Une récente analyse parue dans la newsletter La Stat’Copro d’actes.immo met en lumière de fortes disparités dans la répartition des copropriétés gérées par les syndics professionnels en France. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Dans certains départements comme le Bas-Rhin ou la Loire-Atlantique, chaque syndic gère en moyenne plus de 65 copropriétés. À l’inverse, en Seine-Saint-Denis ou dans le Gers, le marché apparaît très morcelé, avec à peine une dizaine de copropriétés par syndic. Cette cartographie inédite du secteur soulève des questions. En effet, elle interroge sur l’organisation de la profession, la qualité de la gestion et l’efficacité des services rendus aux copropriétaires selon les territoires.
Sommaire :
- La répartition géographique des copropriétés en France
- Combien de copropriétés un syndic professionnel gère-t-il en moyenne selon les départements ?
- L’analyse du ratio copropriétés/syndic : des marchés contrastés
La répartition géographique des copropriétés en France
Paris en tête, les zones rurales à la traîne
L’analyse des données de “La Stat’Copro” met en lumière une concentration impressionnante des copropriétés dans certaines zones urbaines. Sans surprise, Paris se détache nettement avec plus de 30 000 copropriétés. Soit plus du double des Alpes-Maritimes qui occupent la deuxième position avec environ 14 247 copropriétés. Ce chiffre impressionnant illustre la densité hors norme du parc immobilier parisien. Il montre aussi à quel point le statut de copropriété domine dans le paysage urbain de la capitale. À Paris, l’habitat collectif n’est pas l’exception, mais la règle.
Les grandes métropoles concentrent l’essentiel des copropriétés
Avec 13 995 copropriétés, les Bouches-du-Rhône complètent le podium, juste devant le Rhône.
Une tendance claire se dessine : les grandes métropoles régionales jouent un rôle central dans la répartition du nombre de syndic de copropriété.
À l’autre bout de l’échelle, les départements ruraux comptent très peu de copropriétés.
La Creuse n’en recense que 74, la Lozère 147, et la Haute-Marne 170. Des écarts qui reflètent les différences de densité urbaine et de structure de l’habitat à travers le pays.
Selon les données du registre national des copropriétés géré par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), on dénombre environ 740 000 copropriétés en France. Ce qui représente près de 10 millions de logements. Cette répartition inégale reflète les dynamiques territoriales à l’œuvre dans le pays.
Une répartition liée à l’histoire et au dynamisme des territoires
Cette répartition inégale ne doit rien au hasard. Elle s’explique par des facteurs socio-économiques et historiques bien ancrés. La densité de population, le taux d’urbanisation et l’attractivité économique pèsent lourd dans la balance.
Ainsi, dans les grandes villes, la pression foncière et les prix élevés de l’immobilier poussent à construire en hauteur. Résultat : le régime de la copropriété s’impose naturellement dans ces zones urbaines denses.
Un cadre juridique hérité des Trente Glorieuses
L’histoire de l’urbanisme en France pèse, elle aussi, dans la répartition des copropriétés. Dans les années 1960-1970, l’essor des constructions collectives a marqué les grandes agglomérations.
C’est à cette époque que le régime de la copropriété s’est imposé comme la norme en habitat urbain. La loi du 10 juillet 1965 a posé les bases. Elle a fixé le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis, un cadre qui structure encore aujourd’hui les 740 000 copropriétés françaises. Un texte fondateur, toujours d’actualité.
Combien de copropriétés un syndic professionnel gère-t-il en moyenne selon les départements ?
Paris, terrain de jeu privilégié pour le syndic
Le nombre de syndics suit, sans surprise, la répartition des copropriétés. Mais, certaines nuances méritent l’attention. Aini, Paris arrive largement en tête, avec 851 syndics professionnels recensés. Les Hauts-de-Seine suivent avec 696, puis la Seine-Saint-Denis avec 557.
Cette concentration en région parisienne montre l’intensité du marché. Le syndic y évolue dans un environnement dynamique, dense… et très concurrentiel.
À l’autre extrémité, la Creuse avec seulement 8 syndics, l’Indre et la Lozère ne comptent que 9 syndics chacun. Ce faible nombre de professionnels dans les zones rurales soulève la question de l’accessibilité à une gestion immobilière de qualité pour les copropriétaires de ces territoires.
Selon les chiffres du CCI-FRANCE sur l’immatriculation des professionnels de l’immobilier, seuls 5088 possèdent la carte “S” et se consacrent exclusivement à l’activité de syndic de copropriété en France. Ces chiffres montrent une forte disparité territoriale. Elle reflète autant la répartition des copropriétés, que les stratégies d’implantation des acteurs du secteur.
Quand le syndic manque à l’appel dans certains territoires
Cette disparité soulève une vraie question : celle du maillage territorial des services de gestion immobilière. Dans les départements les moins pourvus, le syndic doit souvent intervenir sur de vastes zones. Conséquence : la qualité du service peut en pâtir, tout comme la réactivité face aux urgences des copropriétés. Dans ce contexte, certains immeubles pourraient se tourner vers des syndics non professionnels, voire vers une autogestion assurée directement par les copropriétaires.
