Après une année 2023 difficile pour le crédit immobilier, 2024 s’annonce sous de meilleurs auspices. Le 39ème observatoire de Meilleurtaux dresse le bilan du 1er trimestre et souligne les changements notables. Tout d’abord, une reprise timide de la demande de crédit immobilier 2024 est constatée, malgré une baisse de 35% par rapport à mars 2023. Ensuite, les taux ont réellement entamé une baisse depuis janvier. De plus, l’écart se creuse entre le taux d’usure et les taux réels pratiqués, permettant aux banques de dégager des marges confortables. Cependant, la règle des 35% d’endettement maximum reste un frein majeur pour de nombreux dossiers. Un assouplissement pourrait donc être envisagé afin de relancer pleinement le marché immobilier.
Sommaire :
- Évolution de la demande de crédit immobilier en 2023-2024
- Évolution du coût du crédit immobilier entre 2021 et 2024
- L’impact de la règle des 35% sur le financement des projets immobiliers en 2024
Évolution de la demande de crédit immobilier en 2023-2024
Après une forte baisse en 2023, la demande de crédit immobilier en 2024 montre des signes encourageants. En janvier 2022, 65 000 dépôts de demandes avaient été enregistrés. Cependant, ce nombre a chuté à 49 000 en mars 2023, traduisant l’impact de la hausse des taux d’intérêt. Puis, la tendance baissière s’est poursuivie jusqu’en décembre 2023 avec seulement 17 983 dépôts.
Néanmoins, dès janvier 2024, une remontée significative a été observée avec 31 374 demandes déposées. Bien que modeste comparé à janvier 2022, cette reprise est un signe positif selon Maël Bernier de Meilleurtaux.com. En février 2024, 30 511 dépôts ont été comptabilisés, confirmant la dynamique positive, mais à un niveau encore inférieur de 35% par rapport à mars 2023.
Malgré le rebond, les volumes de crédit immobilier 2024 restent donc en deçà des années précédentes. Cela témoigne des défis persistants auxquels le marché est confronté, notamment en termes d’accessibilité financière pour de nombreux ménages.
> Consulter notre article sur : “Réviser les critères d’octroi du crédit immobilier : un pas vers la stabilité”
Évolution du coût du crédit immobilier entre 2021 et 2024
En 2021, un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans affichait un taux moyen de 1,00% et un coût mensuel hors assurance de 920€, soit un coût total de 20 749€. Cependant, dès janvier 2022, les taux ont commencé à augmenter. Ainsi, ils atteignaient 1,20% avec un coût mensuel de 933€ et un total de 23 976€ sur 20 ans.
Et, cette hausse s’est accélérée en 2022, avec un taux moyen de 2% en juillet (1 011€/mois, 39 429€ au total). Puis 2,50% en octobre (1 060€/mois, 54 353€ au total). En janvier 2023, le taux a grimpé à 3,00%, engendrant un coût mensuel de 1 109€ et un total de 66 207€.
Malgré un pic à 4,45% en novembre 2023 (1 260€/mois, 102 378€ au total), une décrue a été amorcée en 2024. En janvier, le taux moyen sur 20 ans s’établissait à 4,05% (1 217€/mois, 92 137€ au total). Trois mois plus tard, en mars 2024, il a reculé à 3,95% (1 207€/mois, 89 607€ sur 20 ans).
Bien que supérieurs aux niveaux de mars 2023, ces taux de crédit immobilier 2024 marquent un reflux encourageant après les sommets atteints fin 2023.
> Consulter notre article sur : “Crédit immobilier : 5 raisons pour bien commencer l’année 2024 !”
L’impact de la règle des 35% sur le financement des projets immobiliers en 2024
La règle limitant le taux d’endettement à 35% des revenus a un impact direct sur l’accès au crédit immobilier en 2024. En mars, près de 68% des dossiers respectaient cette norme, les rendant finançables par les banques. Cependant, une part non négligeable de 24,37% se situait dans une zone grise, avec un taux d’endettement compris entre 35% et 40%. Or, pour ces dossiers, l’obtention d’une dérogation bancaire était indispensable.
Pire encore, 7,82% des demandes de crédit immobilier affichaient un taux d’endettement supérieur à 40%, les excluant de facto du financement bancaire classique. Au total, près d’un tiers des projets (32,19%) nécessitait donc un traitement particulier ou se voyait rejeté en raison de cette règle des 35%.
Réforme du HCSF : nouvelles règles d’endettement pour stimuler le marché immobilier
Depuis le 29 juin 2023, une évolution notable s’est produite. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a modifié les règles pour les banques. Ces dernières peuvent désormais outrepasser le seuil d’endettement de 35%. Cette flexibilité concerne jusqu’à 20% de leurs nouveaux prêts immobiliers chaque trimestre.
Toutefois, concernant cette marge de flexibilité, il y a des précisions. Au moins 70% doivent être destinés aux futurs propriétaires de leur logement principal. Cela représente une baisse par rapport au seuil antérieur de 80%. Par ailleurs, un minimum de 30% est réservé aux primo-accédants. Enfin, les 30% restants de cette marge de flexibilité se trouvent libérés de toute contrainte spécifique. Cela équivaut à 6% du total des crédits du trimestre, contre 4% auparavant.
Appels pour assouplir la règle des 35%
Face à cette situation, de plus en plus de voix s’élèvent pour réclamer un assouplissement. Comme le souligne Maël Bernier de Meilleurtaux.com : “Il est indéniable qu’il est temps de revoir la règle des 35% afin de permettre aux Français de relancer leurs projets immobiliers”. De fait, une évolution des critères élargirait l’accès au crédit immobilier en 2024 pour de nombreux ménages.
“ Après une année 2023 difficile, 2024 annonce une éclaircie pour le marché de l’immobilier. La capacité d’emprunt des ménages remonte. Les projets immobiliers sont relancés. Et, les banques sont quasiment de retour avec une vraie volonté de prêter. Seule ombre au tableau ? Les contraintes règlementaires ! Nous espérons des annonces prochaines à même de faire évoluer les choses.” – Maël Bernier, , porte-parole de Meilleurtaux.com.
