Le marché immobilier français reprend souffle. Selon le baromètre La Vigie de GoFlint, start-up écoresponsable et seul portail immobilier engagé dans une démarche environnementale, 1 108 043 biens uniques étaient recensés en vente au T4-2025, un volume quasi stable (+0,03 %). Pourtant, derrière cette apparente stabilité, une réforme DPE 2026 silencieuse rebat les cartes. Entrée en vigueur le 1er janvier 2026, elle va mécaniquement reclasser jusqu’à 850 000 passoires thermiques sans aucun travaux. Pour les propriétaires, les bailleurs et les investisseurs, les conséquences sont immédiates : gel des loyers, interdictions de location, décotes à la revente. Qui sont les gagnants ? Qui sont les perdants ? Cet article décrypte les données du baromètre La Vigie et analyse l’impact réel de la réforme DPE 2026 sur la valeur des biens immobiliers.
Sommaire :
- Le marché immobilier français repart-il vraiment à la hausse ?
- La réforme DPE 2026 change-t-elle vraiment les règles du jeu ?
- Les décotes DPE révèlent-elles un marché immobilier à deux vitesses ?
- La réforme DPE 2026 est-elle une opportunité pour les investisseurs ?
À retenir — Réforme DPE 2026 et marché immobilier
- 850 000 passoires thermiques se voient reclassées en catégorie E ou D, sans aucun travaux.
- Le marché immobilier se stabilise au T4-2025 et les prix annuels repassent en positif (+0,55 % YTD).
- Les biens F-G chauffés à l’électricité échappent au gel des loyers et à l’interdiction de location de 2028.
- Les décotes énergétiques atteignent –75 % pour les T4 classés G par rapport aux biens A-B hors Paris.
- Les taux d’emprunt remontent à 3,24 % en février 2026 et pourraient atteindre 3,50 % fin 2026.
Le marché immobilier français repart-il vraiment à la hausse ?
Une stabilisation confirmée par les chiffres
Dans sa dixième édition, le baromètre La Vigie de GoFlint passe au crible 1 108 043 biens uniques au T4-2025. Le volume total de biens en vente progresse de +0,03 % sur le trimestre. Ce chiffre modeste cache pourtant une réalité plus nuancée.
En effet, le marché se réorganise en profondeur. Les biens énergétiquement performants (DPE A-B), que GoFlint désigne sous le terme “Habitations Vertes”, progressent de +1,27 %. Dans la même dynamique, les logements classés C gagnent +3,13 %. À l’inverse, les DPE E reculent de –3,23 %. Ce mouvement traduit une tendance claire : les propriétaires rénovent pour monter en catégorie énergétique avant de vendre. Par ailleurs, les passoires thermiques (F-G) reculent de –0,28 %, une évolution cohérente avec le durcissement réglementaire lié à la réforme DPE 2026.
Des prix annuels qui repassent en territoire positif
La tendance annuelle des prix repasse en positif : le cumul YTD (Year-To-Date) affiche +0,55 % à l’échelle nationale. Concrètement, cela signifie que même si le prix recule légèrement sur le seul trimestre T4 (–0,10 %), la tendance sur toute l’année 2025 reste positive
Sur le trimestre, en revanche, le prix national moyen recule légèrement de –0,10 %. Les hausses les plus fortes touchent la Marne (+4,14 % — prix moyen : 2 327 €/m²), la Savoie (+4,07 % — 4 014 €/m²) et les Alpes-Maritimes (+3,97 % — 5 918 €/m²).
Ces marchés combinent rattrapage post-correction et attractivité touristique premium. L’Ariège (+3,82 % — 1 684 €/m²) et la Finistère (+3,43 % — 2 741 €/m²) complètent ce palmarès. En revanche, la diagonale du vide concentre les baisses les plus marquées : le Cher (–3,05 % — 1 349 €/m²), la Nièvre (–2,93 % — 1 123 €/m²) et la Loire (–2,75 % — 1 773 €/m²) accusent le coup. Le Sud-Ouest suit la même tendance, avec les Pyrénées-Atlantiques (–1,83 % — 4 121 €/m²) et le Tarn-et-Garonne (–1,82 % — 1 958 €/m²).
Des taux d’emprunt en légère remontée
Le contexte de financement se tend progressivement. En avril 2025, le taux moyen sur 20 ans touche son point bas à 3,01 %. Il remonte ensuite à 3,08 % en septembre 2025, puis à 3,24 % en février 2026, selon les données du baromètre La Vigie.
Les prévisions tablent ainsi sur une fourchette de 3,30 % à 3,50 % pour l’ensemble de l’année 2026. Cette remontée pénalise en particulier les profils à faible apport et freine la capacité d’achat des primo-accédants. Toutefois, ces niveaux restent historiquement modérés par rapport aux taux supérieurs à 4 % enregistrés fin 2023.
La réforme DPE 2026 change-t-elle vraiment les règles du jeu ?
Un coefficient électrique abaissé : qu’est-ce que cela signifie ?
La réforme DPE 2026 modifie un paramètre technique clé : le coefficient de conversion énergétique de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, soit une réduction de près de 17 %. Ce changement réduit mécaniquement la consommation d’énergie primaire calculée pour les logements chauffés à l’électricité.
