Le marché immobilier français a connu une année 2025 contrastée. Selon le sondage interne réalisé par le réseau l’Adresse auprès de ses 350 agences en décembre 2025, 75% des professionnels décrivent un marché « en dent de scie ». Ce bilan immobilier révèle une reprise réelle avec une hausse de 10% des compromis signés par rapport à 2024. Toutefois, l’instabilité politique a freiné l’activité, notamment au dernier trimestre. Près de 90% des agences pointent ce facteur comme un obstacle majeur. Quels enseignements tirer de cette année et quelles opportunités saisir en 2026 ? Les réponses se trouvent dans les données terrain des professionnels.
Sommaire :
- Pourquoi le bilan immobilier 2025 révèle-t-il un marché en dent de scie ?
- Comment l’instabilité politique a-t-elle impacté le bilan immobilier 2025 ?
- Quel rapport de force entre acheteurs et vendeurs en 2025 ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
À retenir – Bilan immobilier 2025 et perspectives 2026
- Les compromis signés ont augmenté de 10 % en 2025.
- 75 % des agences décrivent un marché en dent de scie.
- 90 % des agences pointent l’instabilité politique comme frein majeur.
- Les marges de négociation atteignent 4 à 10 % du prix affiché.
- 60 % des professionnels anticipent un marché 2026 similaire à 2025.
Pourquoi le bilan immobilier 2025 révèle-t-il un marché en dent de scie ?
Une reprise confirmée mais irrégulière
L’année 2025 marque un tournant pour le marché immobilier français. Le réseau l’Adresse enregistre une hausse globale de 10% des compromis signés par rapport à 2024, selon son sondage interne réalisé auprès de 350 agences entre le 8 et le 15 décembre 2025. Cette progression témoigne d’une reprise bien réelle.
Cependant, cette dynamique n’a pas été linéaire. En effet, 75% des agences qualifient le marché de « dent de scie ». Les périodes d’activité soutenue ont alterné avec des phases de ralentissement marqué. Seules 15% des agences jugent le marché véritablement dynamique. À l’inverse, 10% constatent un marché au ralenti tout au long de l’année.
« Le marché immobilier est reparti en 2025 mais il a été irrégulier, alternant dynamisme et attentisme », analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse. Il précise que « certaines décisions ont même été suspendues et reportées à plus tard, faisant de 2025 une année de reprise certes, mais en demi-teinte ».
Les facteurs de reprise identifiés
Plusieurs éléments ont soutenu l’activité immobilière en 2025. La stabilisation des taux de crédit constitue le premier levier selon près de 70% des agences sondées. Par ailleurs, l’acceptation progressive de prix plus bas par les vendeurs a fluidifié certaines transactions. Ce facteur est cité par 65% des professionnels.
« L’une des clés de la reprise a été le réajustement à la fois des taux et des prix », explique Brice Cardi. Les transactions ont pu se réaliser « lorsque vendeurs et acquéreurs ont réussi à se mettre d’accord sur des prix parfois inférieurs à ceux que l’on a connu après le covid ». Le retour partiel des primo-accédants a également contribué à cette reprise.
Comment l’instabilité politique a-t-elle affecté le bilan immobilier 2025 ?
Un attentisme généralisé chez les acheteurs et vendeurs
L’incertitude politique a constitué le principal frein à l’activité immobilière en 2025. Près de 90% des agences l’Adresse confirment cet impact négatif sur leur activité. Le manque de visibilité sur les orientations gouvernementales, le vote du budget et les évolutions fiscales à venir ont créé un climat d’attente généralisé. Les acheteurs sont devenus « plus frileux et indécis » selon les professionnels interrogés. Les délais de réflexion se sont fortement allongés, particulièrement depuis la rentrée de septembre 2025. Certains projets ont été mis en standby, d’autres purement abandonnés en cours de route.
Côté vendeurs, de nombreux projets ont été repoussés faute de visibilité. La hausse des estimations demandées non suivies de mise en vente illustre ce phénomène. L’incertitude politique a ainsi « creusé le fossé entre vendeurs et acquéreurs », avec des offres jugées « trop agressives » par les vendeurs et le refus de négociation sur des prix « perçus comme déconnectés du marché ». Résultat : certains vendeurs ont préféré retirer leur bien du marché ou le mettre en location.
La quasi-disparition des investisseurs
Le bilan immobilier 2025 révèle un fait marquant : les investisseurs se sont largement retirés du marché.
« Des projets d’investissement ont été mis à l’arrêt dans l’attente de clarifications sur le statut du bailleur privé, la fiscalité du patrimoine immobilier, les contraintes liées au DPE et la fin de certains dispositifs d’aide », analyse Brice Cardi.
