Comment réussir un investissement locatif Pinel ?

Paul Lassalle

Si l’on se place du point de vue des investisseurs, il apparait que l’investissement locatif Pinel demeure une option intéressante, à la condition sine qua non d’en maîtriser toutes les subtilités pour en éviter les pièges. Paul Lassalle, directeur commercial Bouygues Immobilier Patrimoine prend la parole !

Investissement locatif Pinel : la cohérence au service de la rentabilité

 

Dans un rapport remis au gouvernement à la mi-novembre, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) mettent à mal le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel.

Jugé trop couteux, il ne répondrait pas aux réels besoins des habitants et orienterait de nombreux particuliers vers des investissements non rentables.

Ce rapport vient contrebalancer les résultats d’une étude publiée un mois plus tôt par le cabinet indépendant PrimeView, dont les conclusions menaient à un bilan globalement positif. Loin de se rejoindre, les conclusions de ces deux rapports ont le mérite de mettre en lumière les éléments clés qu’il convient d’appréhender pour réussir un investissement locatif Pinel.

Dès lors qu’on nuance les analyses et que l’on se place du point de vue des investisseurs, il apparait que ce dispositif demeure une option intéressante, à la condition sine qua non d’en maîtriser toutes les subtilités pour en éviter les pièges.

Situation géographique, emplacement, prix du bien, financement, durée d’engagement, besoins locaux de l’habitat, type de programme immobilier… Autant d’éléments clés à maîtriser pour s’assurer du bien-fondé d’un investissement locatif Pinel.

Il convient également de rappeler que ce dispositif répond à une problématique fiscale : du niveau d’imposition et de la capacité d’emprunt de l’investisseur dépendent l’intérêt d’un investissement de ce type (un PINEL nécessite un montant d’imposition d’au moins 2000€/an).

À moins d’en maitriser parfaitement les tenants et les aboutissants, se faire accompagner dans un projet d’investissement Pinel est essentiel pour faire la différence.

Une expertise au service de la cohérence et de la rentabilité

 

Un investissement Pinel sur deux ne serait pas rentable, du fait notamment de la décote des prix de l’ancien par rapport au neuf, pointe du doigt le dernier rapport remis au gouvernement.

Si dans les faits de nombreux investissements sont à fuir (tout comme c’est le cas dans l’immobilier ancien), la rentabilité d’un bien acheté en Pinel, au-delà de la réduction d’impôt, dépend avant tout du potentiel de valorisation de celui-ci pendant l’opération, pour réaliser une plus-value à la sortie.

Dans leur rapport, l’IGF et la CGEDD indiquent « qu’un investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l’immobilier ont augmenté de plus de 11% en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2% ».

Les questions du rendement locatif et de la plus-value anticipée sont centrales, bien au-delà de l’intérêt fiscal qui ne devrait constituer qu’une valeur ajoutée et non une motivation d’achat.

Prendre un pari sur l’état du marché local à la revente comprend toujours une part de risque, un risque qui, comme pour toute décision de placement et d’épargne, se doit d’être mesuré et appréhendé.

Profiter de l’expertise de professionnels du secteur est le meilleur moyen d’augmenter les chances de réussite de son projet d’investissement locatif. Conscients de ces problématiques et de leurs enjeux, des conseillers patrimoniaux pourront aiguiller les investisseurs pour faire correspondre leurs projets avec des solutions en cohérence ; et ainsi les accompagner vers des investissements où les plus-values sont assurées à terme (rendement de 3% à 6%).

Les solutions de conseil en patrimoine, audit et étude patrimoniale que proposent les équipes de Bouygues Immobilier Patrimoine en ce sens sont une activité unique sur le marché de la promotion immobilière aujourd’hui.

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S’assurer d’acheter au prix juste

 

Investir dans un bien locatif loi Pinel est une opération qui demande réflexion et prise de recul, et, nécessite de bien comprendre ladite loi et ses enjeux. Trop d’investisseurs, souvent séduits par l’avantage fiscal, s’engagent tête baissée sans prendre le temps de se poser les bonnes questions.

Si de prime abord, les écarts de prix constatés entre les logements étiquetés « Pinel » et les autres biens d’une même zone laissent à penser que les premiers sont souvent surévalués ; il convient toutefois de considérer dans l’analyse, l’ensemble des facteurs qui justifient de telles différences de prix.

Ces différences s’expliquent en premier lieu au regard des caractéristiques intrinsèques des biens comparés. Les logements neufs sont soumis à des normes supérieurs de qualité de construction (consommation énergétique, isolation thermique, isolation phonique, confort…) et répondent à des niveaux d’exigences qui nécessiteraient, dans la plupart des cas, des travaux importants dans l’ancien pour arriver à des niveaux de performances similaires.

In fine, en prenant en compte le coût qu’induirait la réalisation de travaux de mise à niveau dans l’ancien, les écarts de prix entre les biens comparés s’amenuisent.

