Courtage en crédits : quelles parts de marché en Europe ?

Courtage en crédits

Lors de sa 10e Convention nationale, l’APIC a présenté son étude sur le courtage en crédits en Europe. Confiée à Arcturus Group, cette analyse décrypte l’évolution des parts de marché des courtiers dans dix États membres de l’UE. Elle donne aussi un aperçu de l’évolution règlementaire et des modèles de commissionnement dans le secteur. Il en ressort que ces dernières années, sous l’effet d’une règlementation accrue du métier, les parts de marché du courtage ont progressé dans tous les pays.

Hausse des parts de marché de courtage en crédits en Europe

Grâce à l’optimisation de la règlementation de la profession, les parts de marché de courtage en crédits s’accroissent en Europe. Cette hausse est surtout observée au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Irlande. En effet, ces pays sont les premiers à encadrer le métier dans les années 1970.

GRDF 2021
Pro Archives Conciergerie digitale

Courtage en crédits

 

Aux Pays-Bas, les courtiers interviennent ainsi sur 61 % des crédits immobiliers (contre 55 % en 2018). Par ailleurs, L’Irlande et le Royaume-Uni affichent toujours des parts de marché particulièrement importantes (entre 60 et 80 %).

La Belgique, l’Italie et le Portugal sont parmi les pays dont le courtage a été encadré depuis seulement 2016. À cette époque, la transposition de la Directive MCD (Mortgage Credit Directive) entraîne des évolutions dans la distribution des crédits immobiliers et à la consommation hypothécaires. Grâce à cette évolution réglementaire, ces pays connaissent une progression régulière des parts de marché des courtiers. En moyenne, une hausse de 5 points est enregistrée sur 4 ans dans chaque pays.

Par ailleurs, l’évolution du recours au courtage en crédits est plus importante en France. La part de marché y a progressé de 29 % en 2015 à 37 % en 2020. Il a donc eu une hausse de 8 points. Cette part de marché s’élève d’ailleurs à 67 % auprès des clients de 18 à 34 ans.

“ La réglementation a professionnalisé notre métier et nous a permis d’acquérir véritablement le statut de tiers de confiance auprès des Français qui ont un projet immobilier.” – Bruno Rouleau, président de l’APIC.

Augmentation du nombre d’acteurs du courtage en crédits

La hausse du nombre d’acteurs du courtage en crédits constitue un autre indicateur permettant d’évaluer l’évolution de la profession en Europe. Arcturus Group s’est ainsi référé au registre des intermédiaires par la Directive MCD de chaque pays pour compter les courtiers. En Allemagne, le nombre de courtiers passe de 51200 en 2018 à environ 56000 en 2021.

En France, 7118 intermédiaires en crédits supplémentaires sont enregistrés entre 2016 et 2020 (de 26717 à 33834 IOBSP). Une progression de plus de 25% est donc constatée.

En Suède, la croissance du nombre d’acteurs du courtage en crédits est particulièrement nette. Alors que ce pays a recensé deux courtiers principaux seulement en 2018, son marché se compose aujourd’hui de 15 acteurs. La réglementation du métier a permis d’ailleurs une progression des parts de marché dans les pays historiquement peu prometteurs.

Malgré une transposition tardive de la Directive MCD en Espagne (2019), le secteur y évolue convenablement. Les courtiers espagnols ont, en effet, remarqué que le nombre de personnes ayant fait appel à eux augmente significativement. Grâce à la réglementation, ils ont gagné en visibilité et en légitimité.

Prédominance du modèle de rémunération mixte des courtiers

Les acteurs du courtage en crédits sont payés selon le modèle de rémunération mixte dans la plupart des pays européens (France, Italie, Royaume-Uni, Irlande, Suède et Allemagne).

Ils perçoivent ainsi en même temps :

Les banques peuvent proposer des commissions fixes ou variables selon le volume de crédits intermédiés. Par contre, le courtier va définir librement les honoraires clients forfaitaires ou en pourcentage du montant du prêt.

Rémunération des courtiers en Europe

 

Néanmoins, il convient d’aborder dans cette étude deux modèles de rémunération des courtiers bien particuliers en Europe. En Belgique, il est interdit aux acteurs du courtage en crédits de facturer des honoraires aux clients. Ces professionnels belges perçoivent seulement les commissions bancaires forfaitaires ou variables sur chaque prêt octroyé. Par ailleurs, les courtiers salariés perçoivent seulement des rémunérations fixes.