L’analyse du ratio copropriétés/syndic : des marchés contrastés
L’indicateur le plus révélateur reste le nombre moyen de copropriétés gérées par syndic, qui met en lumière des disparités frappantes. Ainsi, le Bas-Rhin caracole en tête avec 68,8 copropriétés par syndic en moyenne pour un total de 7 986 copropriétés réparties entre 116 syndics. La Loire-Atlantique arrive juste derrière, avec 67 copropriétés par syndic en moyenne. Elle compte 7 978 copropriétés pour 119 syndics.
Enfin, l’Ille-et-Vilaine suit de près : 6 185 copropriétés gérées par 98 syndics, soit une moyenne de 63,1 par professionnel. Ces chiffres en disent long. Ils révèlent un marché très concentré, où chaque syndic gère un portefeuille conséquent. Une situation qui questionne sur la capacité de suivi individualisé et la qualité de gestion apportée à chaque copropriété.
En Seine-Saint-Denis, le marché est à l’opposé de la tendance observée dans l’Ouest. Avec 5 871 copropriétés pour 557 syndics, chaque syndic n’en gère en moyenne que 10,5. Le Gers affiche exactement le même ratio : 262 copropriétés réparties entre 25 syndics. La Creuse descend encore plus bas, avec 9,3 copropriétés par syndic seulement, soit 74 copropriétés pour 8 professionnels.
Le tableau complet fourni par “La Stat’Copro” montre également des situations intermédiaires intéressantes : le Puy-de-Dôme (56,3), le Finistère (55,4), le Nord (54,2), la Seine-Maritime (52,8) et les Pyrénées-Orientales (52,5) présentent des ratios élevés, tandis que l’Eure (13,8), le Val-d’Oise (13,4), la Charente (13,2), la Haute-Saône (12,9) et les Deux-Sèvres (12,2) ont des ratios faibles.
Concentration versus fragmentation
Ces écarts de ratio soulèvent une question centrale : comment le syndic adapte-t-il son modèle économique selon le territoire ? Dans les départements où un syndic gère plus de 60 copropriétés en moyenne, les structures sont souvent plus grandes et mieux organisées. En cela, elles peuvent bénéficier d’économies d’échelle, mutualiser les ressources et offrir des services plus professionnalisés. À l’inverse, dans les zones où le nombre de copropriétés par syndic reste faible, l’équilibre économique peut s’avérer plus fragile, avec une gestion plus artisanale.
Le cas de la Seine-Saint-Denis est particulièrement intéressant : avec 557 syndics pour 5 871 copropriétés, ce département présente un marché très fragmenté malgré un nombre important de copropriétés. Cela pourrait s’expliquer par une forte présence de petits syndics indépendants ou par des stratégies commerciales spécifiques à ce territoire.
Ainsi, dans les territoires où le marché est plus fragmenté, le syndic fait face à un autre défi. Pour assurer sa rentabilité, il doit souvent adopter une stratégie de niche, se spécialiser ou diversifier ses activités.
Les grands groupes nationaux comme Foncia, Citya ou Nexity adoptent des stratégies d’implantation qui privilégient généralement les zones à forte densité de copropriétés. Ce qui renforce encore la concentration dans certains territoires.
L’analyse des disparités territoriales met donc en lumière un secteur à deux vitesses. D’un côté, des marchés concentrés, où le syndic bénéficie d’économies d’échelle. De l’autre, des territoires fragmentés, où la gestion repose sur des structures plus petites et dispersées. Ces différences offrent des opportunités de développement pour certains, mais posent aussi de vrais défis pour d’autres. Elles soulèvent surtout une question centrale : tous les copropriétaires ont-ils réellement accès à une gestion immobilière de qualité, où qu’ils se trouvent ?
Une analyse à nuancer : le nombre de copropriétés ne dit pas tout
Mesurer l’activité des syndics à partir du nombre de copropriétés gérées constitue un premier indicateur intéressant. Mais, cette approche présente une limite de taille : elle fait abstraction du nombre de lots principaux que chaque syndic administre. Or, c’est bien ce critère qui reflète la charge réelle de travail.
Interrogée sur ce point, la société actes.immo, développée par Aloy & Associés, défend son approche : « Le nombre de copropriétés est un indicateur pertinent pour notre activité, car nos clients nous commandent des états hypothécaires, et ce volume est directement lié au nombre de copropriétés. »
Cette logique peut se comprendre dans le cadre d’une activité notariale ou d’analyse documentaire. Mais, pour offrir une vision plus fine de l’activité des syndics, il serait pertinent de compléter ces données avec le nombre de lots principaux. Et, pourquoi ne pas aller plus loin, avec une analyse géographique de la dispersion des lots par département, afin d’éclairer les différences entre grands ensembles urbains et petits ensembles diffus en zones rurales ?
Ce serait là une évolution bienvenue pour mieux refléter la complexité du métier de syndic et la diversité des copropriétés françaises.
