Afin de dresser un bilan immobilier 2022, le réseau l’Adresse a réalisé un sondage interne auprès de ses 345 agences. Les conditions d’octroi de crédits restent un facteur de frein à l’acquisition immobilière bien que le marché demeure dynamique. Ainsi, les professionnels du réseau constatent une baisse des prix et des marges moyennes de négociation de 5 à 10 %.
Des conditions de crédit plus difficiles pour ce bilan immobilier 2022
Les agences l’Adresse ressentent le durcissement des conditions d’octroi de crédit. En fin d’année, la hausse des refus de crédit a ralenti l’activité immobilière. Ainsi, 46 % des agents du réseau ont eu des compromis de vente cassés souvent en raison du taux d’usure. Or, pour certaines agences, le phénomène s’amplifie en ce débit d’année avec jusqu’à 30 % des ventes qui n’aboutissent pas.
En outre, selon ce bilan immobilier, il arrive aussi que les acheteurs annulent leurs offres juste avant la signature du compromis. Cette situation est plus fréquente, elle intervient le plus souvent suite à un avis négatif de la banque à leur pré-demande de financement.
Une hausse des marges de négociations
Comment expliquer la baisse des prix, confirmée par ce bilan immobilier 2022 ? La conjoncture économique n’est pas favorable et les vendeurs comme les acteurs sont attentistes. Mais, la projection est plus difficile du côté des acheteurs en raison de la baisse de leur capacité d’emprunt avec la remontée des taux de crédit.
Ainsi, ils sont de plus en plus exigeants et attentifs à la qualité, mais surtout au prix des biens. De même, les marges de négociation sont à la hausse pour 71 % des directeurs d’agence du réseau l’Adresse. Certes, cela peut varier selon les caractéristiques des biens et l’ancienneté de leur mise sur le marché. Elles sont comprises entre 3 % et 7 % selon les régions et les biens. Toutefois, pour les biens à rénover avec beaucoup de travaux à prévoir, les marges sont souvent plus élevées, de 10 % à 15 % du prix.
Une baisse des prix pour le 1er trimestre 2023
Cette situation présage une baisse des prix pour le premier trimestre 2023. Mais, pour 30 % des agences interrogées, les prix vont plutôt se stabiliser. Ainsi, les agences prévoient des baisses de 5% dès le début de l’année puis davantage par la suite pour attendre au final -10 %.
Toutefois, certains biens “cœur de cible” ne subiront pas de baisse, car l’offre reste limitée et la demande forte.
“ L’évolution des prix dépend bien sûr de l’offre et la demande, mais nous avons également un rôle à jouer comme professionnels de l’immobilier. À nous de faire entendre raison aux vendeurs. Ils n’ont pas intérêt à attendre que les taux ne remontent trop. De plus, un bien qui reste trop longtemps sur le marché risque de voir sa valorisation baisser.” – Brice Cardi, président de l’Adresse.
Un bilan immobilier qui confirme l’enjeu de la qualité énergétique des biens
Depuis janvier 2023, certains biens dont le DPE est en G ne peuvent plus être loués, à moins d’effectuer d’importants travaux de rénovation énergétique. Mais, avec la crise énergétique et la hausse des coûts des matériaux, cette situation a de fortes conséquences sur le marché et son bilan immobilier.
Notamment, 26 % des agences l’Adresse avaient pu constater une hausse des mises en vente des biens F ou G en fin d’année. Ainsi, la part de ces biens représente entre 15 % et 60 % des biens proposés selon les agences et leur localisation. Par ailleurs, les acheteurs bien informés sont aussi plus sensibles au DPE des biens. Et, cela peut constituer aussi un frein supplémentaire à la vente.
Quelles sont les perspectives du marché pour 2023 ?
20 % des agences interrogées estiment que le marché immobilier devrait rester dynamique en ce premier trimestre 2023. Toutefois, il connait actuellement un ralentissement.
« Le marché immobilier reste soutenu par les transactions incompressibles ou transactions contraintes et les achats ‘cash’, sans crédit. Or, ces achats sont dans certaines régions plus nombreux qu’on le pense. Notamment au sein d’une classe d’âge plus élevée.” – Brice Cardi.
Parmi les sujets d’inquiétude des acheteurs pour 2023, on recense :
- l’augmentation des taux de crédit (81 % des réponses),
- des prix de l’immobilier trop élevés (49 % des réponses contre 27 % durant l’été),
- les taux d’usure (45 % des réponses, un chiffre stable),
- l’inflation au global (40,5 % contre 25 % durant l’été),
- le DPE ( 27 % des réponses, contre 12,5 % 6 mois auparavant).
À partir de ce bilan immobilier, que peut-on conseiller pour 2023 ?
Que peut-on conseiller à ceux qui ont des projets immobiliers pour 2023 dans ce contexte de retournement du marché ? Selon Brice Cardi, les acheteurs ont tout intérêt à bien anticiper la recherche du financement. En cela, ils peuvent se faire accompagner par un courtier en crédit. Par ailleurs, il vaut mieux estimer sa capacité d’emprunt dès que l’on commence ses recherches.
Car, les taux pourraient encore remonter dans les prochains mois. En effet, ils vont poursuivre leur remontée pour atteindre surement près de 4 % d’ici à la fin de l’année. L’incidence est considérable, même avec une hausse des taux de 1 point. Prenons l’exemple d’un financement autour de 300 000 € pour une mensualité de 1500 € sur 20 ans. C’est 30 000 € de capacité d’emprunt en moins, soit 10 % de son montant ! Les acheteurs doivent posséder plus d’apport s’ils veulent conserver la même surface d’habitation.
De même, les acheteurs doivent être vigilants sur les biens en F ou G avec beaucoup de travaux à effectuer. Il faudra en tenir compte pour bien négocier le prix d’achat.
Côté vendeurs, bien estimer son prix de vente dès le début de la commercialisation est essentiel. En partant d’un prix trop élevé, on risque de vendre finalement en dessous du prix attendu au départ. Ainsi, en respectant l’estimation des professionnels, on peut vendre dans les meilleurs délais.
“ Vendre tout de suite au bon prix, c’est juguler la baisse des prix.” – Brice Cardi.
Enfin, les vendeurs doivent désormais envisager des travaux de rénovation énergétique. À partir du mois d’avril, l’audit énergétique sera obligatoire pour les biens classés F et G. Les travaux préconisés risqueraient alors de décourager les acquéreurs. Ce bilan immobilier nous aura permis de mieux comprendre le marché pour pouvoir l’anticiper.
