En période de crise économique, il est essentiel d’examiner attentivement les charges de copropriété. Selon les choix faits pour le poste « entretien des parties communes », le coût peut varier et représenter jusqu’à 30% du montant total des charges de la copropriété. Il existe des moyens plus rentables, notamment en faisant appel à une société extérieure spécialisée dans la prestation de services de nettoyage. Explications.
Sommaire :
- La raison économique est la plus évidente
- Quels sont les besoins de nettoyage en copropriété ?
- Quelles sont les qualifications d’un professionnel du nettoyage ?
- Une gestion du personnel simplifiée pour la copropriété
La raison économique est la plus évidente
Pour la plupart des copropriétés qui emploient un gardien d’immeuble, il s’agit du second poste de dépenses récurrentes après le chauffage. Nous ne souhaitons pas l’extinction de ce beau métier. Pourtant, pour une copropriété de petite taille, des solutions peuvent être plus rentables. Comme celle de faire appel à une société extérieure de prestation de services de nettoyage.
Coût d’un gardien en copropriété
En effet, le poste de gardien représente une dépense conséquente pour une petite copropriété. Précisons que la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles prévoit :
- un salaire de base,
- un 13 ème mois,
- une prime d’ancienneté progressive à partir de trois ans de présence.
De plus, des indemnités conventionnelles sont versées en cas de :
- licenciement,
- départ ou mise en retraite,
- démission du salarié.
En outre, le régime particulier de rémunération du gardien en unités de valeur ainsi que les avantages en nature associés tels que le logement et le chauffage sont plus coûteux à service équivalent qu’un employé d’immeuble. Ce dernier étant rémunéré sur une base horaire classique
Une alternative plus rentable pour les petites copropriétés
La raison économique est la plus évidente, mais d’autres bénéfices peuvent être mis en avant :
- flexibilité dans le travail,
- service ininterrompu,
- pas de gestion des salaires,
- moins de risques pour la copropriété, etc.
Le suivi des prestations et de leur qualité est également plus facile. Car, elles doivent précisément répondre à un cahier des charges parfaitement adapté aux attentes des copropriétaires. La raison économique est certainement la plus importante pour les copropriétés de petite taille. En effet, cette solution peut leur permettre d’économiser sur leurs dépenses récurrentes. Puisqu’elle est généralement moins coûteuse que l’emploi d’un gardien d’immeuble.
Enfin, il est important de souligner que nous ne souhaitons pas l’extinction du métier de gardien d’immeuble. Pour les copropriétés plus grandes ou celles qui ont besoin d’une présence humaine constante, un gardien reste la meilleure solution. Cependant, c’est une alternative rentable et efficace au poste de gardien pour les copropriétés de petite taille.
Quels sont les besoins de nettoyage en copropriété ?
Les copropriétaires sont conscients de l’importance de la propreté et de l’état général de l’immeuble. Un entretien approprié permet d’accroître la valeur du patrimoine et procure un sentiment de bien-être aux occupants. De plus, cela produit une première impression favorable chez les visiteurs qui envisagent d’acheter ou louer un appartement. Il est donc nécessaire que les services offerts par la société de nettoyage répondent aux besoins spécifiques de chaque copropriété.
Rappelons que le poste « Entretien » englobe le nettoyage des parties communes intérieures et extérieures, la sortie des ordures, les menues réparations (changement d’ampoules, graissage des portes…). Les entreprises de nettoyage interviennent pour assurer la propreté, l’entretien, le nettoyage et l’hygiène de votre copropriété.
Le nettoyage d’un immeuble en copropriété regroupe un ensemble de prestations
- L’entretien des sols : aspiration, lavage, mise en cire, lustrage, brossage, balayage,
- Le nettoyage des parties vitrées,
- Le nettoyage des rampes, boutons digicode, interrupteurs,
- L’astiquage des cuivres ou chromes,
- La maintenance des points lumineux,
- La sortie et le nettoyage des poubelles (désinfection),
- L’entretien des accès extérieurs, etc.
Vers une diversification de la demande des prestations d’entretien
Depuis quelques années, la demande en services connexes ou associés à l’entretien des communs d’immeubles progresse fortement. Cet élargissement vers du multiservice correspond à une évolution des exigences des copropriétaires. Ainsi, ces prestations qui ne relèvent pas forcément du nettoyage et de l’entretien, rendent l’espace de vie des résidents d’une copropriété plus agréable.
L’agent d’entretien peut être chargé de remplacer le tapis brosse du hall d’accueil et d’arroser les espaces verts. De plus en plus, les copropriétaires souhaitent pouvoir s’adresser à un seul interlocuteur pour l’entretien classique et la petite maintenance, ainsi que l’entretien des espaces verts de leur copropriété. Cela procure un confort considérable dans la résolution des petits problèmes liés à la vie courante des parties communes.
