Au premier semestre 2025, le marché immobilier français montre deux visages. Selon l’étude semestrielle de Foncia, les transactions dans l’ancien progressent de 8%. Mais, en parallèle, le locatif souffre. L’offre ne suit plus la demande. Résultat : une crise structurelle s’installe. Établie sur plus de 7 600 dossiers, l’analyse met en lumière une réalité complexe. Reprise fragile d’un côté, blocages persistants de l’autre. Quelles pistes pour accompagner cette mutation du marché ?
Sommaire :
- Comment la reprise du marché immobilier ancien se dessine-t-elle ?
- Quelles disparités régionales marquent le marché immobilier français ?
- Comment les villes de Strasbourg, Nîmes et Avignon illustrent-elles cette reprise ?
- Pourquoi le marché locatif traverse-t-il une crise structurelle ?
- Comment Foncia s’adapte-t-elle aux mutations du marché immobilier ?
À retenir
- Le marché immobilier ancien progresse de 8 % en volume mais reste dépendant du contexte financier
- Les régions comme l’Île-de-France favorisent les acquéreurs immobiliers, d’autres subissent une tension prix-capacité d’achat
- Strasbourg (+29% de transactions immobilières), Nîmes (+71%) et Avignon (+13%) confirment la reprise localisée
- Le marché locatif subit une pression inédite avec -5,9% de relocations et un taux d’occupation de 94%
- Foncia renforce ses services immobiliers intégrés avec +10% de nouveaux mandats de gestion locative
Comment la reprise du marché immobilier ancien se dessine-t-elle ?
Le marché immobilier français montre des signes de reprise sur le segment de l’ancien.
Les chiffres du premier semestre 2025 confirment une dynamique encourageante, avec une hausse de 8% des volumes de transaction par rapport à 2024.
Cette progression s’accompagne d’une stabilité des prix immobiliers (+1%) et d’une légère augmentation des surfaces vendues (+2%), traduisant une demande soutenue et un retour de la confiance chez les acheteurs.
Cette reprise du marché immobilier s’explique principalement par un effet d’aubaine observé au premier trimestre. Les acquéreurs ont profité de la baisse temporaire des taux d’intérêt pour concrétiser leurs projets immobiliers avant l’augmentation annoncée des droits de mutation. Les délais de vente se maintiennent autour de trois mois, confirmant une fluidité retrouvée du marché immobilier ancien.
Toutefois, selon Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction : « Ce premier semestre confirme des signes encourageants de reprise bien que la dynamique du marché reste timide, avec un deuxième trimestre qui n’a pas eu une dynamique aussi positive qu’espérée. »
Cette déclaration souligne la fragilité de cette reprise du marché immobilier, étroitement dépendante du contexte financier et réglementaire.
Quelles disparités régionales marquent le marché immobilier français ?
Le marché immobilier affiche des écarts marqués selon les territoires. Certaines régions penchent en faveur des acquéreurs, à l’image de l’Île-de-France (-1% sur les prix, +10% sur les surfaces vendues), de la Nouvelle-Aquitaine (-6%, +2%) ou de la Bretagne (-4%, +8%).
À l’opposé, les Hauts-de-France (+5% sur les prix, -9% sur les surfaces vendues) et la Bourgogne-Franche-Comté (+7%, -4%) montrent des signes clairs de tension.
Dans ces régions, la hausse continue des prix se heurte à une capacité d’achat en baisse. Ce qui accentue les déséquilibres locaux et freine les transactions.
Ces disparités reflètent les déséquilibres structurels du marché immobilier français, où certaines régions peinent à attirer les investisseurs tandis que d’autres bénéficient d’une attractivité renforcée. L’étude Foncia, menée sur plus de 7 616 dossiers de compromis de vente entre le 1er janvier et le 30 juin 2025, confirme ces tendances divergentes du marché immobilier national.
Comment les villes de Strasbourg, Nîmes et Avignon illustrent-elles cette reprise ?
Strasbourg : Un marché immobilier en forte dynamisation
Le marché immobilier strasbourgeois affiche une vitalité notable avec une hausse de 29% des compromis signés au premier semestre. Cette dynamique s’accompagne d’une baisse des prix de 5% sur la période, avec une accélération marquée au dernier trimestre (–16%).
Dans le centre-ville, les prix oscillent entre 3 000 et 5 500 €/m², selon le quartier et la performance énergétique. À Neudorf, Cronenbourg ou Schiltigheim, ils varient de 2 500 à 3 800 €/m². Dans les communes périphériques, les prix descendent entre 1 200 et 3 000 €/m².
Les surfaces vendues progressent de 13%, soit +7 m² en moyenne. Les délais de vente se réduisent de 6 jours, pour atteindre 93 jours en moyenne. La demande reste soutenue, portée à 70% par des acquéreurs en résidence principale. Les types de biens les plus recherchés sont les T2 (29 %), suivis des T3 (19%) et des T1 (8%).
L’amélioration des infrastructures de transport, notamment l’arrivée du tram Ouest à Koenigshoffen et le réaménagement du quartier des Halles, contribuent à cette dynamisation du marché immobilier strasbourgeois.
Nîmes : Une performance exceptionnelle du marché immobilier
Le marché immobilier nîmois enregistre une hausse spectaculaire des transactions, avec +71% de compromis signés chez Foncia. Cette performance exceptionnelle résulte d’une réorganisation locale et d’une baisse marquée des prix, désormais fixés à 1 980 €/m² (-8% sur la période).
