Les loyers du parc privé dessinent une France à deux vitesses. C’est le constat que dresse l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) dans son étude annuelle. Entre Bressuire et Paris, l’écart de loyer médian atteint un rapport de 1 à 3,5 — une fracture territoriale qui ne se résume plus à la simple opposition entre capitale et province. Plus surprenant encore, la hausse des loyers du parc privé épargne les grandes métropoles pour frapper de plein fouet les villes moyennes et les zones touristiques. Pendant ce temps, dans un quart des territoires observés, une concurrence inédite s’installe entre le marché locatif privé et le parc social. Qui paie vraiment le plus cher, et pourquoi l’inflation locative s’emballe-t-elle là où on ne l’attend pas ?
Sommaire :
- Loyers du parc privé : comment se construit la fracture territoriale ?
- La hausse des loyers du parc privé frappe-t-elle vraiment là où on l’attendait ?
- Parc privé et parc social : la frontière des loyers est-elle en train de s’effacer ?
À retenir — Loyers du parc privé en France en 2024
- Les loyers du parc privé varient de 6,8 €/m² à Bressuire à 24,2 €/m² à Paris, soit un écart de 1 à 3,5 à l’échelle nationale.
- Les hausses de loyers entre 2023 et 2024 oscillent entre +1 % et +6 %, mais frappent davantage les villes moyennes et touristiques que les grandes métropoles.
- L’encadrement des loyers via l’IRL (capé à +3,5 %) protège efficacement les locataires dans les zones tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux.
- Dans 25 % des agglomérations, les loyers les plus bas du parc privé sont inférieurs aux loyers les plus élevés du parc social, créant une concurrence inédite entre les deux parcs.
- La disjonction entre parc locatif privé et parc social dans les marchés les plus tendus génère un risque croissant d’exclusion résidentielle pour les ménages modestes.
Loyers du parc privé : comment se construit la fracture territoriale ?
Paris, un marché hors normes
Le marché locatif parisien reste sans équivalent en France. Dans la capitale, le loyer médian des appartements de 3 pièces atteint 24,2 €/m². Il s’agit du niveau le plus élevé de toutes les agglomérations observées par les OLL. Le reste de l’agglomération parisienne affiche, quant à lui, 15,9 €/m² — un niveau déjà bien supérieur à celui des autres grandes métropoles françaises.
Claire Juillard, directrice des études de l’Anil, le souligne : “On a un rapport de 1 à 3,5 entre les territoires les moins chers et la capitale, un écart qui reste de 1 à 2 même en excluant l’exception parisienne.”
Cette tension locative extrême s’explique par une demande structurellement supérieure à l’offre. En effet, l’attractivité économique, universitaire et culturelle de Paris alimente en permanence la pression sur le marché locatif. À titre d’illustration, le 9e décile des loyers du parc privé parisien atteint 26,6 €/m². Ce seuil reste hors de portée pour une large partie des ménages et illustre l’ampleur des inégalités territoriales face au logement.
Les métropoles régionales et les littoraux sous pression
Au-delà de Paris, les loyers du parc privé les plus élevés se concentrent dans plusieurs zones géographiques bien identifiées. Les grandes métropoles régionales affichent des niveaux soutenus : Lyon à 11,9 €/m², Aix-Marseille à 12,1 €/m², Montpellier à 12 €/m², Bordeaux à 11,5 €/m² et Lille à 11,3 €/m².
Par ailleurs, le littoral méditerranéen et le littoral atlantique subissent une pression immobilière croissante. Une forte attractivité résidentielle et touristique en est la cause principale. Ainsi, Annemasse culmine à 14,5 €/m², avec un 9e décile atteignant même 19,8 €/m². Dans le même secteur, Annecy affiche 13,2 €/m², les Alpes-Maritimes 13,5 €/m² et Saint-Tropez 13,4 €/m². Le Genevois français, dopé par la proximité de la Suisse, figure également parmi les zones les plus chères du territoire.
Sur le littoral varois, Toulon affiche 11,9 €/m² et Fréjus 13,1 €/m². Plus loin encore, à La Réunion, le Territoire de la Côte Ouest (TCO) enregistre 12,8 €/m². Ce niveau témoigne d’une tension locative qui dépasse largement le seul cadre métropolitain. Toutes ces données sont issues du rapport OLL 2024, publié par l’Anil en février 2026 (source : observatoires-des-loyers.org).
