Copropriété

Démembrement de propriété : Qui est redevable du fonds de travaux ?

28 novembre 2021

Démembrement de propriété : Qui est redevable du fonds de travaux ?

La députée Isabelle Rauch attire l’attention sur l’incertitude juridique du fonds de travaux. À l’occasion d’une question au Gouvernement, elle revient sur le cas d’un démembrement de propriété d’un lot de copropriété. En effet, en l’absence de clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire, lequel est redevable des provisions au titre du fonds de travaux ?

Démembrement de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire

Dans le cas d’un démembrement de propriété d’un lot entre usufruitier et nu-propriétaire, une incertitude juridique demeure. Alors qu’en l’absence de clause de solidarité, aucune jurisprudence n’est applicable. On s’interroge sur celui qui est redevable des provisions au titre du fonds de travaux.

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En effet, la liste fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 comprend aussi bien des grosses réparations incombant au nu-propriétaire ou des dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier. Pour autant, ces provisions ne sont pas recouvrables. En cela, l’appel de fonds est à la discrétion du gestionnaire.

Démembrement de propriété : Qui est redevable du fonds de travaux ?

Par ailleurs, chacune des parties dispose de recours en cas de dépense des provisions. Ainsi, les moyens de droit qui consistent à des actions récursoires contre l’usufruitier n’opèrent pas pour contester le bien-fondé de l’appel de fonds. Est-il envisagé des évolutions réglementaires sur ce point ? En effet, la députée suggère d’instaurer des ratios entre grosses réparations et dépenses de maintenance dans différentes catégories de copropriétés.

Les clauses de solidarité permettent de régler d’éventuelles contestations

En effet, s’agissant du démembrement de propriété, la jurisprudence admet la licéité de clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier. Ces dernières sont insérées dans le règlement de copropriété. Ainsi, elles prévoient que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.

D’ailleurs, il a été jugé qu’une telle clause de solidarité peut s’étendre à toutes sommes dues au syndicat des copropriétaires. Puisqu’il est aussi question des cotisations au fonds de travaux prévues par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Certes de telles clauses sont assez fréquentes en pratique. Elles ont pour avantage de régler d’éventuelles contestations en matière de charges, voire de cotisation au fonds de travaux. Le cas échéant, la question de l’imputation de la cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux, au nu-propriétaire ou à l’usufruitier, n’est pas réglée par le statut de la copropriété.

À cet effet, rappelons que le fonds de travaux constitue une réserve monétaire obligatoire. Celle-ci fait l’objet d’un appel annuel dont l’affectation est indéterminée. Car, c’est une décision d’assemblée générale qui déterminer les travaux concernés. Ainsi, il faut se référer à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoie son paiement par les copropriétaires selon les mêmes modalités que pour les charges communes générales. C’est-à-dire “proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots”. Pour autant, la loi ne se prononce pas sur leur nature exacte.

Le démembrement de propriété soumis au régime de droit commun de l’usufruit

Il convient donc de se référer au régime de droit commun de l’usufruit : articles 605 et 606 du Code civil. Celui-ci prévoit que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien. Tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire. De surcroît, l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage (article 608 du Code civil).

Or, S’agissant de la juste répartition du coût final de travaux, elle est soumise à l’interprétation jurisprudentielle des articles 605 et 606 du Code civil. Plusieurs jugements ont d’ailleurs tenu compte de la nature des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires.

Mais, cela peut dépendre aussi de l’importance du coût de ces travaux. En général, les cotisations au fonds de travaux relevaient des réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier. Mais, dans d’autres cas, la réfection de zingueries s’est avérée d’une importance et d’un coût tels qu’elle relevait en fait des grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil.

Face à la diversité des situations, c’est effectivement par le biais d’actions récursoires engagées a posteriori que les litiges peuvent être résolus.

Démembrement de propriété : la cotisation au fonds de travaux en copropriété est une appréciation au cas par cas

S’agissant de la cotisation au fonds de travaux en copropriété, elle est d’une nature distincte des appels de fonds au titre de travaux votés. Sur ce point, la jurisprudence n’a pas eu l’occasion de se prononcer.

Cela étant, la cotisation au fonds de travaux constitue une réserve de fonds dont l’usage peut être divers et dont le versement est une charge annuelle obligatoire. De sorte qu’elle pourrait s’analyser comme une charge annuelle incombant à l’usufruitier au sens de l’article 608 du Code civil.

Toutefois, la question est loin d’être tranchée d’autant que l’on ne peut pas déterminer comment ces fonds seront employés. Compte tenu de la disparité des usages, il serait extrêmement délicat d’adopter une règle générale de répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Enfin, le raisonnement en termes de ratios moyens observés entre travaux d’entretien et grosses réparations en copropriété reste inadapté. En effet, il est difficile d’établir une moyenne qui ne sera pas un gage de représentativité. Puisqu’il faut alors tenir compte de la diversité des structures, compositions, états et entretien des immeubles.

En conséquence, selon le gouvernement, il n’est pas envisagé de modifier la législation applicable en la matière. Ainsi, la seule réponse des juridictions saisies sera une appréciation au cas d’espèce.

Pour en savoir plus

Question N° 40008 de Mme Isabelle Rauch (La République en Marche – Moselle )
Question publiée au JO le : 06/07/2021 page : 5276
Réponse publiée au JO le : 02/11/2021 page : 7991

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.