Une évolution majeure vient bouleverser la gestion des parkings en copropriété. L’arrêté du 18 mars 2025, publié au Journal Officiel le 26 mars 2025, modifie les critères d’assujettissement des parkings aux règles de sécurité incendie. Désormais, un parking comptant plus de 10 places louées à des non-résidents sera considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP). Cette nouvelle classification parking copropriété ERP entraîne des conséquences importantes pour les propriétaires, les syndics et les investisseurs. Entre contraintes administratives et mises aux normes coûteuses, cette réglementation pourrait freiner la mutualisation des places de stationnement. Quelles solutions s’offrent aux copropriétaires face à ce changement ?
Sommaire :
- Comprendre la nouvelle réglementation parking copropriété ERP
- Les conséquences pratiques pour les copropriétaires
- Solutions et démarches à entreprendre
- Quelles perspectives pour le marché de la location de parkings ?
Comprendre la nouvelle réglementation parking copropriété ERP
Les points clés de l’arrêté du 18 mars 2025
L’arrêté du 18 mars 2025 modifie considérablement la réglementation incendie applicable aux parkings en copropriété.
En effet, le texte, publié au Journal Officiel le 26 mars 2025, établit qu’un parking couvert lié à un bâtiment d’habitation devient un Établissement Recevant du Public (ERP) dès lors qu’il propose plus de 10 places à des personnes non résidentes.
Des règles strictes pour les parkings classés ERP
Dès qu’un parking est classé ERP, des normes de sécurité renforcées s’appliquent. L’objectif : protéger les usagers, notamment en cas d’incendie ou d’évacuation d’urgence.
Selon l’article 2 de l’arrêté en vigueur, les règles de sécurité s’appliquent à tous les parcs de stationnement couverts pouvant accueillir plus de dix véhicules à moteur. Le texte ajoute une précision importante : seuls les véhicules de moins de 3,5 tonnes sont concernés. Autrement dit, ces obligations visent uniquement les véhicules légers.
Copropriétés : des exceptions à la règle ERP pour les parkings
La réglementation sur les parkings en copropriété classés ERP prévoit toutefois des exceptions notables. L’objectif : éviter un basculement automatique sous le régime ERP dans certains cas bien définis.
À cet effet, les places louées à des non-résidents pour 30 jours ou plus ne sont pas comptabilisées dans le seuil des dix places. Une disposition clé, qui permet aux copropriétés de proposer des locations longue durée sans déclencher l’application des normes ERP.
Autre exception prévue : les parkings réservés à un bâtiment exclusivement professionnel — tel que défini à l’article L.141-2 du Code de la construction et de l’habitation — sont exclus du champ d’application. À condition, toutefois, que les places soient destinées aux usagers du bâtiment. Cette distinction entre usage résidentiel et professionnel introduit donc des régimes différents, selon la nature des bâtiments desservis par le parking.
Les syndics disposeront-ils de nouveaux pouvoirs de contrôle ?
Pour assurer le respect de cette réglementation, les syndics auront-ils accès à des moyens de contrôle élargis ? En effet, il faudrait que le syndic puisse consulter le fichier des taxes d’habitation des parkings. Le syndic pourrait alors adresser une demande auprès des services fiscaux pour obtenir les informations relatives aux titulaires de la taxe d’habitation des parkings de la copropriété. Si cette disposition était confirmée, elle constituerait une nouveauté inédite en matière de gestion immobilière et témoignerait de l’importance accordée par le législateur à cette question de sécurité publique.
Les conséquences pratiques pour les copropriétaires
Les obligations de mise aux normes
Quand un parking en copropriété bascule sous le statut d’ERP, les règles changent. En effet, ce changement entraîne des obligations techniques lourdes, parfois complexes à mettre en œuvre. L’arrêté du 25 juin 1980 fixe le cadre. Il détaille les exigences du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Un texte de référence, toujours en vigueur, qui s’impose dès que le seuil réglementaire est franchi.
Ces obligations incluent notamment “des systèmes de désenfumage performants, un éclairage de sécurité aux normes, des plans d’évacuation, voire l’installation de moyens de lutte contre l’incendie”. D’après les estimations du secteur de la sécurité incendie, ces mises aux normes peuvent représenter un coût moyen de 150 à 300 euros par place de parking, soit potentiellement plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une copropriété moyenne. La réglementation parking copropriété ERP constitue donc un enjeu financier majeur pour les budgets des copropriétés, déjà sous tension avec la multiplication des obligations de rénovation énergétique.
Le statut ERP, une menace pour la location de parkings entre particuliers
Cette nouvelle réglementation risque de limiter significativement la possibilité pour les propriétaires de louer leurs places de parking. Selon les chiffres du secteur, environ 15% des propriétaires de places de parking en copropriété les proposent à la location via des plateformes spécialisées. Le marché de la location de places de stationnement représente un volume estimé à plus de 200 millions d’euros annuels en France.
Ce changement de statut pourrait freiner le développement des services de location de parkings mutualisés. Il risque aussi d’impacter directement les propriétaires qui louent leurs places via des plateformes spécialisées.