Au contraire, aux Pays-Bas, selon la réglementation en vigueur, les courtiers ne peuvent pas percevoir de commissions bancaires. Cette mesure vise à éviter une concurrence déloyale entre les banques. Le Portugal et l’Espagne semblent aussi se tourner petit à petit vers ce modèle de rémunération par honoraires clients.

Les cas particuliers de rémunération sont un danger pour le courtage en crédits

“ Alors que le modèle de rémunération mixte est le plus répandu en Europe, les cas particuliers que nous observons représentent un danger pour l’exercice indépendant et sain du courtage et pour l’intérêt du consommateur.” – Bruno Rouleau.

En effet, lorsque le courtier est exclusivement rémunéré par la banque, il est totalement dépendant de cette commission ce qui entraine un risque de partialité plus élevé. En outre, cela peut conduire à terme à l’uniformisation de l’offre de crédit. Dès lors, le risque est de voir la concurrence interbancaire et la valeur ajoutée du courtier s’amoindrir.

Dans l’autre cas, lorsque le courtier ne dépend que de la facturation d’honoraires au client, cela peut conduire à une hausse du coût de la recherche du crédit pour le consommateur. Ce qui n’est de toute façon pas possible en France où le taux d’usure limite le montant des honoraires. Puisque cela pourrait mettre en péril le modèle du courtage en France.

“ C’est pourquoi l’APIC soutient fermement le modèle de rémunération mixte, qui est à la fois le plus viable pour le courtier et le plus vertueux pour le consommateur.” – Bruno Rouleau.

Baisse des commissions bancaires des courtiers en France

Depuis 2019, dans la plupart des pays européens, les banques versent aux courtiers des commissions oscillant entre 1 et 2,75 %. En France, par contre, ces commissions sont fixées à hauteur de 0 à 8 % du montant emprunté (entre 1500 et 5000 euros). De plus, les plafonds du montant emprunté sont souvent revus à la baisse. Cela cause ainsi une diminution de 50 % en moyenne des commissions bancaires.

Par ailleurs, il n’est pas possible de compenser les baisses de commissions bancaires par la hausse des honoraires clients. Ces derniers sont limités constamment par le taux d’usure (à ne pas dépasser par les banques pour pouvoir prêter).

Ce taux maximum légal est calculé compte tenu de tous les frais liés à l’emprunt, y compris le frais de courtage en crédits. De ce fait, les courtiers doivent souvent réduire les honoraires clients pour permettre à leurs clients de respecter le taux d’usure afin d’obtenir un prêt.

Les évolutions potentielles du courtage en crédit en Europe d’ici à 2024

Certes, les parts de marché de courtage en crédits en Europe ont augmenté, grâce en grande partie à la réglementation. Cependant, de grandes différences sont tout de même observées en termes de modèle de rémunération et de protection du consommateur.

En parallèle, un changement important s’opère dans le secteur, avec notamment l’émergence des courtiers digitaux. En Allemagne, par exemple, les sites de courtage en ligne représentent 33 % des crédits immobiliers.

Aux Pays-Bas, l’on remarque la digitalisation du secteur. Par exemple, Ikbenfrits permet aux consommateurs de comparer eux-mêmes plus de 40 offres de crédits, grâce à un algorithme. Ce courtier en ligne hollandais est capable de fournir automatiquement à ses clients des conseils personnalisés. Ainsi, celui-ci est classé parmi les plus grands acteurs du courtage en crédits du pays. En octobre 2021, cette société a été nominée par Deloitte pour le prix Technology Fast 50.

Face à ces changements, la Commission européenne prévoit de réétudier sa Directive sur le crédit immobilier à l’horizon de 2024. Dans ce contexte, l’UE souhaite harmoniser la réglementation sur la protection du consommateur.

Pourtant, cela risque d’être compliqué face aux différentes visions de ses États membres. Certains pays, tels que les Pays-Bas, veulent favoriser la rémunération des courtiers via les honoraires clients et supprimer les commissions bancaires. D’autres pays, dont la France, s’appuient sur le fait que le courtage en courtiers pourrait s’effacer sans un modèle de rémunération mixte.

Par ailleurs, comme c’est déjà le cas dans certains pays européens, la digitalisation du courtage et le recours croissant à des plateformes en ligne vont bouleverser l’exercice du métier. Aussi, le législateur devra repenser sa régulation et son impact sur le consommateur.

Guide des Pros 2021 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support (728×150)
Jurisprudences 2020 728×150
Inscription Ateliers juridiques 2021 – 2022 (728×150)
Inscription NL MI 728×150