Quels sont les services associés que proposent les entreprises de nettoyage ?
- Remplacement de gardien,
- Débarras, caves et greniers,
- Nettoyage de parkings,
- Ponçage, vitrification ou cristallisation de sol,
- Tri et distribution du courrier,
- Lessivage en conservation & petits travaux de peinture,
- Entretien des espaces verts,
- Remise en état d’appartements, etc.
Les copropriétaires doivent dans un premier temps identifier précisément les besoins de leur immeuble. Pour cela, ils doivent rédiger un cahier des charges avec l’aide de leur gestionnaire afin de définir le champ d’action du prestataire. Ce cahier des charges constitue le contrat technique du travail à faire. Ainsi, il va quantifier le volume horaire de travail et permettre une maîtrise budgétaire. Toutefois, si ce document est incomplet ou mal formulé, il peut engendrer des divergences concernant le résultat obtenu ou les coûts associés.
En effet, le prix global du nettoyage d’immeuble n’est pas forfaitaire. Il dépend de la configuration des lieux, de la spécificité des besoins, de la fréquence d’entretien souhaité, etc. il est donc recommandé aux copropriétaires de réaliser un cahier des charges en vue de la mise en concurrence des prestataires.
Quelles sont les qualifications d’un professionnel du nettoyage ?
Le secteur du nettoyage requiert un savoir-faire et une veille sur les nouvelles techniques de nettoyage. En effet, ces dernières années ont vu l’avènement d’une démarche visant à professionnaliser ce secteur d’activité.
Des formations professionnelles qui assurent la qualité des prestations en copropriété
Au cours des dernières années, diverses formations professionnelles ont été mises en place, notamment le CAP Maintenance et Hygiène, le BAC Pro Hygiène et Environnement et le BTS Hygiène, Propreté et Environnement. Ces formations sont conformes aux normes de sécurité (risques professionnels, matériaux dangereux…) et environnementales (tri des déchets, produits écologiques…). La qualification des agents de nettoyage est alors garante d’une prestation de qualité. En effet, le nettoyage est une activité à part entière qui nécessite un savoir-faire particulier.
D’ailleurs, il est possible d’évoluer dans la structure de la société de nettoyage grâce à la formation continue pour devenir chef d’équipe ou responsable d’exploitation. Dans certains cas, ces formations spécifiques permettent à l’entreprise d’obtenir des agréments tels que :
- l’Habilitation électrique B0-H0-H0V. Elle permet d’exécuter en sécurité des opérations d’ordre non électrique, par exemple, les changements d’ampoules dans les parties communes,
- des certificats SST (Sauveteur Sécurité du Travail).
Les métiers de la propreté sont devenus plus techniques et diversifiés
Ainsi, les métiers de la propreté nécessitent des compétences pointues pour l’utilisation d’outils mécanisés (balayeuses autoportées, nettoyeur vapeur, lustreuse, nettoyeurs à haute pression, cireuses…). Mais, il est aussi question de savoir manipuler de nouveaux matériels et produits. Chaque sol, chaque matériau requiert alors d’utiliser un matériel spécifique, une méthode particulière et des machines toujours plus sophistiquées.
L’accent est également mis sur la notion de service. Certes, les métiers de la propreté et des services associés sont des métiers de contacts. Pour ces métiers de services, le relationnel avec le client joue un rôle essentiel. Ainsi, les entreprises de propreté qui se démarquent sont celles qui axent leur développement sur la qualité des prestations et le Service Client.
Le contrat de nettoyage doit faire apparaître une obligation de résultat
Quel que soit le diplôme de l’agent de nettoyage, le contrat de nettoyage doit faire apparaître une obligation de résultat. En effet, le prestataire de nettoyage est tenu de fournir des résultats conformes au cahier des charges. Pour s’assurer de la qualité et de la conformité des prestations, il s’engage à effectuer une série de contrôles qualité à l’issue de chaque intervention. Puis, il enregistre les résultats dans un rapport détaillé. De plus, le conseil syndical procèdera à un contrôle local qu’il transmettra au syndic.
Par ailleurs, les entreprises de nettoyage disposent d’un système de labellisation : Qualipropre, Ecolabels et NF Environnement… Ces labels sont attribués à des entreprises respectant un cahier des charges privilégiant « le qualitatif ». La sélection tient compte du process qualité, de la formation et l’expérimentation du personnel, des finances saines de l’entreprise, etc.
Une gestion du personnel simplifiée pour la copropriété
S’il est difficile de licencier un gardien qui ne donne plus satisfaction, il est en revanche très facile de changer de prestataire. On peut demander à changer d’agent d’entretien en cas d’insatisfaction ou mettre en concurrence l’entreprise.
