La sécurité incendie en copropriété est aujourd’hui au cœur des préoccupations des gestionnaires et copropriétaires. Entre obligations réglementaires strictes, équipements obligatoires et responsabilités partagées, la prévention des incendies dans les immeubles collectifs exige une organisation rigoureuse. Pourtant, de nombreuses copropriétés ignorent encore certaines règles pourtant essentielles. Cet article fait le point sur les exigences légales, les dispositifs de sécurité à mettre en place et les bonnes pratiques à adopter pour protéger efficacement les résidents et les biens. Parce qu’au-delà de la conformité, il s’agit surtout de garantir la sécurité de tous, au quotidien.
Sommaire :
- Quelles sont les obligations générales en matière de sécurité incendie en copropriété ?
- Quels sont les 6 dispositifs indispensables ?
- Quelles sont les fréquences de contrôle des dispositifs de sécurité en copropriété ?
- Quel est le rôle du registre de sécurité ?
- Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?
À retenir – La sécurité incendie en copropriété
- Les extincteurs sont obligatoires dans les parkings, chaufferies et Immeubles de Grande Hauteur (IGH).
- L’affichage des consignes d’évacuation et des plans est une obligation légale dans les parties communes.
- Les portes coupe-feu doivent être installées dans les locaux à risques comme les poubelles ou les sous-sols.
- Le syndic est juridiquement responsable du respect des obligations incendie de la copropriété.
- Un registre de sécurité à jour est obligatoire et doit être présenté en cas de contrôle ou d’incident.
Quelles sont les obligations générales en matière de sécurité incendie en copropriété ?
Un cadre réglementaire structurant
La sécurité incendie en copropriété repose sur une base légale solide, encadrée par plusieurs textes clés. Le principal texte est l’arrêté du 31 janvier 1986 qui fixe les règles de sécurité applicables aux bâtiments d’habitation. Il impose des dispositifs comme le compartimentage, le désenfumage, et les équipements de secours. L’arrêté du 5 février 2013 vient le compléter, notamment pour les installations techniques. Tandis que la loi du 9 mars 2010 rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les logements.
Ces règles sont applicables à tous les immeubles collectifs d’habitation, mais leur application varie selon plusieurs critères :
- Le nombre d’étages et la hauteur totale du bâtiment,
- La présence ou non d’activités commerciales ou professionnelles dans les locaux,
- L’ancienneté de l’immeuble, notamment selon la date du permis de construire,
- L’usage des locaux (habitation exclusive ou mixte).
Le rôle central du syndic de copropriété
Le syndic met en œuvre ces règles dans les parties communes. Il vérifie la conformité des installations et équipements de sécurité, comme les extincteurs, les éclairages de secours ou les alarmes. Pour ce faire, il organise les vérifications périodiques obligatoires en faisant appel à des entreprises spécialisées.
Il a aussi la mission d’informer les copropriétaires sur les consignes à respecter. Il inscrit les travaux nécessaires à l’ordre du jour des assemblées générales et met régulièrement à jour le registre de sécurité. Pour réaliser certains contrôles, il peut mandater des professionnels. Néanmoins, il reste pleinement responsable en cas de non-conformité ou d’accident.
Une responsabilité juridique multiple
Si les obligations ne sont pas respectées, la responsabilité du syndic peut être engagée à plusieurs niveaux :
- Civilement, en cas de dommages causés à des biens ou à des personnes, le syndic ou la copropriété peut être condamnée à verser des indemnités,
- Pénalement, en cas de négligence ou de mise en danger d’autrui, le syndic s’expose à des sanctions comme des amendes voire des peines de prison,
- Administrativement, les autorités peuvent imposer des travaux, interdire l’usage de certaines zones ou engager une procédure de mise en conformité.
Quels sont les 6 dispositifs indispensables ?
La réglementation impose plusieurs équipements dans les immeubles collectifs afin de garantir une sécurité optimale contre le risque d’incendie. Ces dispositifs doivent respecter des normes strictes et s’adapter aux spécificités de chaque copropriété.
1. Extincteurs : une protection immédiate contre les flammes
Les extincteurs sont des équipements de première intervention indispensables dans tout immeuble collectif. Leur installation est obligatoire dans plusieurs zones spécifiques :
- Parkings couverts : un extincteur est requis pour 15 véhicules, complété d’un bac à sable de 100 litres à chaque niveau.
- Chaufferies : les types varient selon le combustible utilisé (poudre pour le fuel, eau pulvérisée pour le charbon, etc.).
- Immeubles de Grande Hauteur (IGH) : la réglementation impose un maillage complet d’extincteurs pour couvrir chaque zone sensible.
Ces équipements doivent être facilement accessibles, signalés par une signalétique claire et régulièrement vérifiés par un prestataire agréé.
