Les secundo-accédants font leur grand retour. D’après Empruntis, ils reprennent une place de choix sur le marché immobilier en 2025. La Banque de France confirme : un acheteur de résidence principale sur deux revend son premier logement pour en acquérir un nouveau. Pour concrétiser leur projet sans attendre, 37 % d’entre eux ont recours au prêt relais immobilier. Une solution devenue incontournable, malgré des taux encore élevés et l’absence d’aides spécifiques.
Sommaire :
- Le profil des secundo-accédants en 2025
- Le prêt relais immobilier : une solution en progression
- Simulation concrète d’un prêt relais immobilier
- Les avantages et précautions du prêt relais immobilier
Le profil des secundo-accédants en 2025
Des familles en quête d’espace
Les secundo-accédants représentent une part significative du marché immobilier en ce début d’année 2025. Selon l’étude exclusive d’Empruntis, ces acheteurs de seconde résidence principale sont principalement des quadragénaires avec enfants. Leur âge moyen se situe à 42,5 ans, inchangé depuis 2023. Ils sont majoritairement en couple (74,2% en 2025 contre 72% deux ans plus tôt) et près de sept sur dix ont des enfants, contre seulement 59% début 2023. Cette évolution démographique explique en grande partie leur recherche d’espace supplémentaire.
D’après le dernier panorama de la Banque de France, les secundo-accédants représentent désormais environ un acquéreur de résidence principale sur deux. Ce chiffre témoigne de leur poids considérable dans le dynamisme retrouvé du marché immobilier français en 2025.
Des revenus et un budget adaptés
Le revenu mensuel moyen des secundo-accédants a connu une augmentation notable, passant de 5 763 € en 2023 à 5 955 € en 2025. Cette hausse de 200 € se traduit concrètement par un gain de pouvoir d’achat immobilier de 60 € sur la mensualité potentielle. Grâce à cette marge supplémentaire, les emprunteurs disposent de deux options : soit ils choisissent d’augmenter leur capacité d’emprunt, soit ils préfèrent réduire leur taux d’effort, à montant emprunté équivalent.
En 2025, ce taux d’effort moyen se stabilise autour de 28 %. Il s’agit d’un niveau jugé raisonnable par les établissements financiers, d’autant plus qu’il respecte les critères fixés par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Paradoxalement, malgré cette hausse des revenus, le budget moyen consacré à leur projet immobilier est en baisse. En 2025, il s’établit à 390 800 € contre 419 700 € en 2023. Cette diminution s’explique par deux facteurs principaux. D’une part, les prix immobiliers ont reculé entre 2022 et 2024, ce qui a mécaniquement réduit le coût des projets. D’autre part, les acheteurs ont fait le choix de biens situés plus en périphérie, souvent moins chers que ceux en centre-ville.
Dans ce contexte, l’apport personnel reste relativement stable. Il représente en moyenne 17 % du montant total du projet, un apport provenant le plus souvent de la revente d’une première résidence principale.
Une préférence marquée pour la maison ancienne
Le choix du type de bien est sans équivoque : 93% des projets concernent l’ancien, dont 80% portent sur des maisons. Ce choix s’explique par l’adéquation de ce type d’habitat avec les besoins des familles avec enfants, qui recherchent des chambres supplémentaires et un jardin. Le neuf reste marginal (2,7% des projets) et la construction de maisons individuelles perd du terrain (4% des projets contre 6% en 2023).
Cette tendance illustre aussi les contraintes qui pèsent actuellement sur le marché de la construction neuve. Celui-ci est fortement impacté par la hausse des coûts des matériaux et par des délais de livraison de plus en plus longs. Face à ces difficultés, de nombreux secundo-accédants se tournent vers le marché de l’ancien. Souvent moins coûteux et disponible plus rapidement, ce type de bien apparaît comme une solution d’adaptation pragmatique aux nouvelles réalités économiques.