Les délais de vente se raccourcissent de 11 jours, pour atteindre 73 jours en moyenne. Les surfaces vendues progressent légèrement : +3%, soit 2 m² supplémentaires en moyenne.
Le profil des acquéreurs évolue. On observe un retour des primo-accédants et l’arrivée de primo-investisseurs, attirés par les niveaux de prix attractifs. L’offre reste dominée par les petites surfaces : T2 (41%), T3 (25%), et studios (10%).
L’Écusson reste prisé des investisseurs, avec des rendements locatifs compris entre 5 et 7%.
À l’inverse, les secteurs de Vacquerolles ou Castanet conservent leur attrait pour l’achat en résidence principale, avec des prix moyens autour de 3 000 €/m².
Avignon : un marché stable, en phase d’ajustement
Le marché immobilier avignonnais affiche une croissance solide, avec +13% de volumes de transactions au premier semestre. Les prix restent stables, à 2 281 €/m² (+0,7%), tout comme les surfaces vendues, qui évoluent peu. En revanche, les délais de vente s’allongent de 12 jours, atteignant en moyenne 105 jours. Un signe d’ajustement progressif sur un marché en mutation.
Le centre historique intra-muros séduit toujours les investisseurs, portés par la dynamique touristique du Festival d’Avignon. Les rendements nets y sont estimés entre 6 et 7%, pour des prix variant de 3 000 à 3 500 €/m² selon l’emplacement.
Les transactions se concentrent majoritairement sur les T2 (32%) et les T3 (36%). Le marché des maisons, plus restreint, représente 17% des ventes, confirmant la préférence pour les appartements dans cette zone urbaine dense.
Pourquoi le marché locatif traverse-t-il une crise structurelle ?
Le marché immobilier locatif fait face à une pression inédite. Au premier semestre, les congés locataires ont reculé de 3%, tandis que le taux de rotation est tombé à 20% (-0,5 point). Les relocations, quant à elles, enregistrent une baisse marquée de 5,9%.
Le stock de logements disponibles chute de 12% sur un an, accentuant la rareté de l’offre. Conséquence : le taux d’occupation grimpe à 94%, illustrant un marché saturé où la demande excède largement l’offre.
Une crise alimentée par de multiples facteurs
La tension sur le marché locatif s’explique par une convergence de facteurs structurels.
Les incertitudes fiscales et les contraintes croissantes liées à la rénovation énergétique poussent de nombreux bailleurs à vendre plutôt qu’à rénover. Parallèlement, certains propriétaires de logements classés G optent pour une location illégale via des plateformes de courte durée, échappant ainsi aux règles du parc locatif traditionnel. Résultat : la pénurie s’aggrave, fragilisant encore davantage un marché déjà sous tension.
Zahir Keenoo, Président de Foncia ADB, explique : « Ce que nous observons aujourd’hui, c’est une forme de découragement chez une partie des propriétaires. La complexité croissante des règles, les nouvelles normes énergétiques, l’incertitude autour de la fiscalité… Tout cela crée un climat anxiogène qui pousse certains à désengager leur bien du marché locatif traditionnel. »
Un marché locatif à géométrie variable
Les disparités territoriales restent fortes sur le marché locatif. À Lyon, Bordeaux, Paris, Nice ou Cannes, le taux de vacance tombe sous la barre des 1%, signe d’un marché extrêmement tendu.
À l’inverse, des villes comme Reims, Poitiers ou Saint-Étienne peinent à relouer, certains ménages préférant désormais acheter plutôt que louer.
La hausse des loyers ralentit à +1,32% au premier semestre, contre +2,98% en 2024. Mais, cette moyenne masque des écarts importants, notamment à Nice et Cannes, où les augmentations dépassent 3%.
Dans ce contexte, peu de changements à attendre à court terme. Le calendrier électoral et l’attente autour du futur statut du bailleur privé, prévu pour 2026, devraient repousser toute amélioration structurelle à l’horizon 2027.
Comment Foncia s’adapte-t-elle aux mutations du marché immobilier ?
Face aux mutations du marché immobilier, Foncia déploie une stratégie globale fondée sur des solutions intégrées. Parmi ses offres phares :
- Optissimo, dédiée aux opérations Denormandie,
- L’Étude Rénov+, pensée pour les DPE défaillants,
- des partenariats avec des courtiers pour faciliter l’accès au financement,
- et une collaboration avec Squarimo pour accompagner les vendeurs sous pression.
Cette approche permet à Foncia de consolider sa position sur le marché, avec une hausse de 10% des nouveaux mandats en gestion locative. L’entreprise mise sur des solutions clés en main pour rassurer et fidéliser ses clients.
Parmi les services les plus plébiscités :
- la garantie contre les loyers impayés, choisie par 90% des clients,
- un parcours digitalisé fluide,
- et un accompagnement renforcé sur les aspects réglementaires.
Objectif : offrir une gestion locative sécurisée et performante, adaptée aux exigences d’un marché en pleine évolution.
Jordan Frarier souligne : « Le réseau Foncia démontre sa résilience avec une réponse globale et sur mesure pour parvenir à une reprise durable. La sécurité du projet, l’accompagnement personnalisé, l’expérience vécue et la qualité du parcours client sont désormais au cœur des attentes. »
