Crédit immobilier : solutions et conseils pour votre financement

Crédit immobilier : solutions et conseils pour votre financement

La crise sanitaire durcit les conditions d’emprunt. Aussi la part des dossiers refusés augmente. Pourtant, il existe des solutions pour accroître vos chances d’obtenir un crédit immobilier dans le contexte actuel. Vousfinancer nous livre ses conseils avisés.

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La crise du Coronavirus est un véritable ascenseur émotionnel. Entre le chômage partiel, et la perte de pouvoir d’achat, beaucoup de ménages français n’arrivent pas à concrétiser leur projet immobilier. D’ailleurs, le réseau de courtage en crédit immobilier, Vousfinancer, note une hausse de la part des dossiers refusés.

En effet, elle est passée de 5,5 % en 2019 à 10,7 % à la fin du mois d’août 2020. Certes, on remarque une augmentation vis-à-vis des refus ; pourtant près de 90 % des dossiers envoyés sont tout de même accordés.

“Des solutions existent pour optimiser le plan de financement ou réduire l’endettement d’un emprunteur et faciliter l’acceptation de son crédit immobilier par une banque. C’est notre mission de courtier d’accompagner nos clients et les conseiller dans le montage de leur dossier pour mettre toutes les chances de leur côté !” – Julie Bachet, Directrice Générale chez Vousfinancer.

L’une des recommandations du HCSF est de limiter l’endettement à 33 % des revenus. En d’autres termes, l’ensemble des charges de remboursement (mensualité de crédit et autres crédits en cours) ne doit pas dépasser 33% des revenus nets imposables. Cette recommandation est mise en place afin de limiter les risques de non-remboursement en cas de coup dur, d’une baisse de revenu ou d’une perte d’emploi.

Dans ces conditions, cette recommandation conduit parfois à des refus de crédit immobilier pour des emprunteurs qui ont pourtant un reste-à-vivre suffisant. Voire de l’épargne permettant de faire face à une baisse de salaire. On constate même cette tendance dans les profils d’emprunteurs refusés, dont les revenus et l’apport sont en hausse par rapport à 2019 ! Alors, comment négocier son crédit immobilier et voir son dossier accepté ?

Les solutions pour obtenir son crédit immobilier en période de crise

Rembourser des crédits en cours

Dans un premier temps, si votre situation le permet, pensez à rembourser vos crédits en cours. Que ce soit un crédit auto, ou conso… Ils peuvent peser sur l’endettement, et dès lors diminuer grandement la capacité d’emprunt.

Prenons l’exemple d’un crédit auto avec des remboursements mensuels de 300 €. Si votre revenu est de 3000 €, quelle sera alors votre capacité d’emprunt ? Votre mensualité de crédit immobilier ne devra pas dépasser 700 €. Ainsi, vous pourrez emprunter 147.866 €.

Toutefois, si vous remboursez par anticipation votre crédit… Vous pourrez, cette fois, consacrer 1000 € au remboursement de votre crédit immobilier et emprunter ainsi 211.237 €. C’est-à-dire, 42 % de plus !

Opter pour un regroupement de crédits

Si vous possédez actuellement plusieurs crédits en cours, vous pouvez les regrouper pour n’en faire plus qu’un. Cette démarche consiste à ne rembourser plus qu’une unique mensualité plus faible grâce à une prolongation de la durée. Il est possible d’allonger la durée du prêt de 25 ans pour les propriétaires au lieu de 15 ans.

Il est à noter que le regroupement de crédit n’est pas réservé qu’aux “mal endettés”. Cette opération peut constituer un véritable levier pour réaliser de nouveaux projets. Il est à envisager si votre endettement dépasse 40 %.

Souscrire un crédit mensuel progressif

Le crédit aux mensualités progressives est LA solution vous permettant de démarrer un remboursement avec un endettement plus faible qu’avec un crédit classique. Dans ce cas précis, les mensualités augmentent de 1% chaque année.

