De nombreux français s’interrogent sur la meilleure façon de construire son patrimoine immobilier. Faut-il investir en direct ou en passant par une Société Civile Immobilière (SCI) ou encore par la souscription de parts de SCPI ? Les conseils d’Olivier Grenon-Andrieu, Président d’Equance.
Quelle est la meilleure façon de construire son patrimoine immobilier ?
La pierre reste le placement le plus attractif avec l’assurance-vie pour construire son patrimoine immobilier. Si 38% des Allemands sont propriétaires de leur résidence principale, le chiffre monte à pratiquement 60% en France !
L’immobilier est un placement “affectif” quand il s’agit de l’achat de la résidence principale. C’est aussi un placement de choix quand il s’agit d’investir pour percevoir des revenus futurs. En effet, c’est un placement que l’on envisage aussi en vue de préparer sa retraite ou pour organiser sa succession.
La question est maintenant de savoir s’il vaut mieux investir en direct ou en constituant une SCI (Société civile immobilière). Notons, qu’il peut être avantageux de détenir un bien immobilier via une SCI dans une logique de transmission. On évite ainsi le blocage de l’indivision. Parfois, les héritiers se retrouvent à devoir gérer en commun le bien hérité. Dès lors, cette situation peut devenir la source de nombreux conflits en cas de mésentente.
De fait, la SCI convient tout particulièrement aux opérations d’acquisition et de transmission de logements affectés à la location nue. En revanche, pour un bien immobilier loué en meublé, il sera plus judicieux de créer une SARL de famille imposée à l’impôt sur les revenus (IR).
Faut-il souscrire ou non des parts de SCPI pour construire son patrimoine immobilier ?
Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont particulièrement attractives. Certes, certaines SCPI investissent dans des commerces et des activités hôtelières. Celles-ci sont forcément touchées par la crise en cours. Toutefois, ce placement dégage son souscripteur de toute contrainte de gestion. C’est un point important qui mérite d’être souligné lorsque l’on est détenteur d’un bien immobilier loué. D’autant plus, lorsque l’on réside à l’étranger.
“ En 2020, le rendement moyen des 150 SCPI dédiés à l’immobilier d’entreprise sur le marché français devrait atteindre 4%, contre 4,4% en 2019. Or, le rendement (net de charges et après impôts) d’un appartement parisien acheté en direct ne ressort qu’à environ 1,8%.”
Investir dans une SCPI, c’est aussi se prémunir contre le risque en mutualisant son investissement dans différents supports. En effet, la SCPI se compose le plus de dizaines d’immeubles. Ainsi, vous éviterez la vacance de loyer et les impayés. Des inconvénients que peuvent rencontrer les propriétaires d’un bien immobilier loué en direct. Surtout si le locataire a rendu « ses clés » pendant la crise sanitaire.
À noter, la souscription de parts de SCPI détenant des immeubles à l’étranger s’avère attractif sur le plan fiscal.
“ Pour un non-résident fiscal, la fiscalité est prélevée à la source. Aussi, elle peut s’avérer près de trois fois inférieure à celle qui serait appliquée en France.”
De plus, vous pouvez opter pour la souscription de parts de SCPI en démembrement. De sorte que la nue-propriété est séparée de l’usufruit pendant une période définie à l’avance. Cela permet au souscripteur nu-propriétaire de bénéficier d’une forte décote sur son investissement initial. En revanche, ce schéma d’investissement est encore mal connu. Pourtant, il s’adapte complètement à la situation des expatriés. De plus, il s’avère très pertinent sur le plan fiscal. En effet, il permet de construire son patrimoine immobilier et obtenir des revenus à long terme.
À propos d’Equance
Equance est une société de Conseil en Gestion Privée Internationale. Elle propose des prestations allant du conseil en gestion de patrimoine, au suivi fiscal et à la mise en œuvre de solutions pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 50 pays. Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général.
