorisation énergétique.
Sartrouville et les limites du Jeanbrun neuf
Le dispositif Jeanbrun dans le neuf présente des disparités marquées. À Sartrouville, le rendement ne dépasse pas 2,7 %. Les prix d’acquisition élevés y compriment la rentabilité, même avec des avantages fiscaux. En revanche, à Creil, le même dispositif monte à 6,3 %. Ce contraste confirme que la localisation reste le premier déterminant du rendement locatif.
Jeanbrun, Loc’Avantages, Denormandie : quel dispositif choisir ?
Le dispositif Jeanbrun : une révolution dans l’investissement locatif
Le dispositif Jeanbrun est encore en phase de finalisation législative. Il se décline néanmoins en deux versions aux profils très différents.
Jeanbrun ancien (avec rénovation)
Ce dispositif cible les investisseurs qui achètent un bien dégradé ou énergivore pour le rénover. Il combine trois atouts :
- L’amortissement du bien sur la durée de location
- Un déficit foncier renforcé jusqu’à 21 400 €
- La valorisation énergétique du patrimoine (amélioration du DPE)
Ce triptyque génère des rendements locatifs nets exceptionnels, comme le confirment les simulations Lokimo. Martin Noël, co-fondateur et CEO, parle d’un changement de paradigme : le Jeanbrun ancien ouvre la voie à une stratégie plus sophistiquée et durable.
Jeanbrun neuf
Il encadre les loyers tout en intégrant les contraintes environnementales (RE2020). En cela, il assure la pérennité des investissements. Pourtant, ses performances varient selon les zones : le rendement locatif va de 2,7 % à Sartrouville à 6,3 % à Creil.
Loc’Avantages : la sécurité avant tout
Loc’Avantages repose sur une logique simple. Le bailleur applique une décote de loyer de 15 % par rapport au marché local. En contrepartie, il bénéficie d’une réduction d’impôt. Le rendement locatif obtenu oscille entre 4,1 % et 6,3 % brut. C’est une performance honnête, toutefois contrainte par la décote.
Ce dispositif convient aux investisseurs qui privilégient la stabilité : profils de locataires sécurisés, gestion simplifiée, risque de vacance locative réduit. En revanche, il ne permet pas d’optimiser la fiscalité globale.
Denormandie : l’outil de revitalisation urbaine
Le Denormandie cible les biens situés dans des quartiers anciens dégradés ou des villes éligibles au programme Action Cœur de Ville. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, dans la limite de plafonds réglementaires. Selon l’étude Lokimo, il accompagne efficacement la revitalisation urbaine. Néanmoins, son rendement locatif reste dépendant de la zone et du niveau de travaux engagés.
Tableau comparatif des trois dispositifs fiscaux
Comment Lokimo calcule-t-elle ces rendements ?
Une plateforme SaaS au service de l’analyse prédictive
Lokimo est une start-up française fondée en 2019 par les data scientists Martin Noël et Binta Gamassa, tous deux issus de l’EPITA. Sa plateforme SaaS croise des données issues des annonces immobilières, de l’INSEE et de Bercy avec ses propres modèles propriétaires. Elle produit ainsi des indicateurs exclusifs : prévisions de prix, saturation du marché, évolutions socio-économiques.
Les paramètres intégrés dans les simulations
Les calculs de rendement locatif réalisés par Lokimo intègrent :
- Les prix d’acquisition observés sur le marché local
- Les loyers de marché ou loyers réglementés selon le dispositif appliqué
- Les paramètres fiscaux : déficit foncier, amortissement, réductions d’impôt
- Les charges associées : taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion
- Les contraintes énergétiques : coût des travaux de rénovation, gain DPE, valorisation patrimoniale
Les résultats sont ensuite harmonisés sur un panel de dix villes. Cette rigueur méthodologique distingue l’étude Lokimo des analyses superficielles. Ces dernières se contentent souvent de comparer des rendements bruts, sans intégrer la dimension fiscale ni patrimoniale.
Une nouvelle grille de lecture pour les investisseurs
L’environnement est complexe : taux d’intérêt élevés, réglementation énergétique renforcée, encadrement des loyers dans les grandes métropoles. Or l’étude Lokimo offre une lecture claire, chiffrée et opérationnelle des stratégies les plus pertinentes à horizon 2026.
La conclusion est sans ambiguïté : le rendement locatif optimal en 2026 n’est pas celui que l’on croit. Il ne se trouve pas dans les grandes métropoles aux loyers élevés. Il se cache dans des villes moyennes où les prix d’acquisition restent accessibles, où la demande locative est structurelle et où les dispositifs fiscaux produisent un effet de levier maximal.