Les acquéreurs de logements neufs tirent également leur épingle du jeu du côté des charges de copropriété. Car aux garanties et assurances à l’achat s’ajoutent, l’ensemble des frais de rénovation potentielles des parties collectives qu’ils n’auront pas à subir pendant dix voir vingt ans, contrairement à un achat dans l’ancien.

Enfin, en répondant à des normes techniques et énergétiques optimales, les logements neufs, très peu énergivores, permettent de réaliser de belles économies sur les charges courantes.

Il convient aussi de rappeler que dans le cadre de l’acquisition de logements neufs, les frais de notaire dont devront s’acquitter les futurs propriétaires sont moindres. Là où ils se situent autour de 8% traditionnellement ils ne s’élèvent plus qu’à 2% ou 3% dans ce cas, puisqu’ils ne comprennent que les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière.

S’il est indéniable que certains promoteurs profitent de l’avantage fiscal pour vendre des biens plus chers qu’ils n’auraient pu le faire sans celui-ci, il faut toutefois considérer l’ensemble des facteurs qui justifient les écarts de prix entre le neuf et l’ancien avant de tirer des conclusions.

Attention à ne pas se précipiter à la première occasion venue pour autant. Pour viser juste il ne faut pas hésiter à prendre le temps de trouver un bien dont le prix est en cohérence avec ceux pratiqués sur le marché, dès lors que l’on prend en compte tous ces éléments.

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S’assurer d’acheter au bon endroit

 

Une autre critique émise par le rapport IGF-CGEDD sur le dispositif Pinel est la non prise en considération des besoins des politiques locales de l’habitat par ce dernier.

Que ce soit en termes de localisation, de nombre et de types de logements à construire, les besoins locaux seraient trop souvent relayés au second plan, conduisant ainsi trop d’investisseurs à faire fausse route.

Pour faire face à l’engouement du dispositif dans des zones peu prioritaires et réguler un marché locatif tendu où l’offre de logements dans les grandes métropoles françaises ne répond que partiellement aux besoins, le dispositif a été recentré sur les régions où le manque de biens est le plus criant.

Des villes telles que Poitiers, Angers ou Brest se retrouvent par exemple de nouveau éligibles au dispositif. Le retour de certaines métropoles dans le dispositif est bien la conséquence direct du manque de logements dans certaines zones où il existe une forte demande sur le marché locatif.

Cette forte demande traduit un signal positif pour les investisseurs qui doivent y voir une garantie supplémentaire pour leur placement immobilier. En effet, plus la demande locative est importante et plus les investisseurs auront l’assurance de louer facilement leur bien en évitant les vacances locatives.

Le caractère versatile du marché de l’immobilier induit des tendances et des projections qu’il convient de maitriser pour faire le bon choix ; car du choix des zones dépend la demande locative, le plafonnement des loyers et donc la rentabilité de l’investissement.

S’assurer d’investir dans le bien qu’il faut

 

Dès lors que le choix d’une zone et d’une ville est définit, une attention toute particulière doit-être portée à l’étude de la demande locative au sein même de la zone retenue. Car de celle-ci découle le choix du type de bien que l’investisseur se doit de privilégier.

Mieux vaut par exemple ne pas acheter un studio dans un quartier familial où les gens recherchent principalement un T3, et inversement. Investir dans un bien en adéquation avec le profil des potentiels locataires est une autre clé de la réussite.

Un point d’attention particulier doit également être porté par le futur acquéreur sur la façon dont se décompose la typologie des occupants de la copropriété visée. Un juste équilibre doit être trouvé entre la part des propriétaires occupants et la part des propriétaires bailleurs qui occupent la résidence ciblée pour s’assurer de la création de valeur du bien.

Un bien acheté dans une copropriété composée exclusivement de logements appartenant à des investisseurs tendrait à se fragiliser plus rapidement à cause des difficultés de gestion potentielles.

De la même manière cela risquerait aussi de faire baisser la demande et les loyers. De plus, si plusieurs propriétaires décidaient de revendre leurs biens simultanément à la fin de l’avantage fiscal, cela risquerait de les contraindre à devoir baisser les prix pour trouver un acheteur.

Investir dans un bien éligible au dispositif Pinel nécessite d’appréhender et de de maîtriser une multitude de facteurs clés pour s’assurer de la rentabilité de son investissement à terme. Le dispositif Pinel constitue une solution intéressante pour investir dans l’immobilier dès lors qu’une fine analyse du marché est réalisée pour s’assurer que le profil de l’investisseur et son projet sont en adéquation avec les attentes du marché.

Les programmes de Bouygues Immobilier Patrimoines sont étudiés en amont de leur mise en vente pour s’assurer de la pertinence des projets proposés. En choisissant de se faire accompagner, un futur acheteur bénéficiera d’une visibilité globale sur les perspectives de son projet, le potentiel de son futur logement et le plan d’action à adopter.

Enfin, un conseiller sera également en mesure de lui indiquer si le dispositif Pinel est le meilleur dispositif en adéquation avec son projet.