Vous habitez une grande copropriété composée de plusieurs bâtiments et vous avez le sentiment que les décisions prises en assemblée générale ne répondent pas toujours aux besoins spécifiques de votre immeuble ? Vous n’êtes pas seul. Dans ces résidences d’envergure, il est fréquent que les copropriétaires se sentent démunis face à une gestion trop centralisée. Fort heureusement, la loi a prévu un outil efficace pour remédier à cette situation : le syndicat secondaire. Ce dispositif permet à un ou plusieurs bâtiments de s’administrer de manière autonome, au plus près de leurs besoins, tout en restant intégrés au syndicat principal. Mais, comment mettre en place un tel syndicat ? Quelles sont les conditions à remplir et les étapes à suivre ? Quels sont les avantages concrets pour les copropriétaires ? Nous répondons à toutes vos questions dans ce guide complet sur les syndicats secondaires de copropriété.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’un syndicat secondaire de copropriété ?
- Quels sont les avantages ?
- Comment créer un syndicat secondaire dans une copropriété ?
- Quel est le fonctionnement de ce syndicat ?
- Comment coordonner les actions entre syndicat principal et secondaire ?
Qu’est-ce qu’un syndicat secondaire de copropriété ?
Dans les grandes copropriétés composées de plusieurs bâtiments distincts, la gestion standardisée par un syndic unique peut s’avérer insuffisante. En effet, elle peut ne pas répondre aux besoins spécifiques de chaque immeuble. Les copropriétaires souhaitent améliorer la gestion de leur bâtiment, mais ils se sentent limités. En effet, ils n’ont pas suffisamment de voix en assemblée générale.
C’est pourquoi la loi du 10 juillet 1965 a introduit, dans son article 27, la possibilité de créer des syndicats secondaires. Ce guide complet vous explique en détail ce qu’est un syndicat secondaire, son rôle, ses avantages et comment en créer un dans votre copropriété.
Un syndicat secondaire est une entité juridique distincte, créée au sein d’une copropriété. Son but est de gérer de manière autonome un ou plusieurs bâtiments spécifiques.
En effet, il peut aussi se mettre en place lorsque différents groupes de copropriétaires d’un même immeuble souhaitent organiser la gestion de certaines parties communes de manière indépendante. Le syndicat secondaire permet aux copropriétaires concernés de prendre des décisions relatives à leur immeuble. Ainsi, ils ne dépendent pas de l’ensemble de la copropriété pour ces décisions.
Concrètement, le syndicat secondaire peut gérer l’entretien et l’amélioration des parties communes intérieures du ou des bâtiments concernés. Et, cela, dans la mesure où il ne s’agit pas d’une partie commune d’intérêt général qui relèverait de la décision du syndicat principal.
Cela peut notamment inclure :
- L’entretien de secteurs distincst comme des halls d’entrée, couloirs, cages d’escalier ;
- La gestion de parties communes propres : jardin, piscine, parking souterrain, aire de jeux, etc.
- La gestion de services spécifiques comme la sécurité, le nettoyage ou l’entretien des espaces verts ;
- L’organisation d’assemblées générales pour voter des travaux ne concernant que le bâtiment ;
- Le choix de prestataires adaptés aux besoins de l’immeuble.
Quels sont les avantages d’un syndicat secondaire ?
Ce type de syndicat de copropriété présente plusieurs avantages pour les copropriétaires. Tout d’abord, il permet une gestion plus fine et réactive. Puisqu’il s’adapte aux caractéristiques de chaque bâtiment. Ainsi, cette solution plus souple autorise de nombreuses configurations. On trouvera alors des situations où tous les bâtiments sont constitués en syndicats secondaires (par bâtiment ou par groupe de bâtiments). Mais, on aura aussi des situations mixtes avec certains bâtiments en syndicats secondaires et d’autres inclus dans le syndicat principal.
De plus, en donnant plus d’autonomie aux copropriétaires concernés, le syndicat secondaire favorise leur implication dans la vie de l’immeuble. Ainsi, ils ne dépendent plus du reste de la copropriété pour prendre des décisions qui concernent exclusivement leur bâtiment.
Enfin, en affinant la répartition des charges par bâtiment, le syndicat secondaire permet une meilleure maîtrise des dépenses. En effet, il doit décider en assemblée générale la nouvelle répartition de ses charges entre les différents lots.
Comment créer un syndicat secondaire dans une copropriété ?
Conditions préalables
Conformément à l’article 27 de la loi de 1965, l’immeuble doit comporter plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d’une gestion autonome. Ainsi, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent se réunir en assemblée spéciale. Ainsi, ils décident, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire.
Si le règlement de copropriété ne prévoit explicitement qu’un seul syndic, il sera nécessaire de le modifier. Notons que cette modification se vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Et, sera ensuite publiée au fichier immobilier par un notaire.
La création d’un syndicat secondaire est possible lors de l’établissement de la copropriété ou ultérieurement, au cours de l’existence de l’immeuble. De surcroît, plusieurs syndicats secondaires peuvent coexister si l’agencement des lieux le permet.
