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Santé

Canalisations en plomb : les risques et les obligations en copropriété

Canalisations en plomb dans les copropriétés

La question du remplacement des canalisations en plomb dans les immeubles en copropriété est cruciale. Il s’agit de protéger la santé et la sécurité des résidents. Malgré les risques encourus, les démarches de remplacement n’ont été entamées qu’à partir de 2012-2013. Il est donc important de rappeler que toutes les canalisations en plomb devaient être remplacées avant décembre 2013. Pour vous aider dans cette démarche, découvrez notre guide sur les canalisations en plomb en copropriété.

Sommaire :

Canalisations en plomb : comprendre la législation et les normes pour protéger votre santé

La qualité de l’eau est un enjeu crucial pour la santé et le bien-être des citoyens. C’est pourquoi des contrôles s’effectuent à différents niveaux :

  • ressource en eau brute,
  • production dans les usines de traitement,
  • réseau de distribution.

Toutefois, les dégradations de la qualité de l’eau peuvent également être causées par les canalisations en plomb dans les immeubles en copropriété. C’est pourquoi un décret du 22 décembre 2001 a précisé les points de mesure et de contrôle de la conformité de l’eau. Elles seraient désormais situées aux points d’utilisation normale des consommateurs.

Remplacement des canalisations en plomb

Remplacement des canalisations en plomb dans les copropriétés

Dès lors, si l’eau n’est pas conforme aux exigences légales, la responsabilité se partage entre le service public distributeur et le propriétaire de l’installation privée. c’est pourquoi il faut se préoccuper du remplacement des canalisations en plomb en copropriété.

Par la suite, un décret du 5 avril 1995 va interdire la pose de canalisations en plomb. Puis, un arrêté du 3 novembre 1998 interdit l’emploi des brasures étain-plomb.

Enfin, précisons qu’un décret 2001-1220 du 22 décembre 2001, exige que la concentration maximale admissible de plomb passe de 25 microgrammes par litre (25 µg/l) à 10 microgrammes par litre (10 µg/l) à compter du 25 décembre 2013.

Canalisations en plomb et teneur en plomb en copropriété

Le plomb a été largement utilisé pour la fabrication de canalisations d’eau potable de petit diamètre jusque dans les années 1950. Cependant, son utilisation s’est raréfiée pour les canalisations des réseaux intérieurs dans les habitations à partir de cette époque. D’autant que son usage pour la fabrication de canalisations a été interdit en 1995.

Malgré cela, en 2013, on estimait que 838 000 logements construits à Paris avant 1949. Ainsi, 7,5 millions de logements sur l’ensemble de la France étaient encore équipés de canalisations en plomb. Situés, principalement dans des immeubles anciens en centre-ville.

Cela représentait alors l’une des plus vastes opérations de travaux dans les copropriétés. Car, il est alors essentiel de remplacer ces canalisations en plomb pour protéger la santé des résidents. Notons que malgré l’échéance fixée du 25 décembre 2013, très peu d’immeubles se sont mis en conformité. À cet égard, il est donc important de vérifier si les canalisations de votre copropriété sont conformes à la loi.

Dès lors, pour connaître la teneur en plomb dans sa copropriété, il faut procéder à des analyses de l’eau à la sortie du robinet. Pour parvenir à respecter ce taux, il faut absolument éviter tout contact entre l’eau et le plomb des canalisations. Ainsi, il est important de se renseigner sur les conséquences pour les propriétaires qui ne réalisent pas les travaux nécessaires.

Canalisations en plomb : comprendre les risques du plomb dans l’eau pour la santé

Les peintures en plomb sont l’un des principaux vecteurs de contamination au plomb. L’intoxication au plomb peut entraîner le saturnisme, avec des difficultés de développement intellectuel chez les jeunes enfants.

En 1996, près de 85 000 enfants âgés de 1 à 6 ans étaient concernés par une intoxication au plomb. Cependant, grâce aux mesures mises en place, le taux d’enfants atteints a été divisé par 20 entre 2008 et 2009. Ainsi, pour éviter les risques d’intoxication liés aux revêtements en plomb, il est important de veiller à leur bon état de conservation et de les remplacer si nécessaire. Il est également important de prendre des précautions lors de travaux qui peuvent libérer des particules de plomb dans l’air.

Par ailleurs, les canalisations en plomb sont l’une des principales causes de contamination au plomb dans l’eau potable. Toutefois, le risque d’intoxication par l’eau du robinet est faible en raison de la non-présence naturelle de plomb dans l’eau. Mais, la corrosion des canalisations en plomb, notamment celles des installations intérieures des habitations, peut entraîner une contamination de l’eau. Ainsi, la contamination hydrique peut quand même contribuer à imprégner l’organisme.