Résultat : de nombreux biens classés F ou G remontent automatiquement en catégorie E ou D. Aucun travaux n’est nécessaire. Le simple recalcul suffit. En effet, cette modification du coefficient résulte d’une révision du mix énergétique français, qui intègre désormais une part plus importante d’électricité décarbonée, notamment nucléaire.
850 000 passoires thermiques reclassées sans travaux
Selon le ministère de la Transition écologique, la France compte 4,8 millions de passoires thermiques en résidences principales. Or, la réforme DPE 2026, entrée en vigueur le 1er janvier 2026, va en reclasser environ 850 000. Ces logements sortent du statut de passoire thermique par simple recalcul automatique, sans qu’aucun travaux ne soit réalisé.
Pour obtenir leur nouvelle étiquette, les propriétaires concernés téléchargent gratuitement une attestation directement sur l’Observatoire DPE de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.fr). Cette attestation a la même valeur juridique que le DPE d’origine. De plus, les DPE existants restent valides 10 ans à compter de leur date de réalisation.
Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires bailleurs ?
Les conséquences sont immédiates. Les biens reclassés échappent au gel des loyers, applicable aux logements classés G depuis le 1er janvier 2025 en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ils évitent aussi l’interdiction de location des biens classés F, prévue au 1er janvier 2028 par cette même loi. (Source : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique)
Ainsi, ce nouveau DPE recentre les efforts de rénovation sur les passoires chauffées aux énergies fossiles. Il envoie un signal fort en faveur de l’électrification des usages. Pour les bailleurs concernés, c’est une bouffée d’oxygène réglementaire et financière considérable.
Les décotes DPE révèlent-elles un marché immobilier à deux vitesses ?
Des écarts de prix spectaculaires selon l’étiquette énergétique
La Vigie confirme une tendance structurelle : les prix varient dans un rapport de 1 à 10 selon les territoires, de 1 101 €/m² en Haute-Marne à 11 154 €/m² à Paris. Au-delà de la géographie, le DPE 2026 accentue ces écarts. En effet, les biens classés F-G affichent des décotes significatives par rapport aux biens performants. Dans les marchés de province à faible tension, ces décotes dépassent parfois 50 %. GoFlint souligne ainsi que cette polarisation constitue désormais une tendance structurelle du marché immobilier français, indépendamment des cycles de prix.
L’effet taille : le T4 classé G vaut deux fois moins qu’un T4 classé A-B
La taille du logement amplifie considérablement la décote énergétique. Pour les appartements hors Paris, les données de La Vigie sont édifiantes. Un T1 classé A s’affiche à 5 291 €/m², contre 4 519 €/m² pour un T1 classé G, soit un écart de +17 %. Pour un T4 en revanche, l’écart explose : 5 101 €/m² en DPE A contre 2 968 €/m² en DPE G, soit +75 %. Autrement dit, un T4 classé G se vend près de deux fois moins cher qu’un T4 classé A-B.
Pour les maisons, la décote reste plus homogène, autour de 40 % quelle que soit la taille du bien. Ces écarts représentent donc une opportunité considérable pour les acquéreurs capables de financer des travaux de rénovation énergétique, notamment via les aides MaPrimeRénov’.
L’exception parisienne : l’emplacement prime encore sur le DPE
Paris fait figure d’exception notable. Dans les arrondissements les plus recherchés, comme le 6e et le 9e, les passoires thermiques valent parfois plus cher que les biens classés A-B. L’emplacement prime ainsi encore largement sur l’étiquette énergétique dans la capitale.
Par ailleurs, l’effet Paris gonfle le prix national moyen des passoires thermiques de +1 304 €/m², selon les données de La Vigie. Cette distorsion masque toutefois la réalité du marché en province, où il se produit des effets bien plus directs sur les prix de vente et les conditions de location.
La réforme DPE 2026 est-elle une opportunité pour les investisseurs ?
Acheter une passoire thermique : pari risqué ou stratégie gagnante ?
La réforme DPE 2026 crée une fenêtre d’opportunité inédite pour les investisseurs avertis. Les biens classés F-G affichent des décotes importantes, parfois supérieures à 50 % en province. Pour un investisseur capable de financer des travaux de rénovation énergétique, l’opération peut s’avérer très rentable.
En effet, la remontée en catégorie C ou D valorise significativement le bien à la revente. Elle lève également les contraintes réglementaires de location imposées par la loi Climat et Résilience. Toutefois, la remontée des taux d’emprunt à 3,24 % en février 2026 réduit mécaniquement la rentabilité de l’opération pour les profils les moins dotés en apport personnel.
Quels biens surveiller après la réforme DPE 2026 ?
Les logements chauffés à l’électricité actuellement classés F ou G constituent les biens les plus intéressants à surveiller. Ces biens bénéficient directement du reclassement automatique prévu. Leur décote actuelle peut ainsi disparaître rapidement après la mise à jour de l’étiquette sur l’Observatoire DPE de l’ADEME. En revanche, les biens classés E chauffés aux énergies fossiles restent exposés aux futures restrictions réglementaires. La réforme recentre clairement la pression sur les passoires au fioul et au gaz. Comme le souligne GoFlint, cette évolution favorise l’électrification des usages et constitue un signal fort de la politique énergétique française pour les années à venir.