Les étapes de création
Une fois ces conditions remplies, la création du syndicat secondaire doit être votée en assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble concerné. En effet, l’instauration d’un syndicat secondaire requiert le plus souvent une décision prise lors d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Cette AGE a pour unique objet le vote sur la mise en place de ce syndicat secondaire.
Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes. Et, cela, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Notons que cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24.
Une fois que l’AG a voté la création d’un syndicat secondaire, le syndic doit notifier le procès-verbal à l’ensemble des copropriétaires de ce syndicat.
Le nouveau syndicat secondaire devra ensuite accomplir quelques formalités :
- S’immatriculer distinctement au Registre National de la Copropriété via son syndic
- Ouvrir un compte bancaire séparé de celui du syndicat principal
- Faire une déclaration écrite précisant les parties communes gérées, ses objectifs, règles et modalités de fonctionnement.
Quel est le fonctionnement du syndicat secondaire ?
Rôle et attributions
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Une fois créé, il a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne des immeubles qui en dépendent. Il dispose à ce titre des mêmes attributions et fonctionne dans les mêmes conditions que le syndicat principal. D’ailleurs, il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.
Cela implique notamment de :
- voter son propre budget prévisionnel pour faire face aux dépenses spécifiques du bâtiment,
- tenir ses propres assemblées générales,
- nommer son conseil syndical.
Tout comme le syndicat principal, ce syndicat doit être géré par un syndic de copropriété (professionnel ou non). Il peut être pourvu d’un conseil syndical alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.
Bien que distinct juridiquement, ce syndicat reste cependant lié au syndicat principal. En effet, chaque copropriétaire d’un syndicat secondaire est aussi membre du syndicat principal. Ainsi, il conserve son pouvoir de décision sur la chose commune.
De plus, le syndicat secondaire dispose de la capacité d’engager des actions en justice afin d’assurer, par exemple, le respect des clauses du règlement de copropriété. Celles qui concernent spécifiquement les copropriétaires de ce bâtiment.
Répartition des charges
L’instauration d’un syndicat secondaire implique généralement un ajustement de la répartition des charges au sein de la copropriété. Les copropriétaires membres de ce syndicat secondaire sont désormais exonérés des charges afférentes aux bâtiments administrés par le syndicat principal. En revanche, ils demeurent redevables des charges communes liées aux équipements et aménagements partagés tels que le chauffage, les voies d’accès ou les espaces verts.
Conformément à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation de cette nouvelle clé de répartition des charges requiert en principe un vote à l’unanimité. Néanmoins, la jurisprudence tolère un assouplissement de cette règle lorsque la modification découle directement de la création du syndicat secondaire. Dans ce cas, un vote à la majorité de l’article 25-1 suffit. Toutefois, ce vote n’a pas à intervenir le jour même de la décision de création du syndicat.
Comment coordonner les actions entre syndicat principal et secondaire ?
Rôle du syndicat principal
Malgré la mise en place d’un ou plusieurs syndicats secondaires, le syndicat principal demeure un acteur essentiel au sein de la copropriété. Son existence perdure et les copropriétaires membres du syndicat secondaire en font toujours partie intégrante. Cependant, c’est à ce dernier qu’incombe la gestion du bâtiment (ainsi que des charges associées) pour lequel il a été institué.
Le syndicat principal continue de gérer directement les parties communes de tous les bâtiments, y compris ceux sans syndicat secondaire. Par exemple, le syndicat secondaire gère les réparations dans une cage d’escalier. Dès lors, toute modification du système de chauffage qui affecte l’ensemble de la propriété relève du syndicat principal. Toutefois, il est possible, avec l’approbation de l’assemblée générale du syndicat principal, d’étendre ce périmètre. Cela pourrait alors inclure l’entretien des façades, des parkings et des espaces verts à proximité du bâtiment.
Représentation au conseil syndical
Afin de garantir une coordination efficace entre le syndicat principal et les éventuels syndicats secondaires, la loi prévoit une représentation de ces derniers au sein du conseil syndical principal. En cela, les articles 22 et 24 du décret 67-223 du 17 mars 1967 disposent que cette représentation des syndicats secondaires au conseil syndical du syndicat principal doit être proportionnelle au nombre de lots composant chaque syndicat secondaire. Avec un minimum d’un membre par syndicat secondaire.
Conclusion
En définitive, la création d’un syndicat secondaire peut être une solution pertinente pour optimiser la gestion des grandes copropriétés composées de plusieurs bâtiments aux caractéristiques distinctes. Puisqu’elle permet une administration plus autonome et réactive, au plus près des besoins spécifiques de chaque immeuble. Ainsi, le syndicat secondaire renforce l’implication des copropriétaires concernés et favorise une meilleure maîtrise des charges.
Toutefois, la mise en place d’un tel dispositif doit respecter un cadre légal et réglementaire précis. Outre des conditions de fond relatives à l’indépendance des bâtiments, sa création répond à une procédure spécifique. Elle inclut ainsi un vote en assemblée générale et l’accomplissement de certaines formalités.
Si vous envisagez de créer un syndicat secondaire dans votre copropriété, il est donc recommandé de vous faire assister par un professionnel (notaire, syndic, avocat) pour sécuriser la démarche. Bien préparée et mise en œuvre, sa constitution sera un véritable atout pour votre copropriété.
