Accès au crédit immobilier : les préconisations du HCSF non adaptées

Accès au crédit immobilier : les préconisations du HCSF non adaptées

Durcir les conditions d’accès au crédit immobilier risque d’exclure les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes. Tribune de Jean-Marie PERSON, Président d’Ymanci et du Groupe Premista.

 

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Le HCSF préconise des moyens non adaptés


 

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la Banque de France et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) viennent de prendre position pour le durcissement des règles d’accès au crédit immobilier.

Ymanci, nouvelle marque forte du groupe Premista partage le constat sur le dynamisme du marché de l’immobilier résidentiel. Ainsi que sur l’excellente santé de notre système de financement de l’habitat.

En revanche, le choix de fixer la durée d’emprunt à 25 ans maximum et de limiter strictement à 33 % le taux d’endettement n’est pas adapté.

En effet, l’allongement de la durée d’un prêt permet de diminuer les mensualités et donc l’endettement des emprunteurs. Malgré l’impact sur le coût total du crédit, cela permet d’équilibrer le budget familial. De ce fait d’éviter les défaillances de l’emprunteur.

D’autant plus que les banques raisonnent aussi en « reste à vivre ». En conséquence, un ménage avec des hauts revenus qui s’endette à plus de 33 % ne rencontrera pas de difficultés s’il a peu de personnes à charge. La situation est tout à fait différente pour un ménage avec un revenu modeste et plusieurs enfants à charge.

Enfin, les banques utilisent de nombreux autres critères pour octroyer un crédit immobilier de manière « réaliste et raisonnable » (profils, situations.).

C’est pourquoi, nous sommes inquiets des conséquences de tels durcissements. L’accès au crédit immobilier et de ce fait à la propriété deviendrait encore plus sélectif. Car on exigera du futur acquéreur des revenus ainsi qu’un apport personnel plus important.

C’est encore plus vrai pour les primo-accédants. Surtout ceux de moins de 35 ans ainsi que les ménages aux revenus modestes. Si ces nouvelles règles doivent s’imposer, elles affecteraient directement la stratégie de constitution de patrimoine à long terme des Français.

 


La mécanique du financement de l’habitat en France fonctionne bien, pourquoi la modifier ?


 

Le système de financement de l’habitat en France est extrêmement fiable et sécurisé. La force du marché du crédit en France, avec notamment les taux fixes, protègent les ménages. La multitude des ratios contrôlés avant l’accès au crédit immobilier s’avère efficace. De plus, les ratios de prudence des capitaux propres des banques sont respectés.

C’est la raison pour laquelle, l’application de ces recommandations serait risquée. Ces mécanismes mis en place, feraient basculer une partie des profils des ménages de solvables à insolvables.

Certes, ces mesures permettraient un ralentissement de la dynamique du marché immobilier en France. Cependant les conséquences de ces mesures imposées gripperaient alors complétement le marché du financement.

Nous estimons que d’autres moyens existent tels que la réévaluation du taux d’usure des crédits immobiliers. D’ailleurs, le HCSF a évoqué cette proposition en octobre dernier, mais elle n’a pas été retenue depuis.

Il s’agirait d’augmenter le taux maximum que les banques pourraient proposer à leur client. La conséquence directe serait l’augmentation de leurs marges, avec un impact positif sur leurs capitaux propres et donc leur solvabilité.

En cela, le résultat sur la demande de logement et les prix serait identique. Cela permettrait de limiter le nombre d’emprunteurs exclus du système de financement.

En ce qui a trait à l’accès au crédit immobilier, il est à craindre un durcissement imposé par les institutions financières. Celui-ci produirait un déséquilibre du modèle hexagonal de financement de l’habitat. Cela ne pourrait qu’avoir des effets délétères à long terme pour les emprunteurs. Sans oublier, tous les acteurs de la chaîne de crédit français.

En conclusion, imposer des mesures coercitives pour favoriser des montants de crédits plus faibles sur des durées plus courtes n’est pas la meilleure voie pour faire baisser le prix de l’immobilier.

D’autres solutions sont proposées. Nous demandons aux autorités financières d’associer les professionnels du crédit immobilier ainsi que les associations de consommateurs/emprunteurs pour explorer de nouvelles voies.

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