Le prêt relais immobilier : une solution en progression
Un mécanisme adapté aux secundo-accédants
En 2025, 37% des secundo-accédants ont recours à cette formule, contre 35% en 2023. Preuve que les banques continuent à soutenir ces projets malgré un contexte de taux plus élevés.
Le mécanisme du prêt relais immobilier repose généralement sur une anticipation de la vente du bien actuel. La banque peut avancer jusqu’à 70 à 80 % de la valeur estimée du bien mis en vente. Cela permet aux emprunteurs de disposer rapidement des fonds nécessaires pour acheter leur nouveau logement. Cette solution s’avère particulièrement adaptée dans les marchés immobiliers dynamiques, où les délais de vente restent raisonnables et où les biens trouvent preneur sans trop attendre.
Un outil de fluidification du marché
Dans un marché immobilier qui commençait à s’enliser en 2024, le retour des secundo-accédants, facilité par l’accès au prêt relais immobilier, apporte une nouvelle dynamique. Comme le souligne l’étude d’Empruntis, ces acheteurs, grâce à leur première expérience en matière d’immobilier, bénéficient d’une confiance plus grande auprès des établissements financiers. Le prêt relais leur permet ainsi de ne pas être bloqués dans leur projet par la vente préalable de leur bien actuel.
Cette confiance des banques envers les secundo-accédants s’explique aussi par leur profil financier généralement plus stable. En effet, ces emprunteurs disposent en moyenne de revenus confortables et d’un historique de crédit déjà établi. Ce sont deux éléments rassurants pour les établissements prêteurs.
Les conditions actuelles du prêt relais immobilier
En 2025, les taux des prêts relais immobiliers se situent généralement autour de 3,50% pour une durée standard de 24 mois. Cette durée correspond à la période estimée nécessaire pour vendre le bien existant. Le montant du prêt relais couvre généralement la valeur du bien à vendre, déduction faite du capital restant dû sur le prêt initial s’il en existe un.
Les banques proposent aujourd’hui deux principales formules de prêt relais immobilier :
- Le prêt relais sec : uniquement basé sur la valeur du bien à vendre
- Le prêt relais adossé à un prêt principal : comme dans l’exemple de simulation fourni par Empruntis
La formule avec ou sans différé d’amortissement influence également les mensualités pendant la période transitoire. Elle permet d’adapter la solution aux capacités financières de chaque emprunteur.
Simulation concrète d’un prêt relais immobilier
Exemple d’un couple avec deux enfants
L’étude d’Empruntis propose une simulation détaillée d’un prêt relais immobilier pour un couple type. Il s’agit de deux personnes de 40 ans en union libre, avec deux enfants, disposant de revenus mensuels moyens de 6 700 €. Leur projet consiste à acquérir une maison d’une valeur de 325 000 € pour obtenir une pièce supplémentaire. Ils ont encore un prêt en cours sur leur maison actuelle avec un capital restant dû de 133 000 €.
Ce profil est représentatif des secundo-accédants de 2025. Ils se situent légèrement au-dessus de la moyenne en termes de revenus (6 700 € contre 5 955 €). Mais, ils ont un projet d’acquisition dans la moyenne des budgets constatés (325 000 € pour une moyenne de 390 800 €).
Structure du financement
Le plan de financement proposé combine plusieurs sources :
- Un apport personnel de 35 000 €
- Un prêt relais sans différé de 133 000 € au taux de 3,50% sur 24 mois
- Un prêt principal de 325 413 € au taux de 3,15% sur 25 ans
Les frais divers (notaire, garantie, etc.) s’élèvent à 35 413 €, portant le total à financer à 493 413 €.
Cette structure illustre parfaitement la complexité du montage financier d’un prêt relais immobilier. Puisqu’il doit intégrer à la fois le financement du nouveau bien, la prise en compte du crédit existant et l’anticipation de la vente du bien actuel.