2. Éclairage de sécurité : évacuer même dans le noir
L’éclairage de sécurité permet d’assurer une visibilité minimale lors d’une évacuation, notamment en cas de coupure de courant. Deux types d’équipements sont concernés :
- BAES (Blocs Autonomes d’Éclairage de Sécurité) : autonomie de 1h, utilisés dans les sous-sols, parkings et rez-de-chaussée.
- BAEH (Haute Évacuation) : autonomie de 6h, obligatoires dans les escaliers d’immeubles élevés.
Ils doivent être installés dans toutes les circulations communes, au-dessus des portes, paliers et obstacles, et entretenus régulièrement.
3. Désenfumage : éviter l’asphyxie
Le désenfumage permet d’évacuer les fumées toxiques et chaudes d’un incendie, offrant ainsi un passage plus sécurisé pour les occupants et facilitant l’intervention des secours. Deux systèmes sont possibles :
- Vertical : lanterneaux en toiture qui s’ouvrent automatiquement ou manuellement en cas d’incendie.
- Horizontal : grilles motorisées installées dans les couloirs, souvent asservies à un système de détection et une centrale incendie.
Le désenfumage est obligatoire dans les bâtiments d’habitation de plus de deux étages. Il doit être testé et entretenu régulièrement.
4. Portes coupe-feu : contenir la propagation du feu
Ces portes sont conçues pour résister aux flammes et à la chaleur pendant une durée déterminée, généralement 30 minutes (norme EI30). Ainsi, elles permettent de compartimenter les zones de l’immeuble et de ralentir la progression du feu. Notons qu’elles sont obligatoires :
- Dans les locaux à poubelles, surtout si ceux-ci donnent sur des circulations communes,
- Entre les sous-sols et les escaliers, si aucun cloisonnement n’existe.
Elles doivent être munies d’un ferme-porte automatique et maintenues fermées en permanence.
5. Plans et consignes d’évacuation : informer pour mieux réagir
L’affichage de consignes de sécurité et de plans d’évacuation est obligatoire dans les parties communes. Ils doivent mentionner :
- Le plan des niveaux avec l’emplacement des issues de secours, extincteurs et alarmes,
- Les consignes à suivre en cas d’incendie (évacuation, appel des secours, etc.),
- Les coupures d’urgence (eau, gaz, électricité).
Ils doivent être lisibles, inaltérables et mis à jour dès qu’un changement structurel est opéré dans l’immeuble.
6. Détecteurs de fumée (DAAF) : une alerte précoce et vitale
Depuis la loi de 2010, chaque logement doit être équipé d’un détecteur autonome avertisseur de fumée conforme à la norme NF EN 14604. Les règles sont les suivantes :
- Installation à la charge du propriétaire (dans les logements loués ou occupés),
- Entretien (vérification, remplacement de la pile) à la charge de l’occupant,
- Interdiction d’installer ces détecteurs dans les parties communes pour éviter les déclenchements intempestifs.
Un DAAF en bon état peut sauver des vies en déclenchant une alarme dès les premières fumées, offrant un temps précieux pour évacuer les lieux.
Quelles sont les fréquences de contrôle des dispositifs de sécurité en copropriété ?
Le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité incendie dépend d’un entretien régulier et rigoureux. Des professionnels qualifiés effectuent les contrôles selon la fréquence imposée par les textes réglementaires. Les obligations sont ainsi clairement définies et doivent être respectées par la copropriété.
Extincteurs : une vérification annuelle indispensable
Chaque extincteur installé dans les parties communes doit subir un contrôle annuel. Cette vérification permet de confirmer que l’appareil reste en bon état, qu’il demeure facilement accessible et qu’il n’a pas été endommagé ou déplacé. L’étiquette de vérification indique la date du dernier contrôle ainsi que le nom du prestataire intervenu.
Blocs d’éclairage de sécurité : tests mensuels et annuels
Les blocs autonomes d’éclairage de sécurité (BAES et BAEH) doivent faire l’objet :
- D’un contrôle visuel mensuel pour vérifier l’état de fonctionnement,
- D’un test annuel de décharge pour s’assurer que leur autonomie est conforme aux exigences (1h pour BAES, 6h pour BAEH).
Systèmes de désenfumage : contrôle annuel obligatoire
Les dispositifs de désenfumage, qu’ils soient verticaux (lanterneaux) ou horizontaux (grilles motorisées), doivent être testés chaque année. Le prestataire vérifie l’ouverture automatique, l’état des conduits et des moteurs, ainsi que l’efficacité du déclenchement à distance.
Installations électriques : inspection tous les 3 ans
Un organisme agréé doit vérifier l’installation électrique des parties communes tous les trois ans. Ce contrôle sert à identifier les risques d’échauffement, de court-circuit ou de mise à la terre défectueuse. Les anomalies constatées figurent dans un rapport, accompagné de recommandations de mise en conformité.