C’est pourquoi, l’Organisation mondiale de la santé (OMS) a fixé un seuil de 10 µg/l de plomb dans l’eau en 1994. Puisqu’il a été démontré qu’au-dessous de ce taux, la plombémie (taux de plomb dans le sang) chez les enfants ne s’élève pas.

Enfin, notons que certains dispositifs peuvent augmenter la teneur en plomb comme les appareils antitartre ou les adoucisseurs mal entretenus. Ces derniers favorisent alors la corrosion des canalisations intérieures et entraînent la dissolution du plomb. En effet, il est important de remplacer les canalisations en plomb et de veiller à leur bon entretien pour éviter les risques de contamination.

Comment calculer la teneur en plomb de l’eau ?

Le taux de teneur en plomb de l’eau varie en fonction de plusieurs éléments :

  • le temps de stagnation dans les canalisations en plomb ;
  • la longueur même de la canalisation et son diamètre ;
  • la température de l’eau ;
  • son pH ;
  • éventuellement, un phénomène d’électrolyse si des branchements de mise à la terre sont effectués sur la canalisation.

Les conditions de prélèvement pour mesurer les teneurs en plomb des eaux distribuées

À cet effet, l’article 2 de l’arrêté du 31 décembre 2003 définit les conditions de prélèvement. Il indique comment mesurer les teneurs en plomb des eaux distribuées destinées à la consommation humaine. Ainsi, il prévoit que le prélèvement doit être effectué sur un volume de 1 litre d’eau prélevé en une seule fois, sans purges préalables des installations de distribution d’eau.

De fait, le prélèvement doit être réalisé pendant les heures habituelles d’utilisation des robinets destinés à la consommation humaine. Pour éviter les risques de contamination liés aux canalisations en plomb, il est important de respecter ces normes de prélèvement.

Notons que le prélèvement se fait avec une stagnation assez importante. Et, en une seule fois, ce qui augmente le taux de plomb dans l’eau. L’objectif est alors de déterminer un taux de concentration maximal pour des raisons de sécurité. Cependant, ce protocole est imprécis et la définition des “heures habituelles d’activité” peut être mal interprétée. C’est pourquoi, il est crucial de déterminer si l’échantillonnage doit se faire pendant les heures de travail ou les activités domestiques. Cela évitera des conséquences graves.

Le taux de concentration varie selon la longueur du circuit et le délai de stagnation

En effet, l’utilisation de canalisations en plomb peut avoir un impact sur la qualité de l’eau potable. Ainsi, le taux de concentration de plomb dépend de la longueur des canalisations et du temps de stagnation de l’eau. De plus, dans un immeuble collectif, le nombre d’utilisateurs d’eau peut influencer les résultats de l’analyse.

Une étude menée dans les années 1990 a mis en évidence l’impact de la stagnation de l’eau sur le taux de concentration de plomb dans les canalisations en plomb. Or, cette étude utilisait un circuit en plomb de 20 mm de diamètre et 20 mètres de long. Elle a démontré ainsi une diminution extrêmement importante du taux de plomb dans l’eau.

Pour cette raison, il est recommandé de purger les canalisations en plomb avant toute utilisation domestique pour réduire le taux de plomb dans l’eau. De plus, il est important de définir le protocole d’analyse et de prévoir un second échantillon quelques jours plus tard pour vérifier les résultats du premier.

Enfin, notons que si l’analyse est effectuée pendant la journée, où l’eau est moins utilisée, les taux de plomb seront plus élevés. En revanche, si l’analyse est effectuée le matin, l’utilisation de l’eau par les habitants de l’immeuble (douches, etc.) diminuera les taux de plomb.

Les canalisations en plomb ont-elles une incidence sur les relations locataire-bailleur ?

La présence de plomb dans l’eau a une incidence sur les relations locataire-bailleur

En tant que propriétaire, vous devez analyser la présence de plomb dans les canalisations de votre bien immobilier. Selon la loi du 6 juillet 1989, vous devez remettre un logement décent et sécuritaire à vos locataires. Or, les canalisations en plomb peuvent représenter un risque manifeste pour la santé et la sécurité des locataires. De fait, il est donc important de les remplacer pour éviter toute responsabilité.

Par ailleurs, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques de la décence précise également que les matériaux de construction, canalisations et revêtements ne doivent pas représenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité des locataires.

En résumé, pour garantir la sécurité de vos locataires et éviter toute responsabilité, il est important de remplacer les canalisations en plomb par des matériaux plus sûrs pour la santé.

Le non-respect du taux de plomb dans l’eau constitue-t-il un manquement du bailleur ?

