Le crédit-relais, une solution sous-estimée pour acheter avant de vendre. Souvent perçu comme risqué ou complexe, le crédit-relais cristallise encore de nombreuses idées reçues dans l’immobilier résidentiel. Pourtant, selon une étude Empruntis, 37% des secundo-accédants y ont déjà recours, notamment pour acquérir une maison individuelle (dans 83% des cas). Face à ces freins psychologiques, Empruntis démonte neuf préjugés tenaces et révèle une réalité bien différente. Comment lever les doutes pour mieux profiter des opportunités du marché ?
Sommaire :
- Comment le crédit-relais transforme-t-il le parcours résidentiel des secundo-accédants ?
- Le crédit-relais est-il vraiment plus risqué que les autres solutions de financement ?
- Combien coûte réellement un crédit-relais en 2025 ?
- Le crédit-relais convient-il à tous les profils d’emprunteurs ?
- FAQ – Crédit-relais pour secundo-accédants
Comment le crédit-relais transforme-t-il le parcours résidentiel des secundo-accédants ?
Les secundo-accédants : moteurs discrets, mais essentiels du marché immobilier
Les secundo-accédants jouent aujourd’hui un rôle décisif dans le dynamisme du marché immobilier français. Selon l’étude Empruntis 2025, ces acheteurs expérimentés, âgés en moyenne de 43 ans, disposent d’atouts majeurs pour réussir leurs projets d’acquisition.
Parmi ces atouts, on trouve notamment leur solide capacité financière et leur bonne connaissance du marché immobilier. Ces qualités leur permettent de contourner l’absence d’aides spécifiques, comme le prêt à taux zéro (PTZ), réservé principalement aux primo-accédants.
Pour ces ménages, le crédit-relais constitue la solution de financement privilégiée. Parce qu’il leur offre la possibilité d’acheter immédiatement, sans attendre la vente de leur logement actuel. Ainsi, malgré leur exclusion des dispositifs d’aide publique, les secundo-accédants restent des acteurs essentiels, apportant stabilité et dynamisme au secteur immobilier.
Un profil financier qui séduit les banques
Les chiffres issus de l’étude Empruntis dressent le portrait d’un secundo-accédant particulièrement attractif pour les établissements bancaires. Ces emprunteurs, plus aguerris, affichent des revenus moyens de 5 960 €, soit 35% de plus que les primo-accédants, dont le revenu mensuel moyen s’élève à 4 400 €.
Cette aisance financière se traduit aussi dans le budget d’acquisition : 398 000 € en moyenne, contre 271 000 € pour les primo-accédants. Leur apport personnel est légèrement supérieur, atteignant 17% du montant total, preuve d’une capacité d’épargne renforcée par les années d’expérience patrimoniale.
Ce profil rassurant facilite naturellement l’accès au crédit-relais. Pour les banques, ces emprunteurs cumulent les garanties recherchées : stabilité, solvabilité et maturité financière.
Pourquoi le crédit-relais séduit-il 37% des secundo-accédants ?
Le crédit-relais répond à un besoin concret : éviter la double contrainte de vendre puis chercher un nouveau logement.
Caroline Pasquereau, Directrice marketing stratégique et communication chez Empruntis, explique que ces emprunteurs “avancent seuls et redonnent un second souffle au marché immobilier”.
Ce dispositif de financement permet de saisir les opportunités du marché de l’immobilier sans subir la pression temporelle destructrice de valeur. Les statistiques Empruntis montrent que 83 % de ces projets d’acquisition concernent l’achat de maisons individuelles, reflétant une recherche d’espace et de qualité de vie.
Le crédit-relais est-il vraiment plus risqué que les autres solutions de financement ?
Parmi les préoccupations des acheteurs, la peur de ne pas vendre leur bien à temps reste le principal frein psychologique à l’utilisation du crédit-relais. Pourtant, cette appréhension est souvent déconnectée de la réalité du marché.
En effet, les établissements financiers ont développé, au fil des années, des dispositifs de sécurisation efficaces. Les professionnels agréés réalisent une expertise immobilière rigoureuse avant de débloquer les fonds, afin d’estimer la valeur vénale du bien mis en vente. Sur cette base, les banques acceptent généralement d’avancer jusqu’à 80% de cette valeur. Ce qui limite fortement les risques d’exposition financière pour l’emprunteur.
Les garanties bancaires du crédit-relais
Pour sécuriser leurs créances et rassurer les emprunteurs, les établissements de crédit ont mis en place un véritable arsenal de protections. Dès que la vente du bien initial tarde, des mécanismes d’alerte sont activés. Ainsi, à partir de 18 mois sans transaction conclue, des alertes automatiques permettent un accompagnement renforcé de l’emprunteur.
Si la situation perdure au-delà de 24 mois, la banque peut choisir de proroger le crédit-relais dans les mêmes conditions initiales, plutôt que d’engager des procédures de recouvrement ou d’activer les garanties hypothécaires. Cette souplesse évite les ventes précipitées à perte et protège les intérêts économiques de toutes les parties.
Comme le souligne Caroline Pasquereau, « Les banques ont intérêt à ce que la transaction aboutisse dans les meilleures conditions », confirmant une logique de partenariat plutôt que de sanction.