Paratonnerres : à contrôler tous les 5 ans
Si un paratonnerre protège la copropriété, un organisme spécialisé doit l’inspecter au moins tous les cinq ans. Le contrôle vérifie l’état de la tige, des conducteurs et des prises de terre. Il garantit ainsi que la protection contre la foudre reste pleinement opérationnelle.
Ascenseurs dans les IGH : maintenance tous les 6 mois
Dans les Immeubles de Grande Hauteur (IGH), les ascenseurs doivent être entretenus au moins deux fois par an. Cette maintenance comprend la vérification des systèmes de sécurité incendie intégrés, comme la remise à l’étage ou l’arrêt automatique en cas d’alarme.
Colonnes sèches : test de pression tous les 5 ans
Les colonnes sèches, utilisées par les pompiers pour acheminer l’eau en hauteur, doivent être testées tous les 5 ans conformément à la norme NF S 61-759. Le test consiste à vérifier leur étanchéité, la pression et l’accessibilité des raccords.
Quel est le rôle du registre de sécurité ?
Le registre de sécurité constitue un document obligatoire dans toute copropriété. Il recense, de manière chronologique, toutes les interventions techniques liées à la sécurité incendie : contrôles réglementaires, opérations de maintenance, réparations, anomalies constatées et coordonnées des prestataires intervenants. Véritable mémoire technique du bâtiment, il retrace l’historique des vérifications et travaux réalisés sur les équipements, comme les extincteurs, les systèmes de désenfumage, les alarmes ou encore les éclairages de secours.
Ce registre rassemble aussi les certificats de conformité, les rapports de vérification annuelle, les devis et factures liés aux interventions. Il inclut enfin les comptes rendus de réunion ou les décisions d’assemblée générale concernant la sécurité. Le syndic doit le mettre à jour régulièrement et le tenir à la disposition des copropriétaires, des autorités administratives, des assurances et des services de secours en cas de sinistre.
En cas d’incendie ou de contrôle inopiné de la préfecture, l’absence ou l’inexactitude du registre expose la copropriété à des sanctions et peut compromettre la prise en charge par l’assurance.
Quelles sont les sanctions en cas de manquement ?
Le non-respect des obligations en matière de sécurité incendie peut avoir des conséquences lourdes pour le syndic, la copropriété et les occupants. Les sanctions se répartissent en quatre grandes catégories :
1. Sanctions administratives
Les autorités locales, telles que la mairie ou la préfecture, peuvent engager des procédures administratives à l’encontre de la copropriété ou du syndic en cas de non-conformité constatée. Ces mesures peuvent inclure :
- Une mise en demeure de procéder à des travaux de mise aux normes,
- L’interdiction d’accès à certaines zones jugées dangereuses (locaux techniques, parkings, escaliers, etc.),
- L’engagement d’une procédure de péril pour les immeubles présentant un risque grave.
2. Sanctions pénales
En cas de négligence caractérisée ou de mise en danger d’autrui, le syndic ou les responsables peuvent être poursuivis au pénal. Selon la gravité des manquements, les sanctions peuvent atteindre :
- Jusqu’à 3 750 € d’amende,
- Et jusqu’à 5 ans d’emprisonnement, notamment en cas d’incendie ayant causé des victimes et dont les origines sont liées à une défaillance connue et non corrigée.
3. Sanctions civiles
En cas de sinistre, les victimes (copropriétaires ou tiers) peuvent engager une action en responsabilité civile contre la copropriété ou son représentant légal (le syndic). Cela peut aboutir à :
- L’indemnisation des dommages matériels (logements détruits, véhicules endommagés…),
- L’indemnisation des dommages corporels,
- Une action récursoire de l’assurance contre la copropriété si une faute avérée est démontrée.
4. Conséquences sur la couverture d’assurance
Une non-conformité ou une absence de contrôle peut entraîner :
- Un refus de prise en charge par l’assurance en cas d’incendie,
- Une réduction des indemnités versées,
- Une résiliation du contrat d’assurance,
- Une augmentation significative de la prime annuelle.
Conclusion
La sécurité incendie en copropriété ne relève pas d’une simple formalité administrative. Elle constitue un véritable enjeu de protection collective, de responsabilité juridique et de conformité réglementaire. Chaque étape joue un rôle essentiel : choisir les équipements adaptés, assurer leur entretien régulier, mettre à jour le registre de sécurité et sensibiliser les résidents. Toutes ces actions préviennent les risques et limitent les conséquences d’un éventuel sinistre. Le syndic occupe une place centrale dans cette démarche. Toutefois, seule l’implication de l’ensemble des copropriétaires garantit une sécurité optimale. Investir dans la prévention incendie, c’est protéger des vies, préserver les biens et assurer la pérennité de la copropriété.