Les territoires les plus accessibles du parc privé
À l’opposé, certaines agglomérations proposent des loyers du parc locatif privé nettement plus accessibles. Cette situation reflète une faible tension locative et une offre suffisante pour répondre à la demande. Bressuire affiche le loyer médian le plus bas de France : 6,8 €/m² seulement. Châteauroux (7,3 €/m²), Alençon (7,4 €/m²) et Montbéliard (7,8 €/m²) complètent ce tableau des marchés détendus.
De même, plusieurs territoires des Deux-Sèvres confirment cette tendance. Mellois en Poitou et Haut Val de Sèvres affichent 7,3 €/m², tandis que les Terres des Confluences et Grand Sud Tarn-et-Garonne plafonnent à 8 €/m². La France rurale et périurbaine reste ainsi un espace de respiration pour les locataires. Elle attire aussi les propriétaires bailleurs à la recherche de marchés moins concurrentiels. Au total, l’amplitude nationale entre les loyers du parc privé les plus bas et les plus élevés atteint un rapport de 1 à 3,5, selon les données OLL 2024.
La hausse des loyers du parc privé frappe-t-elle vraiment là où on l’attendait ?
Un paradoxe contre-intuitif : les métropoles épargnées
Entre 2023 et 2024, les loyers du parc privé progressent dans toutes les villes françaises observées. Les taux d’évolution oscillent entre +1 % et +6 %. Ils restent toutefois proches de l’Indice de référence des loyers (IRL), fixé à +3,5 % en moyenne sur cette période.
Or, le phénomène le plus frappant est contre-intuitif. Les grandes métropoles — pourtant les plus chères et les plus tendues — enregistrent les hausses les plus modérées. Paris affiche une progression de seulement +3,1 %, calculée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) selon une méthodologie de suivi en panel. Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Bordeaux, Lille, Nantes, Strasbourg, Rennes, Grenoble, Toulon et Montpellier évoluent, elles aussi, en deçà ou à proximité de l’IRL.
Clément Pavard, responsable du pôle data et observation de l’Anil, l’explique clairement : “Cette réglementation régulatrice vient lester ces évolutions de loyer.”
L’encadrement des loyers, un bouclier efficace dans les zones tendues
Ce paradoxe s’explique avant tout par le cadre réglementaire en vigueur. Dans les zones dites « tendues », classées par le ministère en charge du Logement au sein du zonage de la Taxe sur les logements vacants (TLV), l’IRL s’applique comme plafond. Il encadre la hausse lors du renouvellement du bail d’habitation ou de la remise en location d’un bien dans le parc privé. Ce mécanisme — véritable bouclier loyer — contient efficacement la pression sur les marchés locatifs les plus tendus.
Par ailleurs, les données de l’étude révèlent un fait structurel important. Depuis 50 ans, les loyers du parc privé progressent globalement au même rythme que les revenus des ménages. L’économiste Jacques Friggit le démontre dans son étude “Loyers, prix des logements, et revenu par ménage sur le long terme” (IGEDD, 18 février 2025). Mieux encore : entre 2020 et 2025, les loyers ont progressé moins vite que les revenus. Le bouclier tarifaire a en effet capé l’IRL à +3,5 % en métropole, tandis que l’inflation et les revenus augmentaient plus rapidement.
Toutefois, ce constat ne vaut pas pour le marché de l’achat-vente. Depuis le début des années 2000, les prix immobiliers se sont totalement déconnectés des revenus. Le rapport entre l’indice du prix des logements et les revenus est passé de 1 à 1,7. Cette dérive pèse directement sur l’accession à la propriété et fragilise le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Villes moyennes et zones touristiques : les nouvelles cibles de l’inflation locative
En revanche, les hausses les plus marquées des loyers du parc locatif privé touchent des territoires à forte attractivité résidentielle et touristique. Nice, Les Sables-d’Olonne, Vannes, Auray, Annecy, Annemasse, Thonon-les-Bains, Aix-les-Bains et le Pays basque (Bayonne, Anglet, Biarritz) enregistrent des progressions entre +4 % et +6 %.