Cette absence a entraîné une baisse significative de la demande. De plus, certains biens jusque-là destinés à la location ont été remis sur le marché de la vente, « fragilisant l’équilibre du marché ». Le président de l’Adresse qualifie ce climat de « défiance, plus psychologique qu’économique ».
Quel rapport de force entre acheteurs et vendeurs en 2025 ?
Une offre en hausse face à une demande limitée
L’année 2025 a inversé le rapport de force sur le marché immobilier. Sur l’année entière, 65% des agences constatent une hausse du nombre de biens à la vente. Dans le même temps, 45% observent une baisse du nombre d’acquéreurs potentiels. Seul un tiers des agences constate une hausse de la demande. Ce nouveau déséquilibre a redonné du pouvoir aux acheteurs, « à la fois plus exigeants, mieux informés, plus réticents à faire des travaux et moins enclins à se positionner rapidement », selon le sondage.
Le marché reste largement porté par les secundo-accédants, segment le plus présent dans plus de 50% des agences. Les primo-accédants, bien que de retour, demeurent structurellement minoritaires : dans 65% des agences, ils représentent moins de 30% des acheteurs. Quant aux investisseurs, ils se sont largement tenus à l’écart du marché en 2025.
Des prix en correction et une négociation structurelle
Le bilan immobilier 2025 confirme une correction progressive des prix. Plus de 60% des agences constatent une baisse des prix par rapport à 2024, le plus souvent modérée (moins de 5 %) mais bien réelle. Seules 5% des agences observent des hausses de prix, mais limitées.
Dans ce contexte d’offre supérieure à la demande, la négociation est devenue incontournable : 80% des professionnels du réseau l’Adresse ont observé une hausse des marges de négociation. Celles-ci oscillent entre 4 et 7% du prix affiché dans 60% des agences, mais atteignent jusqu’à 10% dans près d’un tiers d’entre elles.
« Ce phénomène illustre un retour à un marché plus rationnel, dans lequel l’immobilier redevient un projet de vie et non un acte spéculatif », explique Brice Cardi. Il ajoute que « le prix de vente final reflète davantage la solvabilité réelle des acquéreurs et les conditions économiques du moment ».
Malgré ces paramètres complexes, les agences l’Adresse attribuent à l’année 2025 une note moyenne de 6 sur 10, contre 5 sur 10 pour 2024.
Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
Un réalisme prudent des professionnels
Les professionnels du réseau l’Adresse font preuve de réalisme pour 2026. Une majorité de 60% anticipe un marché relativement similaire à celui de 2025. Environ 30% envisagent une amélioration progressive de l’activité. Seules 10% des agences craignent une dégradation. Les principaux freins identifiés à une reprise plus franche sont le contexte économique et politique (cité par 83% des répondants), la réticence de certains vendeurs à ajuster leurs prix (69%), l’attentisme des acheteurs (55%) et les contraintes liées au DPE et à la rénovation énergétique (45%).
« 2026 ne sera pas une année d’euphorie, mais elle peut devenir une année d’opportunités si la confiance revient », prévoit Brice Cardi. Il identifie des signaux positifs : « la stabilisation des taux, la normalisation des prix et le besoin structurel de logement pourraient permettre une reprise graduelle ». Il met toutefois en garde : « Il y a urgence à clarifier le cadre et à encourager ceux qui veulent acheter à le faire avant une année 2027 électorale qui risque d’être moins propice ».
Les opportunités à saisir pour les acheteurs et vendeurs
Malgré les incertitudes, 2026 offre des opportunités concrètes. Le réseau l’Adresse livre ses conseils aux acheteurs : ne pas attendre le « moment parfait » car les taux et les prix sont stabilisés, sécuriser son financement en amont, profiter du contexte pour négocier notamment sur les biens en vente depuis plusieurs mois. Les professionnels recommandent de « raisonner à long terme » car « rembourser un crédit, c’est amortir du capital et se constituer un patrimoine, contrairement au versement d’un loyer à fonds perdus ».
Côté vendeurs, le conseil principal est de positionner le bien au juste prix dès le départ, en se basant sur « les prix réellement pratiqués, pas sur ceux de 2021-2022 ». La négociation fait désormais partie intégrante du marché : il faut l’anticiper. « La première offre est souvent la meilleure », rappelle le réseau. Attendre davantage pourrait entraîner des conditions moins favorables à moyen terme.
« Dans un contexte encore incertain, l’année 2026 s’annonce comme un moment clé pour agir avec réalisme plutôt qu’attentisme », conclut Brice Cardi.