Le non-respect des limites de plomb dans l’eau par le bailleur constitue-t-il un manquement à ses obligations ? Est-ce que cela peut engager sa responsabilité civile ou pénale ? La question se pose, cependant, il n’y a pas encore de certitude juridique sur ce sujet à ce jour. Ainsi, les bailleurs doivent s’informer sur les réglementations en vigueur. Ils doivent alors prendre les mesures nécessaires pour garantir la sécurité et la santé de leurs locataires en matière de plomb dans l’eau.

Tout d’abord, il est important de déterminer si la contamination de l’eau par le plomb rend automatiquement un logement indécent, indigne ou insalubre. Notons que ces termes juridiques recouvrent différentes situations et ont des conséquences juridiques distinctes.

À cet effet, le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques de la décence avec précision :

  • surface minimum du logement,
  • protection contre les infiltrations,
  • présence d’une installation permettant un chauffage normal des lieux,
  • coin cuisine,
  • dispositifs de distribution d’eau froide et d’eau chaude à un débit suffisant, etc.

Lorsqu’un logement ne respecte pas un ou plusieurs de ces critères, le locataire peut exiger du bailleur la réalisation des travaux nécessaires. En cas d’indécence, le bailleur engage sa responsabilité contractuelle sans qu’il y ait intervention des pouvoirs publics. Toutefois, il en va autrement pour l’habitat indigne ou insalubre.

Quelle est la différence entre habitat indigne et habitat insalubre ?

Selon l’Article 4 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, un habitat indigne se définit comme une habitation dont la nature est impropre à cet usage. Ainsi, l’état de ces logements peut exposer les occupants à des risques manifestes pour leur sécurité physique ou leur santé.

Quant à la notion d’insalubrité, elle n’est pas explicitement précisée par les textes juridiques. Si l’état du logement ou les conditions d’occupation présentent un danger pour la santé et la sécurité des occupants, il peut être considéré comme insalubre. De sorte que l’habitat indigne se concentre sur les risques pour la sécurité physique.

À l’inverse, l’insalubrité met l’accent sur les répercussions sur la santé des occupants. Ainsi, l’habitat indigne peut concerner un logement en très bon état, mais qui, en raison de sa nature, est interdit à la location (par exemple, une cave aménagée). Il est important de noter que dans la pratique, ces deux notions peuvent se chevaucher.

Qu’il s’agisse de logement indigne ou insalubre, dans les deux cas, le préfet ou le maire intervient afin de prendre les mesures nécessaires (arrêté d’insalubrité…). En effet, le propriétaire devra réaliser les travaux en question. Sans quoi ils seront entrepris par la collectivité, mais à ses frais. Par ailleurs, après publication de l’arrêté d’insalubrité, le loyer est suspendu automatiquement.

Peut-on imaginer qu’un défaut de conformité du taux de plomb dans l’eau puisse entraîner de telles procédures ?

Rien n’est certain et pourtant les conséquences sont importantes. Le propriétaire verrait alors sa responsabilité engagée. Il serait contraint à réaliser d’office les travaux de retrait des canalisations en plomb.

Par ailleurs, des responsabilités pénales peuvent également s’appliquer dans le cas de logements insalubres ou indignes. Selon l’article 225-14 du Code pénal, il est puni de cinq ans d’emprisonnement et de 150 000 € d’amende le fait de soumettre une personne à des conditions de travail ou d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine.

D’ailleurs, lorsque les pouvoirs publics poursuivent les marchands de sommeil, ils utilisent généralement l’article 225-14 du Code pénal. Toutefois, en cas de contamination hydrique, cette sanction pénale ne serait pas utilisée.

Cependant, il existe d’autres sanctions pénales possibles. Lorsque le logement est en location, le propriétaire est tenu de joindre au bail un constat des risques d’exposition au plomb (Article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ce dernier porte sur la présence ou non de plomb dans les revêtements du logement (peinture, garde-corps, etc.). Or, la non-communication de ce document est considérée comme un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence.

De fait, cela peut entraîner une responsabilité pénale pour le bailleur. Précisons que les peines maximales varient entre une ou deux années d’emprisonnement et 15 000 € ou 30 000 € d’amende. De plus, en procédant par analogie, on pourrait considérer que le propriétaire qui fournit un logement dont le taux de plomb dépasse les limites autorisées pourrait être condamné pour cette infraction. Cependant, n’oublions pas que le propriétaire n’est pas toujours responsable, notamment dans les situations où le logement est en copropriété.

Le cas de la copropriété

Bien qu’au regard des pouvoirs publics le réseau d’un immeuble en copropriété constitue une partie privée, la réalité est loin d’être aussi simple. On va donc distinguer les parties communes de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires, des parties privatives appartenant strictement à leur propriétaire.