Plus surprenant encore, des marchés réputés détendus affichent également des hausses supérieures à la moyenne. C’est notamment le cas de Chalon-sur-Saône, Mâcon, Alès et Nîmes. Selon l’étude de l’Anil, ce phénomène “peut traduire une réduction des marchés les plus accessibles”. Autrement dit, les logements abordables se raréfient dans ces territoires. La tension locative monte, même dans des villes moyennes jusqu’ici épargnées. À La Réunion, Saint-Denis enregistre également des hausses significatives. Ce constat confirme que l’inflation locative dépasse les frontières métropolitaines.
Parc privé et parc social : la frontière des loyers est-elle en train de s’effacer ?
La porosité : quand le marché locatif privé rejoint le social
L’étude de l’Anil livre ici son enseignement le plus original. Elle compare les loyers du parc privé avec ceux du parc social (HLM), mesurés à partir du Répertoire du parc locatif social (RPLS) 2024. Résultat : dans près d’un quart des agglomérations observées, les loyers les plus bas du parc privé (1er décile) passent sous les loyers les plus élevés du parc social (9e décile).
Ce phénomène de « porosité » s’observe surtout dans des marchés peu tendus comme Montbéliard, Alençon ou Châteauroux. Dans ces territoires, la faible demande locative tire les loyers du parc privé vers le bas. Par conséquent, comme l’indique l’étude, “une partie du parc privé est alors susceptible de répondre aux besoins des mêmes ménages que le parc social”. Une situation de concurrence s’installe entre les deux offres. Elle questionne directement la mixité sociale dans ces agglomérations.
Plus atypique encore, cette porosité touche aussi des zones chères comme Saint-Tropez ou Cluses. Dans ces territoires, le parc social pratique des loyers élevés, avec un 9e décile supérieur à 8,5 €/m². Ce niveau finit par rejoindre l’entrée de gamme du parc privé local. Ce phénomène crée une situation paradoxale où des ménages modestes peuvent parfois trouver un logement privé moins cher qu’un logement social dans ces territoires à forte pression touristique et immobilière.
La disjonction : l’exclusion résidentielle dans les marchés tendus
À l’opposé, environ la moitié des agglomérations présente une situation de « disjonction ». Les loyers les plus bas du parc locatif privé restent nettement supérieurs aux loyers les plus élevés du parc social. Les cas les plus prononcés — définis par un écart supérieur à 1 €/m² — concernent des agglomérations très attractives et sous forte pression : Les Sables-d’Olonne, Rennes, Saint-Malo, Paris, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Lille et Toulon.
Dans ces territoires, l’écart entre les deux parcs crée un risque réel d’exclusion résidentielle. Les ménages concernés ne peuvent accéder ni au logement social ni aux prix du marché privé. Faute de logement intermédiaire en nombre suffisant, ils se retrouvent dans un angle mort de la politique du logement.
L’étude de l’Anil le souligne explicitement : ces situations “mettent en lumière un enjeu central de politique publique : le renforcement d’une offre locative abordable, en particulier sociale et intermédiaire, afin de limiter les effets d’exclusion résidentielle dans les marchés les plus tendus.”
À noter toutefois que dans des territoires comme les Alpes-Maritimes, Annecy, Annemasse et Thonon-les-Bains, la disjonction reste plus modérée. En effet, le 9e décile des loyers du parc social y atteint des niveaux plus élevés qu’ailleurs, ce qui réduit mécaniquement l’écart avec le parc privé.
La complémentarité : une configuration fragile entre les deux parcs
Entre ces deux extrêmes, près d’un quart des agglomérations se situe dans une configuration dite de « complémentarité ». Les loyers les plus bas du parc privé s’y rapprochent des loyers les plus élevés du parc social, sans toutefois se recouvrir. C’est notamment le cas à Lyon, Nancy ou La Roche-sur-Yon.
Cette apparente stabilité reste pourtant fragile. L’étude précise en effet qu’elle “demeure particulièrement sensible aux évolutions locales, telles que la production de logements sociaux neufs, le recours au conventionnement dans le parc privé, la hausse rapide des loyers sous l’effet de la demande ou encore l’application effective de la réglementation.”
Autrement dit, un simple déséquilibre local suffit à faire basculer ces territoires vers la disjonction. Cette configuration appelle donc à analyser en profondeur le rôle du logement intermédiaire. Il constitue le maillon manquant entre les deux marchés locatifs, dans une logique d’accès au logement pour tous les ménages.