“Ce type de crédit présente peu de risque dans la mesure où les mensualités augmentent de 1 % par an comme pour un loyer. Ces prêts sont plutôt destinés aux emprunteurs dont les revenus vont potentiellement évoluer à la hausse avec un endettement qui n’a pas vocation d’augmenter.” – Sandrine Allonier, Porte-parole et responsable des études chez Vousfinancer.

Pour illustrer ce procédé, prenons l’exemple d’un couple avec des revenus de 3000€ par mois. Ils souhaitent emprunter 250.000€ sur 25 ans, avec un taux amortissable classique à 1,75 %. La mensualité sera de 1029,5 € soit un taux d’endettement de 34 %. Si l’on considère, à présent, le crédit évolutif, au même taux de 1,75 %,  la 1ère échéance sera de 919,5 €, soit 110 € de moins. Ce qui permet d’abaisser le taux d’endettement à 30,6 %.

L’aide familiale pour compléter son apport personnel

De nombreux clients font appel à leur famille afin d’obtenir leur aide dans le but d’augmenter ou compléter leur apport personnel. Cet apport complémentaire est très utile pour pouvoir acheter dans les grandes villes ou acheter une surface plus grande.

“ Parfois 10 000 € suffisent à faire la différence sur un dossier de crédit immobilier et faire repasser l’endettement sous la barre des 33 %. Ça vaut le coup de demander !” – Sandrine Allonier.

À savoir que depuis le 30 juillet 2020, et jusqu’au 30 juin 2021, il est possible pour les parents, ou grands-parents de faire une donation de 100 000€ à un enfant ou petit-enfant sans être soumis aux droits de successions. Tout cela, dans le cadre d’une somme visant à financer la construction ou des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.

Contacter la bonne banque pour négocier son crédit immobilier

Engagez-vous auprès d’une banque qui accepte de financer à plus de 33 % d’endettement (sous conditions de reste-à-vivre). Dans le cadre de la marge de flexibilité accordée par le HCSF, les banques peuvent déroger aux recommandations pour 15 % de leur production. Cependant, cette facilité est destinée à 75% pour l’achat d’une résidence principale.

Il est ainsi encore possible au cas par cas, et dans certaines banques, d’obtenir un crédit avec un endettement à 34, 35 voire 37 % d’endettement, à condition que le reste-à-vivre soit suffisant, que l’emprunteur ait de l’ancienneté professionnelle, ou de l’épargne par exemple.

Dans certaines banques, vous aurez donc la possibilité d’obtenir un crédit avec un endettement de 34 %, 35 %, parfois même 37 % ! Notez bien que vous devrez en contrepartie avoir un reste-à-vivre suffisant. D’autres critères comme l’ancienneté professionnelle ou bien la constitution d’une épargne peuvent également intervenir dans la négociation.

À noter : la mensualité prise en compte dans le calcul de l’endettement inclut l’assurance emprunteur. Choisir une délégation d’assurance permet ainsi de diminuer considérablement le taux d’endettement de votre crédit immobilier. Ce n’est pas négligeable puisque vous pouvez obtenir jusqu’à 50 % de rabais ! Toutefois, il faut vérifier que cette assurance vous propose les mêmes garanties que l’assurance groupe.

En conclusion

Pour mettre toutes les chances de son côté pour obtenir son crédit, mieux vaut anticiper ! Aussi, il peut être judicieux de recourir aux services d’un courtier. Plus vous le faites tôt, plus vite vous obtiendrez un avis sur votre projet ainsi que les solutions à mettre en œuvre. De cette façon, vous maximisez les chances d’obtenir un accord dans les meilleures conditions.

“ Au final, avec un taux de refus de 10,7 % c’est près de 90% de nos clients qui parviennent quand même à obtenir un accord pour leur crédit”, conclut Julie Bachet.

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