Copropriété : Qui est aux commandes ?

Une copropriété peut-elle faire l’objet d’une expropriation et d’un droit de préemption ?
Sylvain Elkouby

Copropriété : Qui est aux commandes ?

En France, plus de 10 millions de logements sont soumis au statut de la copropriété. Une copropriété est un immeuble divisé en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

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Le découpage de l’immeuble est consigné dans un état descriptif de division énonçant la composition de chaque lot et les tantièmes des parties communes qui lui sont attachés. Cet état descriptif est inséré dans un règlement de copropriété, sorte de police de l’immeuble que tous les copropriétaires sont tenus de respecter.

Voilà pour le décor. Les acteurs, maintenant. Les copropriétaires jouissent comme bon leur semble de leur logement, conformément à sa destination et dans le respect des voisins. Ils ont l’obligation de contribuer aux charges de fonctionnement de l’immeuble, aux dépenses d’entretien et de travaux. Ils font tous partie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et sont convoqués au moins une fois par an à une assemblée générale dont le rôle est de voter toutes les décisions importantes (budget, travaux, etc.) et d’élire un syndic qui sera leur mandataire et leur conseiller technique.

Si le syndicat des copropriétaires s’apparente au pouvoir législatif, le syndic constitue l’exécutif. Il est chargé d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale, de procéder aux appels de charges, d’appliquer les contrats passés avec les fournisseurs, de payer les factures, de tenir la comptabilité, de conserver les archives, de surveiller l’exécution des travaux, etc.

C’est à lui aussi qu’il revient de faire respecter le règlement de copropriété et, le cas échéant, de rappeler à l’ordre les contrevenants, fauteurs de troubles ou mauvais payeurs.

Le troisième pouvoir appartient au conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires élus par leurs pairs. Il assure au quotidien la liaison entre l’immeuble et le syndic, qu’il est également chargé de contrôler, voire de palier la carence. Ainsi, le président du conseil syndical peut convoquer l’assemblée générale si le syndic ne le fait pas. La récente loi ALUR lui a donné un pouvoir supplémentaire, celui de choisir et de présenter à l’assemblée générale un autre syndic afin de mettre en concurrence celui en place.

La copropriété est donc un navire où la barre est normalement tenue par l’équipage. C’est seulement lorsque les copropriétaires ont renoncé à exercer leurs prérogatives (conseil syndical faible ou inexistant, fort absentéisme aux assemblées générales) que le syndic fait figure de capitaine.

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