Responsabilité du syndic de copropriété : 10 missions qui l’engage

Responsabilité du syndic de copropriété : 10 missions qui l’engage

En vertu de la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est le chef d’orchestre de la copropriété. Afin d’exercer ses différentes missions, il dispose de nombreux pouvoirs qui engendrent de fait sa responsabilité. Ces dernières années, celle-ci semble être de plus en plus recherchée… Sarah Verhelst et Me Charles BOHBOT reviennent pour nous, sur les 10 cas qui engagent la responsabilité du syndic.

Les dernières lois changent la manière de mettre en cause la responsabilité du syndic

En premier lieu, notons que la loi ALUR puis ÉLAN ont considérablement augmenté les missions du syndic de copropriété :

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  • ouverture d’un compte bancaire séparé
  • Mise en place d’un fonds de travaux,
  • immatriculation,
  • dénonciation des marchands de sommeil,
  • information des occupants de la date de la prochaine AG par voie d’affichage,
  • communication de listes de documents sur l’extranet,
  • mise en conformité des règlements,
  • transfert des colonnes montantes,
  • vote par visioconférence et voie de formulaire, etc.

De plus, certaines règles ont changé comme celles applicables aux petites copropriétés. C’est aussi le cas pour les délais en cas de succession de syndic ou de résiliation du contrat. Par ailleurs, des modifications interviennent en matière de mise en cause de la responsabilité du syndic. Ainsi que pour les sanctions applicables :

  • en cours de mandat à la demande du Président du conseil syndical,
  • sur délégation de l’assemblée générale en cas de carence ou d’inaction du syndic, pénalité de 15 euros par jour en cas de défaut de transmission de document à la demande du conseil syndical, etc.

 

responsabilité du syndic en tant que chef d'orchestre de la copropriété

 

À présent, regardons de plus près, les situations qui rendent le syndic responsable. Mais aussi celles où il pourra se dégager de toute responsabilité.

Responsabilité du syndic en tant qu’assistant à la maîtrise d’ouvrage ou conseiller du syndicat en matière de travaux

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans le cadre de cette mission, le syndic veille au bon déroulement des travaux votés en assemblée générale. Parfois, il doit faire voter des travaux urgents. Ainsi, le syndic engage sa responsabilité s’il cause un dommage par sa négligence.

Des précisions sur la bonne exécution des travaux

En effet, le syndic a pour obligation de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Sa mission lui impose d’émettre des réserves lorsque c’est nécessaire. Ce sera donc le cas, s’il s’avère que les travaux ont été mal exécutés ou ont causés un préjudice à un propriétaire n’ayant pas pu louer son appartement pendant plusieurs années.

De même, le fait de procéder à des travaux dont le prix excède celui décidé dans le cadre d’une assemblée générale est aussi un motif de responsabilité contre le syndic (Cass, 3ème civile, 7 février 2012, n°11-11051). Lors de la réalisation des travaux de bâtiment, le syndic doit proposer à l’AG de souscrire une assurance dommage ouvrage. S’il ne le fait pas, une fois de plus, il engage sa responsabilité.

Comment estimer le caractère d’urgence des travaux ?

En principe, l’urgence se manifeste lorsque les travaux deviennent nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Toutefois, la jurisprudence a plusieurs fois rejeté toute responsabilité du syndic. Citons par exemple, la situation où le syndic avait bien convoqué une AG, mais faute de financement suffisant, les copropriétaires n’ont pas voté les travaux (Cass, 3ème civile, 28 janvier 2016, n°14-24478).

Responsabilité du syndic en tant que percepteur des charges

Le syndic répartit les charges de l’immeuble selon le règlement de copropriété. En cas de défaut de paiement, le syndic entreprend des poursuites contre le copropriétaire en retard. Là encore, sa négligence à recouvrir les charges de copropriété engage sa responsabilité par le syndicat des copropriétaires.

Le plus souvent, on va lui reprocher de ne rien faire. Cependant, il peut aussi commettre une faute lors de la mise en place de la procédure de recouvrement. Par exemple, s’il ne transmet pas les documents qui justifient les sommes dues par le copropriétaire. Toutefois, le fait de ne pas poursuivre immédiatement ne constitue pas de facto une faute du syndic. En conséquence, il est important de tenir compte des circonstances de fait. Le syndic doit pouvoir recourir à une procédure amiable (Cass, 3ème civile, 20 juin 1972, n°71-11149).

Responsabilité du syndic en tant que gestionnaire comptable et financier

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat. Le syndic est tenu pour responsable en cas de mauvaise gestion. Toutefois, lorsque les copropriétaires approuvent les comptes et vote le quitus en Assemblée Générale, sa responsabilité est écartée.

Toutefois, il faut préciser que le quitus n’est libératoire de responsabilité pour le syndic que si l’assemblée a pleinement connaissance des actes de gestion. Sous-entendu, rien ne doit être dissimulé, la gestion doit être transparente. C’est pourquoi, sa responsabilité peut être engagée en dehors de ce que le quitus a approuvé.

“ Néanmoins, à des fin politiques certaines associations de consommateurs recommandent systématiquement de s’opposer au quitus. Depuis de nombreux syndics renoncent à solliciter le quitus pour ne pas se voir opposer un refus injustifié. Cela est regrettable.”

Responsabilité en tant que gestionnaire administratif de l’immeuble

Le syndic est l’interlocuteur administratif privilégié de la copropriété. À ce titre, il doit notamment tenir le carnet d’entretien, souscrire à une assurance, assurer la conservation des archives.

