Le marché de l’achat immobilier se transforme. Selon une étude Jinka publiée en mai 2026, basée sur l’analyse de 711 359 alertes d’acquéreurs actifs, l’acheteur de 2026 ne cherche plus un appartement ou une maison : il cherche d’abord un prix. 46 % des alertes ne précisent aucune typologie de bien. Le budget médian s’établit à 300 000 €. Et le DPE est désormais un filtre explicite dans 30 % des recherches. Portrait d’un acquéreur plus rationnel, plus exigeant, et redoutablement sélectif.
Sommaire :
- Achat immobilier : le budget prime désormais sur le type de bien
- Le DPE : de la contrainte réglementaire au critère psychologique
- Les critères d’agrément : l’espace extérieur, héritage durable du confinement
À retenir — achat immobilier : les critères clés des acquéreurs en 2026
- 46 % des acquéreurs ne précisent aucun type de bien dans leur recherche.
- Le budget médian national s’établit à 300 000 €.
- Un bien à 512 000 € perd 30 % de visibilité face à un bien à 500 000 €.
- Le DPE est un filtre explicite dans 30 % des alertes d’achat immobilier.
- Le balcon ou la terrasse est cité dans plus d’une alerte sur cinq.
Achat immobilier : le budget prime désormais sur le type de bien
La fin du rêve typologique ?
L’achat immobilier a longtemps rimé avec un projet précis : une maison avec jardin, un appartement en centre-ville. Ce temps est révolu. Jinka a analysé 711 359 alertes immobilières d’acquéreurs actifs — soit autant d’intentions d’achat — sur le premier quadrimestre 2026. Le constat est net : 46 % des alertes ne précisent aucune typologie de bien à leur création. Le porteur de projet immobilier raisonne d’abord en enveloppe financière. Il ajuste ensuite.
La maison conserve néanmoins une place symbolique forte. Elle apparaît comme critère dans 37 % des alertes. C’est plus du double des appartements, qui ne représentent que 16 % des préférences exprimées. Or, cette préférence s’efface dès que le budget se resserre.
Marc Lebel, CEO de Jinka, l’analyse ainsi : « Croire que la maison ne fait plus rêver serait une erreur. Seulement, l’acquéreur de 2026 se doit de rationaliser au maximum ses critères afin de coller à son impératif budgétaire. Le type de bien n’apparaît donc plus comme essentiel mais intervient davantage comme une variable d’ajustement. »
L’effet de seuil : un biais cognitif aux conséquences lourdes pour les vendeurs
L’étude Jinka met en lumière un phénomène central : l’effet de seuil. Les acquéreurs ne raisonnent pas en prix continus. Ils pensent en paliers ronds. Six seuils mentaux concentrent à eux seuls 43 % de la demande exprimée : 150 000 €, 200 000 €, 250 000 €, 300 000 €, 350 000 € et 400 000 €.
Dès lors, les vendeurs subissent des conséquences directes. Un bien affiché à 512 000 € perd environ 30 % de visibilité sur les annonces immobilières face à un autre affiché à 500 000 €. Douze mille euros d’écart suffisent à exclure un bien du champ de vision d’une majorité d’acquéreurs. Le prix de vente devient ainsi un levier stratégique de premier ordre dans toute transaction immobilière.
Marc Lebel alerte : « Pour quelques milliers d’euros, que le vendeur pourrait être en mesure de concéder à la négociation, ce dernier prend le risque d’invisibiliser très fortement son bien, et ce, sans même le savoir. »
Au niveau national, 300 000 € s’impose comme le budget maximum médian. Ce seuil concentre à lui seul 12 % des intentions d’achat. Par ailleurs, neuf acheteurs sur dix visent un multiple de 50 000 €. Ce chiffre révèle une homogénéité psychologique forte du pouvoir d’achat, quelles que soient les spécificités locales.
