L’immobilier de prestige résiste à tout. Alors que le marché global se stabilise, les demandes pour une résidence secondaire de luxe bondissent de 9,7 % en 2025, selon l’Observatoire “Bonne Fortune” publié par Green-acres, le portail spécialisé dans le changement de cadre de vie. Château en Dordogne, mas provençal à Grimaud, villa vue mer à Cassis : les biens d’exception continuent de faire tourner les têtes et de vider les carnets de chèques. Mais qui peut vraiment se les offrir ? Et, où faut-il regarder pour accéder au luxe sans être milliardaire ? Cet article décrypte la géographie du rêve français, les seuils d’entrée dans le marché premium et la fiscalité qui pèse sur les résidences secondaires dans les communes les plus prisées.
Sommaire :
- Résidence secondaire de luxe : le marché français en plein essor
- Où acheter une résidence secondaire de luxe en France ?
- Quel budget pour être dans le top des acheteurs ?
- Taxe d’habitation : ce que coûte vraiment une résidence secondaire de luxe
- Le luxe accessible : s’offrir l’exceptionnel autrement
À retenir – Résidence secondaire de luxe en France en 2025
- Les demandes pour l’immobilier de luxe progressent de +9,7 % en 2025.
- On entre dans le top 10 % des acheteurs dès 862 000 € au niveau national, et dans le top 1 % à partir de 3,29 millions d’euros.
- Les Alpes-Maritimes (30,5 %) et le Var (22,4 %) concentrent plus de la moitié du marché de prestige français.
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires atteint 2 783 € en moyenne à Paris, avec un taux de majoration de 60 %.
- Dans certains départements comme la Meuse ou la Creuse, on intègre le top 10 % des acheteurs avec moins de 300 000 €.
Résidence secondaire de luxe : le marché français en plein essor
Un segment qui échappe à la morosité ambiante
Le marché immobilier français traverse une période de consolidation. Les taux d’intérêt pèsent sur les ménages. La prudence des acheteurs freine les volumes de transactions. Pourtant, un segment fait exception : celui de la résidence secondaire de luxe.
D’après l’Observatoire “Bonne Fortune” 2025 de Green-acres, les demandes pour les biens d’exception ont progressé de 9,7 % en un an. Ce chiffre surpasse largement la croissance moyenne du portail. Il révèle une réalité simple : quand on dispose des moyens nécessaires, l’achat immobilier devient un acte de plaisir pur. En effet, il est moins sensible aux fluctuations des taux et davantage guidé par le coup de cœur.
Benoît Galy, fondateur et PDG de Green-acres, résume cette philosophie. Pour lui, le luxe, c’est “le plaisir immobilier sans contrainte et sans limite”. C’est le moment où l’envie prend le dessus sur la nécessité.
Des seuils d’entrée qui définissent l’exception
Green-acres a analysé les mises en relation sur son portail. L’objectif : définir deux niveaux d’exception à l’échelle nationale. Résultat : intégrer le top 10 % des biens les plus recherchés exige un budget d’au moins 862 000 €. Pour rejoindre le top 1 %, il faut franchir le cap des 3,29 millions d’euros.
Ces seuils varient considérablement selon les territoires. À Paris, le top 1 % démarre à 11,7 millions d’euros. En Dordogne, en revanche, ce même niveau d’exception s’atteint dès 1,328 million d’euros. La richesse, comme le souligne l’observatoire, est “une notion mouvante”. Elle se définit toujours par rapport à un territoire.
Où acheter une résidence secondaire de luxe en France ?
La Côte d’Azur et la Provence, bastions du prestige
La géographie de la résidence secondaire de luxe en France est très concentrée. Les Alpes-Maritimes dominent le marché avec 30,5 % des demandes de prestige à l’échelle nationale. Le Var arrive en deuxième position avec 22,4 %. Ensemble, ces deux départements captent donc plus de la moitié du marché haut de gamme français.
Les seuils y sont vertigineux. Dans les Alpes-Maritimes, on entre dans le top 10 % à partir de 1 695 000 €. Le top 1 % démarre, lui, à 7 450 000 €. Dans le Var, les chiffres sont comparables : 1 695 000 € pour le top 10 % et 6 900 000 € pour le top 1 %. Ces deux territoires font rêver le monde entier. Ils tirent ainsi l’ensemble du marché vers le haut.
Paris et les Alpes, des marchés de niche très prisés
Paris occupe la troisième position avec 5,6 % des demandes de prestige. C’est là que les prix atteignent leur paroxysme : le top 1 % y commence à 11,7 millions d’euros, soit un record national. La Haute-Savoie suit avec 5 % des demandes. Les Alpes séduisent une clientèle internationale en quête de résidences secondaires de luxe à la montagne. Le top 10 % s’y établit à 1 390 000 €, et le top 1 % à 4 600 000 €.
Les Bouches-du-Rhône complètent le top 5 avec 4,8 % du marché premium. Le palmarès des biens les plus consultés en 2025 illustre ces tendances. On y trouve notamment un domaine exceptionnel à Saint-Tropez (Grimaud) affiché à 5 800 000 € sur 29 hectares, une villa vue mer à La Croix-Valmer à 2 100 000 €, et une propriété élégante proche de Grimaud à 2 250 000 €.