Distinction entre parties communes et parties privatives

Notons que les droits et les obligations des copropriétaires varient en fonction des éléments concernés. S’il peut tout à fait intervenir sur ses parties privatives, son droit se limite lorsqu’il s’agit de parties communes. Ainsi, il doit obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale avant de toucher aux parties communes (Articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Néanmoins, tous les éléments se trouvant dans un logement ne sont pas considérés comme des parties privatives. C’est le cas, par exemple, des canalisations issues d’éléments d’équipement communs comme une chaudière. Elles sont considérées comme des parties communes même si elles traversent un logement. Ainsi, un propriétaire ne peut changer de sa propre initiative que les canalisations situées dans son logement et qui constituent une partie privative. Sans quoi, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.

C’est dans les parties communes que se situe l’essentiel des canalisations

Or, c’est dans les parties communes que se situe l’essentiel des canalisations et notamment d’éventuelles canalisations en plomb. De fait, l’action individuelle d’un copropriétaire n’aurait que peu d’intérêt. Puisqu’elle ne consisterait qu’à modifier une partie infime du réseau.

Dans ce cas, il faut donc intervenir directement sur les parties communes. Ce qui nécessite un vote préalable de l’assemblée générale. Et, c’est là que se pose le problème en cas de relation avec un locataire. Un bailleur pourrait voir sa responsabilité engagée en cas de contamination hydrique alors même qu’il a remplacé ses canalisations, mais pas la copropriété. Il lui appartiendrait alors de se retourner contre le syndicat des copropriétaires.

Rappelons que conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité pour les dommages causés :

  • aux copropriétaires,
  • aux tiers par un vice de construction,
  • ou un défaut d’entretien des parties communes.

De fait, ici encore, à l’instar du bailleur, la question de la possible responsabilité du syndicat des copropriétaires, tant civile que pénale, se pose.

Remplacement des canalisations en plomb : quel coût ?

Il est difficile de chiffrer le coût du remplacement des canalisations en plomb. En effet, celui-ci dépend de plusieurs facteurs :

  • le nombre de colonnes montantes. C’est-à-dire d’entrées d’eau dans le logement. Or, il n’est pas rare d’avoir deux ou trois colonnes dans des immeubles anciens. Ce qui renchérit d’autant le coût de l’opération ;
  • la structure même de l’immeuble. Notamment s’il a fait l’objet de nombreux travaux d’adaptation ou d’amélioration ;
  • la taille de l’immeuble et le nombre d’appartements ;
  • les matériaux utilisés (PVC…).

Chaque opération de remplacement des canalisations en plomb est unique en raison de la multiplicité des facteurs à analyser. Il est donc difficile de fixer un montant moyen pour chaque logement. En effet, ce coût élevé peut être difficile à supporter pour les propriétaires compte tenu de l’augmentation croissante des charges. Notamment compte tenu de l’augmentation des prix de l’énergie, d’autres travaux obligatoires et des dépenses d’entretien courant du logement et de l’immeuble.

C’est pourquoi les propriétaires peuvent s’informer sur les subventions et les aides financières qui peuvent les aider à financer ces travaux importants.

Quelles aides financières pour les copropriétaires ?

À l’heure actuelle, la plupart des copropriétaires ne peuvent supporter des travaux de plus de 2 000 € par logement, d’autant plus qu’il s’agit seulement d’une moyenne. Si l’on souhaite que les copropriétés soient conformes aux textes en vigueur, il sera extrêmement difficile de passer outre une aide financière.

À ce titre, les agences de l’eau pourraient jouer un rôle important dans le financement de l’opération de remplacement des canalisations en plomb. Ces agences, créées par une loi de 1964, visent à faciliter les diverses actions d’intérêt commun dans un bassin ou un groupe de bassins. En effet, leur première mission est de lutter contre la pollution des eaux tout en conciliant les exigences de santé publique.

Le soutien financier des agences de l’eau pour l’éradication du plomb dans les canalisations est donc tout à fait justifié. En particulier en raison des recommandations de l’OMS rendues obligatoires au niveau européen et qui visent à protéger les enfants.

De plus, les agences de l’eau ont déjà apporté un soutien financier important pour le renouvellement des branchements en plomb dans le passé. Cependant, ces fonds ont été destinés aux réseaux publics plutôt qu’aux particuliers. Pour autant, 85% des ressources des agences de l’eau proviennent des factures d’eau payées par les particuliers.

Outre, un financement par les agences de l’eau, on pourrait s’adresser à l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) pour aider les copropriétés à remplacer les canalisations en plomb. Il n’est d’ailleurs pas rare que les collectivités locales renvoient vers l’ANAH pour obtenir un soutien financier.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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