Impact sur les mensualités
Cette structure de financement d’un prêt relais immobilier entraîne des remboursements en deux phases distinctes :
- Pendant les 2 premières années : une mensualité totale de 2 106,34 €, décomposée en 443,34 € pour le prêt relais et 1 663 € pour le prêt principal
- Après 2 ans (fin du prêt relais) : une mensualité unique de 1 663 € pour le prêt principal
Cette organisation offre au couple une solution pour gérer la charge financière temporairement plus élevée. Elle est particulièrement utile durant la période de transition, lorsque les deux biens – l’ancien et le nouveau – se chevauchent. Une fois la vente de l’ancien logement finalisée, la situation se stabilise. Le couple retrouve alors une mensualité plus confortable et adaptée à son nouveau budget.
Avec un revenu mensuel de 6 700 €, la mensualité transitoire de 2 106,34 € représente un taux d’effort de 31,4%, légèrement au-dessus des recommandations du HCSF (33% maximum). Mais, cela reste acceptable pour une période limitée à 24 mois. Après la vente du premier bien, le taux d’effort redescend à 24,8%, un niveau très confortable.
Les avantages et précautions du prêt relais immobilier
Avantages pour les secundo-accédants
Le prêt relais immobilier présente plusieurs avantages majeurs pour les secundo-accédants. Il leur permet d’abord d’acheter sans attendre d’avoir vendu. Ce qui évite la contrainte de devoir trouver une solution temporaire de logement entre la vente et l’achat. Il facilite également les négociations lors de l’achat du nouveau bien, l’acquéreur n’étant pas sous la pression d’une vente préalable.
En outre, cette solution offre une certaine sérénité dans le processus de vente du bien actuel. Puisqu’il permet de ne pas brader son bien sous la pression d’un délai trop court. Les secundo-accédants peuvent ainsi valoriser au mieux leur première résidence principale.
Selon Empruntis, le prêt relais immobilier joue aussi un rôle social important en permettant aux familles qui s’agrandissent d’accéder à un logement plus adapté sans rupture dans leur parcours résidentiel.
Précautions à prendre
Malgré ses atouts, le prêt relais immobilier nécessite des précautions particulières.
Comme le souligne Caroline Pasquereau, Directrice du Marketing et de la Communication du Groupe Empruntis : “Les secundo-accédants savent optimiser leur financement pour boucler leur projet et leur première expérience en matière d’immobilier leur apporte une confiance plus grande auprès des établissements financiers. […] Toutefois, le prêt relais nécessite un accompagnement très personnalisé pour bien construire son projet et optimiser son budget.”
En effet, le principal risque du prêt relais immobilier réside dans la non-réalisation de la vente du bien existant dans les délais prévus. C’est pourquoi l’estimation de la valeur du bien à vendre doit être réaliste, voire prudente, pour limiter les risques de déconvenue. De même, la durée du prêt relais (généralement 24 mois) doit être adaptée aux conditions du marché local.
Les emprunteurs doivent également s’assurer d’avoir une capacité financière suffisante pour supporter la phase transitoire durant laquelle ils devront rembourser simultanément le prêt existant et le nouveau crédit.
L’importance d’un accompagnement expert
Face à la complexité du montage financier d’un prêt relais immobilier, l’accompagnement par des professionnels s’avère crucial. Les courtiers comme Empruntis peuvent aider les secundo-accédants à obtenir les meilleures conditions de taux, de souplesse de remboursement et d’assurance de prêt. Cet accompagnement est d’autant plus important que la durée standard d’un prêt relais (24 mois) peut s’avérer insuffisante en cas de difficulté à vendre le bien existant dans les délais prévus.
Selon Empruntis, l’expertise d’un courtier permet également de comparer les différentes formules proposées par les banques et d’identifier la solution la plus adaptée à chaque profil d’emprunteur. Par exemple, le choix entre un prêt relais avec ou sans différé d’amortissement peut avoir un impact significatif sur les mensualités durant la période transitoire.
L’accompagnement personnalisé offre aussi une sécurité supplémentaire en aidant à anticiper les scénarios de repli en cas de non-vente du bien dans les délais impartis, comme la prolongation du prêt relais ou sa transformation en prêt classique.