Le palmarès des 10 biens de luxe les plus consultés en 2025
L’Observatoire Green-acres révèle les dix propriétés qui ont le plus fait vibrer les internautes cette année. En tête, un château et sept résidences luxueuses à Fleurac (Dordogne) : 12 000 000 € pour 2 700 m² habitables sur 60 hectares de parc. Viennent ensuite une demeure historique au bord de la Seine à 2 590 000 € (390 m²), une demeure avec piscine à Nogent-l’Artaud à 3 450 000 € (630 m²), et un château XIXe rénové en Sologne à 4 300 000 € (800 m²).
Ces biens ont été consultés des milliers de fois. Cela prouve que, même sans intention d’achat immédiate, les Français partagent un même émerveillement devant le caractère et l’exception.
Quel budget pour être dans le top des acheteurs ?
La carte des seuils d’exception par département
Green-acres a cartographié les seuils d’accès au luxe dans 13 départements représentatifs du marché premium français. Ce classement révèle de profondes disparités territoriales. Il offre, en outre, une lecture inédite de ce que signifie “être riche” en matière immobilière en France.
Le contraste entre littoral méditerranéen et intérieur des terres
Le tableau est saisissant. Dans les Alpes-Maritimes ou le Var, un acheteur doit débourser près de 1,7 million d’euros pour rejoindre le top 10 %. Dans l’Aude, en revanche, ce même statut s’obtient dès 535 000 €. En Dordogne, la frontière du top 10 % se situe à 599 000 €, soit trois fois moins qu’à Paris ou sur la Côte d’Azur.
Cette disparité crée des opportunités réelles. Ainsi, les acheteurs qui acceptent de s’éloigner des destinations les plus médiatisées accèdent bien plus facilement à une résidence secondaire de luxe. Le Vaucluse illustre ce compromis : avec un top 10 % à 1 150 000 €, il offre un prestige provençal à un coût relatif.
Taxe d’habitation : ce que coûte vraiment une résidence secondaire de luxe
Paris en tête des communes qui taxent le plus
Posséder une résidence secondaire de luxe implique de s’acquitter de la taxe d’habitation. Supprimée pour les résidences principales, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires. De plus, les communes situées en zone tendue appliquent une majoration pouvant atteindre 60 % sur cette taxe.
Paris arrive largement en tête. La capitale encaisse 334,2 millions d’euros au titre de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2025. Le coût moyen s’élève à 2 783 € par bien, avec un taux de majoration de 60 %. Nice suit avec 63,8 millions d’euros collectés (coût moyen : 2 360 €, taux : 60 %). Cannes se distingue en troisième position avec 44,2 millions d’euros, mais affiche un taux de majoration de 0 % — l’un des plus faibles du palmarès.
Un tableau contrasté selon les communes
Les données publiées par Green-acres permettent de comparer la fiscalité entre les 25 communes françaises qui perçoivent le plus de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Plusieurs enseignements se dégagent clairement.
Les grandes métropoles — Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes, Montpellier — appliquent toutes le taux de majoration maximal de 60 %. À l’opposé, certaines communes touristiques de prestige comme Cannes, La Baule-Escoublac, Le Touquet-Paris-Plage et Megève maintiennent un taux de 0 %. Cet avantage fiscal est notable pour des destinations de cette envergure. Par ailleurs, le coût moyen par résidence secondaire varie de 824 € à Agde à 2 783 € à Paris, soit un écart de 1 à 3,4.
Tableau comparatif : fiscalité vs prestige dans les communes phares
Le luxe accessible : s’offrir l’exceptionnel autrement
Des destinations où le rêve coûte moins cher
La géographie française recèle des paradoxes enchanteurs. Dans certains territoires, accéder au top 10 % des acheteurs ne nécessite pas un budget de millionnaire. C’est l’un des messages forts de l’Observatoire Green-acres : le luxe est relatif. Il suffit parfois de regarder là où les autres ne regardent pas.
Trois départements se distinguent particulièrement. Dans la Meuse, on intègre le top 10 % des acheteurs avec un budget de 289 000 € seulement. La Creuse et la Mayenne suivent de près, avec des seuils respectifs de 299 000 € et 299 650 €. Autrement dit, un budget insuffisant pour acquérir un appartement standard à Paris ouvre la porte à une résidence secondaire de luxe dans ces territoires.
Une nouvelle façon d’envisager l’immobilier de prestige
Cette réalité invite à repenser la notion même de résidence secondaire de luxe. Le prestige n’appartient pas qu’aux côtes méditerranéennes ou aux stations de ski alpines. Un mas en Creuse avec un grand domaine, une longère en Mayenne avec vue sur les bocages, une demeure de maître dans la Meuse entourée de forêts : ces propriétés incarnent un luxe discret, loin de l’agitation des destinations sur-cotées.
Green-acres milite précisément pour cette vision élargie. Son fondateur Benoît Galy le formule clairement : “On peut être ‘le plus riche’ de la Meuse avec un budget qui ne permettrait qu’un studio à Paris. Le luxe, c’est aussi cette liberté de changer d’horizon pour trouver l’espace et la lumière qui nous manquent.”
Pour les acquéreurs en quête d’espace, d’authenticité et d’un meilleur rapport qualité-prix, ces territoires constituent une alternative sérieuse. La résidence secondaire de luxe à la française se réinvente. Elle répond à de nouveaux désirs : nature, tranquillité et grands espaces.