Le DPE : de la contrainte réglementaire au critère psychologique
Un filtre devenu incontournable dans l’achat immobilier
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a changé de statut. Quasi inconnu du grand public il y a dix ans, il s’impose aujourd’hui comme le premier levier de sélection dans l’achat immobilier. Les acquéreurs le cochent de façon explicite — c’est-à-dire volontairement, et non par défaut — dans 30 % des alertes créées sur Jinka.
La fracture se joue entre les lettres D et E. Un bien classé E perd 15 % de visibilité en moyenne par rapport à un bien classé D. Le seuil n’est plus seulement réglementaire. Il est devenu psychologique. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit la mise en location des logements classés G depuis janvier 2025, puis des logements classés F à partir de 2028. Ces échéances ont reconfiguré les anticipations des acheteurs, y compris pour les résidences principales.
L’Île-de-France fait figure d’exception relative. La rareté de l’offre pousse les acquéreurs à lâcher du lest sur l’étiquette énergétique. Pourtant, cette tolérance reste contrainte. Elle ne reflète pas un choix.
Les passoires thermiques : un marché de niche pour investisseurs
En bout de chaîne du DPE, le bien classé G reste marginal : il ne représente que 6 % des alertes. Seuls les investisseurs locatifs et les chasseurs de travaux le ciblent encore. Ils cherchent des biens à rénover à prix très décotés. En revanche, les acquéreurs en résidence principale l’écartent quasi systématiquement. Pour ces logements déclassés, la rénovation énergétique constitue l’unique voie de revalorisation.
Marc Lebel résume : « Le DPE n’est plus une donnée technique, c’est devenu un vrai indicateur de qualité pour l’acheteur. Une mauvaise lettre et le bien sort littéralement du champ de vision de la majorité des acquéreurs. Ne pas afficher de DPE revient quasiment à ne pas exister sur le marché de la recherche. »
Les critères d’agrément : l’espace extérieur, héritage durable du confinement
Balcon et terrasse, critères universels de l’achat immobilier post-Covid
Le confinement de 2020 a laissé une empreinte durable sur l’achat immobilier. Le balcon ou la terrasse s’impose désormais comme critère d’agrément universel. Les acquéreurs le mentionnent dans 24 % des alertes en province et dans 22 % des alertes en Île-de-France. L’écart géographique est quasi inexistant.
Le jardin, en revanche, révèle des disparités territoriales nettes. 28 % des alertes en province l’incluent. En IDF, ce chiffre tombe à 8 %. La densité urbaine francilienne rend ce critère peu accessible. À l’inverse, l’ascenseur est un critère typiquement francilien : 21 % des alertes en IDF le mentionnent, contre seulement 6 % en province. La cave suit la même logique : 17 % en IDF, 7 % en province.
Le parking, lui, fait consensus. 10 % des alertes provinciales et 9 % des franciliennes l’intègrent. Ce critère transcende les contextes urbains.
Un acquéreur plus exigeant, une offre sous pression
L’acquéreur de 2026 sait ce qu’il veut. Il sait aussi ce qu’il refuse. Budget et DPE forment le socle non négociable de tout projet d’achat immobilier. Les critères de confort de vie et d’agrément viennent en seconde ligne. En conséquence, le marché résidentiel se segmente : d’un côté, les biens bien positionnés trouvent preneur rapidement. De l’autre, les biens mal alignés s’enlisent, faute d’adéquation entre l’offre et la demande.
Marc Lebel conclut : « Cette montée en exigence redessine en profondeur la rencontre entre l’offre et la demande : les biens alignés sont plus visibles, partent plus vite, tandis que les autres s’enlisent et deviennent invisibles. Pour les vendeurs comme pour les professionnels, l’enjeu n’est plus seulement de mettre un bien sur le marché, mais de le positionner avec finesse pour qu’il trouve ses futurs acquéreurs rapidement et dans les meilleures conditions possibles. »