Dans les grandes villes, où le stationnement reste un casse-tête, ces locations représentent souvent une source de revenus précieuse. Selon les zones, elles peuvent rapporter entre 50 et 150 euros par mois. Mais avec les nouvelles contraintes liées au passage en ERP, cette manne pourrait bien disparaître.
Responsabilité et suivi administratif
La réglementation parking copropriété ERP impose aux syndics un suivi administratif rigoureux qui s’ajoute à leurs missions traditionnelles. Ainsi, les syndics devront surveiller les locations pour éviter un basculement en ERP. En outre, cette nouvelle responsabilité nécessite la mise en place d’outils de suivi spécifiques, potentiellement coûteux en temps et en ressources. Cette charge administrative pourrait alors se traduire par une augmentation des honoraires des syndics répercutée sur les charges de copropriété.
Solutions et démarches à entreprendre
ERP et parkings en copropriété : que faire face à la nouvelle réglementation ?
Face à cette nouvelle réglementation, la première étape consiste à vérifier si votre copropriété est concernée. Ensuite, il faut analyser les locations en cours pour mesurer leur impact sur le seuil déclenchant le classement en ERP. Cette évaluation suppose un recensement précis des pratiques de location dans l’immeuble. Le syndic est le mieux placé pour mener cette enquête.
Mais, pour aller plus loin, les copropriétaires peuvent faire appel à un bureau d’études spécialisé en sécurité incendie. Ce professionnel réalisera alors un diagnostic technique complet. Son coût varie généralement entre 800 et 2 000 euros, selon la taille du parking. Ce diagnostic permettra d’estimer avec précision les travaux nécessaires si le parking bascule sous le régime ERP.
Adaptation du règlement de copropriété
Pour anticiper les risques liés au classement ERP, il est crucial que le règlement de copropriété soit précis et adapté. À cet effet, il doit notamment interdire la sous-location par les locataires et imposer l’accord du syndic pour toute location d’un box indépendante du logement.
Mais, modifier ce règlement ne se fait pas d’un simple vote. La loi du 10 juillet 1965, dans son article 26, impose une majorité des deux tiers de tous les copropriétaires pour adopter ce type de changement. Un seuil difficile à atteindre, surtout dans les copropriétés où l’absentéisme en assemblée générale reste élevé.
Planification des mesures préventives
Il est donc recommandé d’anticiper d’éventuelles décisions en assemblée générale. Car les décisions relatives aux travaux de mise aux normes relèvent généralement de la majorité absolue (article 25 de la loi de 1965) ou, à défaut, de la majorité simple de l’article 24 lors d’une seconde convocation. Le planning des travaux doit tenir compte des délais administratifs (obtention des autorisations nécessaires) et techniques (consultation des entreprises, réalisation des travaux). Par ailleurs, la réglementation parking copropriété ERP étant entrée en vigueur le 27 mars 2025, les copropriétés doivent agir rapidement pour se mettre en conformité et éviter d’éventuelles sanctions administratives ou pénales en cas de contrôle.
Quelles perspectives pour le marché de la location de parkings ?
Évolution des pratiques de location
Face aux nouvelles contraintes réglementaires, les plateformes de location de parkings entre particuliers doivent revoir leur modèle. Pour rester dans les clous, elles vont probablement favoriser les contrats de location longue durée, au-delà de 30 jours, conformément aux exceptions prévues par la réglementation ERP.
Certaines n’ont pas attendu. Des plateformes commencent déjà à adapter leurs conditions générales d’utilisation pour orienter les utilisateurs vers ce format. Elles souhaitent ainsi encourager un modèle plus durable, conforme aux nouvelles règles applicables aux parkings en copropriété.
Opportunités pour les parkings déjà aux normes ERP
Avant même de parler de travaux ou de contraintes, une question clé se pose : le parking est-il déjà compatible ERP ? Dans de nombreux cas, la réponse est oui. Et, si le parking respecte déjà les normes, le problème ne se pose plus.
Pour ces copropriétés, la situation peut même devenir un avantage concurrentiel. Ainsi, elles peuvent valoriser la conformité ERP pour séduire des locataires ou acheteurs, notamment dans les grandes villes où se garer reste un défi. Cet atout pourrait même augmenter la valeur de revente pour les biens incluant une place de stationnement conforme. Une nouvelle segmentation du marché pourrait alors émerger, entre parkings aux normes… et les autres.
Les investisseurs institutionnels imposaient déjà la conformité ERP pour des raisons d’assurance. Cette exigence, d’abord limitée aux acteurs professionnels, pourrait rapidement gagner le marché des particuliers, à mesure que la réglementation se généralise. Les compagnies d’assurance, elles aussi, pourraient adapter leurs conditions. Elles pourraient alors envisager des surprimes ou des exclusions de garantie en cas de sinistre dans un parking non conforme.
Cette évolution du marché assurantiel pourrait constituer une incitation supplémentaire à la mise aux normes, indépendamment des contrôles administratifs. La conformité à la réglementation parking copropriété ERP pourrait ainsi devenir un critère standard d’évaluation de la qualité d’un bien immobilier. Et, cela, au même titre que les diagnostics énergétiques.