À cet effet, la durée du contrat est d’un an avec une tacite reconduction. Mais conformément à la Loi Châtel, le fournisseur a l’obligation d’avertir la copropriété un mois avant l’échéance. À défaut, la copropriété peut rompre le contrat, sans frais, à tout moment.
La convention collective des entreprises de nettoyage
La convention collective des entreprises de nettoyage précise les modalités de reprise du personnel en cas de rupture d’un contrat de service. Il est donc nécessaire que la copropriété prévoie des clauses dans ses accords afin de prévenir toute difficulté à l’issue du contrat.
En effet, la Convention Collective Nationale des Entreprises de Propreté prévoit un dispositif communément appelé “Annexe 7”. Il vise à préserver l’emploi. Celui-ci permet aux salariés affectés à un chantier donné d’être transférés au nouveau prestataire (lorsque le précédent perd le marché). Ainsi, ses conditions de travail (horaires, rémunération, ancienneté…) seront maintenues. Toutefois, pour bénéficier de cette annexe 7, il est nécessaire que le salarié ait une ancienneté minimum de 6 mois.
La garantie d’un service permanent
En recourant à une entreprise de nettoyage, la copropriété bénéficie d’un service ininterrompu. Ainsi, elle n’aura pas à s’inquiéter de trouver un remplaçant lors des vacances ou des absences pour raisons médicales du gardien de l’immeuble.
Rappelons que la convention collective des gardiens prévoit le maintien du salaire du gardien à hauteur de 90% entre 30 et 190 jours, selon l’ancienneté. Par ailleurs, la sécurité sociale l’indemnise à hauteur de 50% du salaire de référence moyen journalier.
Dans le cadre du remplacement de gardien, la société de nettoyage est devenue le complément ou l’ “intermittent” pour une période de quelques jours à quelques semaines. Pour la tranquillité et la sécurité de la copropriété, la priorité est de trouver, bien souvent dans des délais très courts, un remplaçant, formé et sérieux. La meilleure alternative en termes de coûts et d’opérationnalités est de recourir à une société de nettoyage. Certaines d’entre elles proposent dans leur palette de Services Associés, le remplacement de gardien.
Le prestataire extérieur s’adapte aux besoins avec une certaine souplesse. Ses tâches peuvent éventuellement évoluer par un avenant au contrat. D’autres tâches seront seulement ponctuelles.
Les tâches du gardien se sont considérablement allégées
Par ailleurs, les évolutions technologiques et la réglementation plus stricte, ont réduit le champ d’intervention des gardiens. C’est le cas des tâches qui impliquent un travail en hauteur : nettoyage des vitres, remplacement des ampoules d’éclairage. De même, le volet « sécurité » sera assuré par des sociétés de gardiennage. On va renforcer les installations de contrôle d’accès, mettre en place des systèmes de vidéosurveillance, etc. Les gardiens ne s’occupent plus de la surveillance des ascenseurs, de la distribution du courrier.
La convention collective prévoyait à l’origine un logement de fonction, une grille de rémunération et des avantages en nature associés (eau, chauffage,…). De plus, il était question d’une contrepartie financière pour la présence du gardien dans la copropriété, avec astreinte de nuit et des services de surveillance technique (ascenseurs, chaufferie, etc…). Depuis la règlementation a fortement évolué. Comme, l’interdiction de l’astreinte de nuit pour les gardiens, et les tâches de surveillance technique transférées aux entreprises…
Toutefois, il est difficile de comparer les services d’une entreprise de nettoyage à ceux procurés par un gardien d’immeuble.
La visite de la copropriété et l’élaboration d’un cahier des charges
Une étape préalable consiste en une visite sur site avec l’entreprise de nettoyage pour l’élaboration d’un cahier des charges et un chiffrage précis. La palette des fonctions du gardien est large et varie d’une copropriété à l’autre. En plus de l’entretien des parties communes qui lui incombe, il peut avoir la responsabilité des tâches telles que :
- Le tri et portage du courrier,
- La permanence à la loge,
- La gestion des colis,
- La sortie et la rentrée des poubelles,
- L’accueil et le suivi des entreprises et prestataires divers,
- L’entretien des espaces verts,
- Le respect de la bonne application du règlement de la copropriété, etc.
En considérant les contraintes de l’existant, les données économiques, les aspects humains, le besoin de qualité et de flexibilité, chaque copropriété devra faire le bon choix. Posez-vous la question à l’occasion du départ en retraite de votre gardien. Vaut-il mieux recruter un nouveau gardien ou faire appel à un prestataire de services pour sortir les poubelles et nettoyer les parties communes de son immeuble ?