À ce propos, la loi ELAN entrée en vigueur le 27 novembre 2018 a prévu deux nouvelles sources de responsabilité. D’abord, celle de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui intervient en cas de défaut de transmission des pièces de l’ancien Syndic au nouveau Syndic. En effet, ce dernier pourra demander au président du tribunal judiciaire en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces.

De même, depuis cette même loi (article 209 de la loi ELAN), le défaut de mise à jour des règlements de copropriété en matière de parties communes spéciales et à jouissance privative peut entraîner la recherche de responsabilité du Syndic.

Par exemple en cas de vente d’un lot dont le notaire refuse de considérer que la terrasse est une partie à jouissance privative. Car elle n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Responsabilité en tant que maître de tenue des assemblées générales

Le Syndic doit convoquer les assemblées générales en temps voulu. Il peut être tenu responsable s’il a manqué de diligence à la tenue de celles-ci. En effet, si une assemblée est annulée notamment par suite d’un manquement des documents obligatoires, sa responsabilité peut être engagée.

Par ailleurs s’il existe des irrégularités dans la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale ou dans la rédaction des Procès Verbaux, il sera tenu pour responsable. Toutefois, il sera déchargé, s’il prouve qu’il a assuré toutes les diligences nécessaires. De fait, sa responsabilité ne peut être retenue pour une annulation d’AG en raison de la tardiveté de la réception de la convocation à condition que celle-ci soit adressée dans des délais suffisants. Dans ce cas, sans la défaillance de la poste elle serait parvenue dans les délais légaux (Cass, 3ème civile, 6 décembre 2005).

Responsabilité du syndic en tant que gestionnaire du personnel

Pour le recrutement, le syndic doit tenir compte des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale. Certes, le personnel employé par le syndicat des copropriétaires est placé sous l’autorité du syndic qui l’engage. Toutefois, seule l’assemblée a qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois (Décret n°67-223, 17 mars 1967, article 31).

Le syndic qui embauche du personnel sans avoir préalablement fixé le nombre, engage sa responsabilité. Toutefois, en cas de dommage causé à un copropriétaire ou un tiers par un préposé, le Syndic ne pourra pas voir sa responsabilité recherchée. Le syndicat est seul responsable de ce comportement.

Mise en cause en tant que responsable de l’entretien de l’immeuble

Le syndic fait exécuter les travaux nécessaires ou utiles à l’entretien des parties communes. À ce titre il passe les contrats avec les entreprises et il surveille leur exécution. S’il néglige d’entreprendre ces travaux d’entretien, et que cela cause un dommage à la copropriété, sa responsabilité pourra être engagée. À noter toutefois que la jurisprudence a parfois admis une responsabilité partagée entre le Syndic et le syndicat des copropriétaires (Cass, 3ème civile, 21 décembre 2017).

Responsabilité en tant que gestionnaire du contentieux de la copropriété et représentant du syndicat

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Tant en demande qu’en défense, contre des tiers ou même contre certains copropriétaires de l’immeuble.

Dans ce cas, il est soumis à une obligation d’information envers le syndicat, et pourra s’il ne la respecte pas, engager sa responsabilité (Cass, 3ème civile, 21 décembre 2017). À ce titre, il devra notamment aviser chaque copropriétaire de l’existence et de l’objet de l’instance.

Responsabilité en tant que mandataire et prestataire

Il ne faut pas oublier que le Syndic est mandataire du syndicat des copropriétaires.

À ce titre, il subit la même charge qu’un mandataire classique. Ainsi, en vertu de l’article 1992 du Code Civil, il ne doit pas dépasser les pouvoirs qui lui ont été confiés par le syndicat. De même, il doit exécuter correctement la mission qui lui a été confiée. Le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, son mandant, recherche sa responsabilité.

Soulignons que depuis la réforme de la copropriété, le syndic peut également devenir prestataire du syndicat des copropriétaires. À ce titre, le fondement contractuel devient une source de sa responsabilité.

“ Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. ” – Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Responsabilité en cas de carence

En tout état de cause, lorsque le syndic n’agit pas, le président du conseil syndical est habilité à convoquer une assemblée générale après mise en demeure restée vaine. Il est aussi habilité à agir en justice notamment pour obtenir la restitution des fonds et/ou des archives de la copropriété, comme le prévoit l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, en son article 12, le président du conseil syndical est habilité en cas de carence ou d’inaction du syndic à exercer une action contre celui-ci. Action entreprise sur délégation expresse de l’assemblée générale. Toutefois, elle est peu recommandable. Car en cas de conflit pour carence il convient d’abord de solliciter la résiliation de son mandat.

En conclusion

Le Syndic de copropriété doit rester vigilant, car sa responsabilité est souvent recherchée par les copropriétaires. Il doit respecter la bonne exécution et le suivi des décisions prises en assemblée générale. Sources d’un contentieux abondant.

Toutefois, il est possible de s’exonérer en prouvant que la faute est celle du syndicat des copropriétaires et non celle du syndic. En cela, il convient de proposer en assemblée générale les résolutions nécessaires et d’exercer un devoir de conseil.

“ Le syndic doit veiller à indiquer dans toutes documentations ou correspondance qu’il agit pour le compte du syndicat des copropriétaires.”

Enfin, rappelons que la pratique du quitus permet de soumettre à l’assemblée générale un rapport de gestion. Celui-ci, indique les difficultés ou erreurs commises par le syndic dans un souci de complète transparence. Aussi, le vote positif du syndicat des copropriétaires qui renouvelle sa confiance permet d’éviter que la responsabilité du syndic soit recherché sur ce qui a été révélé.


À propos du Cabinet BJA Avocats

Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. Il est spécialisé en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.


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