Une durée maîtrisée contrairement aux idées reçues
Le crédit-relais dure généralement quelques mois seulement. Les établissements fixent toutefois un plafond contractuel de 24 mois pour sécuriser l’opération. Selon Empruntis, “le délai butoir des vingt-quatre mois est très rarement atteint”. Cette durée permet de vendre dans de bonnes conditions sans précipitation dommageable au prix de cession final.
Combien coûte réellement un crédit-relais en 2025 ?
L’aspect financier du crédit-relais fait l’objet de nombreuses approximations et craintes infondées. Les taux pratiqués en juin 2025 s’élèvent à 3,15 % en moyenne sur 10 ans selon les données de marché. Soit un niveau identique ou légèrement supérieur (10 à 20 points de base) aux crédits immobiliers classiques de courte durée.
L’exemple concret d’un crédit-relais à Lyon
Prenons un exemple concret pour illustrer le coût. Un bien estimé à 300 000 € (environ 60 m² à Lyon selon SeLoger) avec un capital restant dû de 110 000 € permet d’obtenir un crédit-relais pouvant aller jusqu’à 210 000 €, soit 70 % de la valeur expertisée. À un taux de 3,10% hors assurance, la mensualité d’intérêts s’élève à seulement 284 €. Ce coût devient particulièrement attractif face aux 1 280 € de loyer mensuel moyen pour un logement de 80 m² à Lyon (16 €/m²), selon les données du marché locatif.
Les avantages fiscaux méconnus du crédit-relais
Durant la période de relais, l’emprunteur bénéficie d’un mode de remboursement allégé. En effet: il ne règle que les intérêts et l’assurance, sans amortissement du capital. Cette souplesse permet de limiter l’impact du crédit-relais sur le budget mensuel, surtout lorsque la vente du bien initial n’est pas encore finalisée.
Autre avantage important : si le crédit-relais représente moins de 80% de la valeur estimée du bien à vendre, les intérêts ne sont pas inclus dans le calcul du taux d’effort. Cette règle suit les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).Ce détail technique, mais essentiel facilite l’obtention d’un nouveau financement, tout en respectant la règle d’endettement maximum fixée à 35% des revenus.
Le crédit-relais convient-il à tous les profils d’emprunteurs ?
Contrairement aux préjugés persistants, les banques ne réservent pas le crédit-relais aux très hauts revenus ou aux situations financières exceptionnelles. Tout propriétaire respectant les critères bancaires classiques peut y prétendre :
- revenus stables et réguliers,
- gestion saine des comptes bancaires,
- reste à vivre suffisant après charges,
- épargne de précaution.
“Le courtier apporte une aide précieuse car il connaît les conditions des banques et peut aider l’emprunteur à bâtir le meilleur dossier possible quels que soient ses revenus”, note Caroline Pasquereau.
Le rôle clé du courtier dans l’accès au crédit-relais
Le courtier spécialisé facilite grandement l’accès au crédit-relais en maîtrisant les pratiques bancaires spécifiques à ce type de financement complexe. Il aide à constituer le dossier optimal en mettant en valeur les atouts du projet et négocie les conditions les plus avantageuses, notamment la réduction voire la suppression des indemnités de remboursement anticipé.
Cette expertise devient cruciale quand on sait que le crédit-relais “associe deux transactions et le plus souvent deux financements”, nécessitant “une vraie expertise tant en matière de crédit que d’immobilier”, conclut Caroline Pasquereau.
FAQ – Crédit-relais pour secundo-accédants
Quelle est la durée maximale d’un crédit-relais ?
Les emprunteurs peuvent contracter un crédit-relais pour une durée maximale de 24 mois. Cependant, dans la pratique, la plupart des opérations se soldent en quelques mois seulement. Les banques mettent en place des alertes dès 18 mois et peuvent proroger le prêt au-delà de 24 mois si nécessaire, évitant ainsi le bradage du bien à vendre.
Le taux d’un crédit-relais est-il plus élevé qu’un crédit classique ?
Non, contrairement aux idées reçues. En juin 2025, le taux moyen d’un crédit-relais s’établit à 3,15%, soit un niveau identique ou légèrement supérieur (10 à 20 points de base) aux crédits immobiliers de courte durée. Pendant la phase relais, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance, ce qui allège significativement la charge mensuelle.
Quels sont les risques réels d’un crédit-relais ?
Les banques maîtrisent les risques grâce à leurs mécanismes de sécurisation. Les banques financent maximum 80% de la valeur du bien après expertise approfondie. Elles réalisent un suivi régulier et peuvent proroger le crédit si nécessaire. Le principal risque reste une surévaluation du bien ou un contexte de marché défavorable, d’où l’importance d’une estimation rigoureuse.
Le crédit-relais est-il accessible aux revenus moyens ?
Absolument. Le crédit-relais n’est pas réservé aux très hauts revenus. Tout propriétaire respectant les critères bancaires classiques peut y prétendre : revenus stables, gestion saine des comptes, reste à vivre suffisant. Le courtier joue un rôle clé pour optimiser le dossier et négocier les meilleures conditions, quel que soit le niveau de revenus.
Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ou utiliser un crédit-relais ?
Chaque stratégie a un coût. Vendre avant d’acheter impose souvent de payer un loyer temporaire (1 280€/mois en moyenne à Lyon) sans investissement immobilier. Le crédit-relais permet d’éviter cette période “à fonds perdu” et le double déménagement. L’exemple lyonnais montre qu’avec 284€ d’intérêts mensuels contre 1 280€ de loyer, l’économie est substantielle.
