L’étude annuelle d’Empruntis, publiée le 14 avril 2026 et fondée sur l’analyse des dossiers financés par son réseau au T1 2026 comparés au T1 2025, dresse un constat sans appel : les primo-accédants changent de visage. Plus âgés, plus solitaires, aux revenus plus élevés, ils font face à une remontée brutale des taux OAT 10 ans frôlant 3,90 % — un pic historique depuis 2008 — qui comprime leurs capacités d’emprunt et réduit leur pouvoir d’achat immobilier. Pourtant, l’aspiration à la propriété reste intacte. 80 % des dossiers de crédit immobilier déposés sur empruntis.com au T1 2026 émanent de primo-accédants, en hausse d’un point sur un an. Comment achètent-ils, avec quels budgets d’acquisition, et quelles stratégies déploient-ils pour contourner des conditions d’octroi toujours plus strictes ?
Sommaire :
- Un marché du crédit sous haute tension
- Qui sont les primo-accédants en 2026 ?
- Quelles stratégies d’adaptation face à la hausse des taux ?
- 5 conseils financiers pour réussir son achat immobilier
- Quel budget pour acheter un 60 m² dans les grandes villes ?
À retenir — Primo-accédants 2026 : le nouveau visage de l’accession à la propriété
- Les primo-accédants représentent 80 % des dossiers de crédit immobilier déposés sur Empruntis au T1 2026.
- Le primo-accédant français a aujourd’hui 36,5 ans en moyenne.
- Les OAT à 3,90 % ont effacé 20 000 € de capacité d’emprunt en trois semaines.
- Les banques exigent désormais un apport personnel de 15 à 20 %.
- Les primo-accédants allongent leur durée de crédit jusqu’à 5 ans pour absorber la hausse des taux.
Un marché du crédit sous haute tension
La remontée des OAT 10 ans : un choc géopolitique aux conséquences directes
Le contexte macro-économique de début 2026 est inédit. La Banque de France le confirme : les taux OAT 10 ans — les obligations assimilables du Trésor qui servent de référence aux barèmes bancaires — bondissent de 3,30 % à 3,90 % en trois semaines. Ce pic de volatilité historique dépasse les niveaux de 2011. Il se rapproche de ceux de 2008. Le déclenchement du conflit avec l’Iran le 28 février 2026 provoque une onde de choc immédiate sur les marchés financiers mondiaux.
Plusieurs facteurs alimentent cette remontée brutale des taux d’intérêt. La guerre Iran attise les craintes inflationnistes liées au prix de l’énergie. Paradoxalement, cette incertitude pousse les taux à la hausse malgré la fuite vers la qualité. Le choc inflationniste sur le pétrole contraint les investisseurs à exiger une prime de risque plus élevée. La contagion gagne les marchés obligataires européens : l’ensemble des dettes souveraines subit une pression haussière, le spread OAT-Bund restant un indicateur de vigilance. In fine, les grilles de taux bancaires aux particuliers absorbent mécaniquement ce choc.
L’impact concret sur les conditions d’octroi bancaires
Face à l’instabilité des marchés obligataires, les établissements bancaires durcissent leurs conditions d’octroi. Le taux d’endettement maximal de 35 % — imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) — s’applique désormais sans dérogation. L’apport personnel exigé grimpe à 15-20 %, contre 10 % auparavant. Les banques renforcent aussi leur analyse de la stabilité professionnelle : CDI, ancienneté, absence de découverts, reste à vivre après remboursement.
Le résultat est immédiat. Les établissements de crédit enregistrent une baisse de 15 à 20 % des demandes de prêt immobilier depuis début mars 2026. Les primo-accédants subissent de plein fouet cette incertitude géopolitique. Beaucoup reportent leur projet d’acquisition. Pourtant, la demande d’accession à la propriété tient bon. L’aspiration à devenir propriétaire occupant pour la première fois résiste à la conjoncture.
Qui sont les primo-accédants en 2026 ?
Un profil plus âgé et plus sélectionné par le marché
Le portrait-robot du primo-accédant français a profondément évolué. L’étude Empruntis 2026 le documente : l’âge moyen atteint désormais 36,5 ans, en progression de 0,5 an sur un an. La tranche des 30-39 ans domine le marché avec 41 % des acquéreurs (+1 pt). Les moins de 30 ans reculent à 29 % du total (-2 pts). Les 40-49 ans progressent à 21 % (+1 pt). Les 50 ans et plus maintiennent 9 % des acquisitions — ce que l’étude qualifie de primo-accédants tardifs, souvent après une longue phase locative ou une recomposition de vie.
Ce vieillissement traduit une réalité dure. L’accession à la propriété se décale dans le temps. Les jeunes ménages et les primo-accédants modestes sortent les premiers du marché. La sélectivité bancaire les exclut dans un contexte de taux d’emprunt élevés. Le délai d’accession s’allonge. Dès lors, les acheteurs traversent de longues périodes de location avant de franchir le cap de l’achat immobilier.
Moins de couples, une individualisation croissante
Le modèle classique de l’achat en couple s’effrite. Les emprunteurs en couple représentent encore 55 % des acquisitions, mais reculent de 2 points vs 2025. Les profils solos — célibataires, personnes séparées ou en recomposition familiale — gagnent du terrain. Chez les 20-29 ans, 54 % des primo-accédants achètent seuls. Cette individualisation des parcours d’accession fragilise la capacité d’emprunt. Un seul revenu supporte l’intégralité des mensualités de remboursement. La mutualisation du risque entre co-emprunteurs disparaît. En conséquence, les montants empruntés restent plus limités et les durées s’allongent davantage.
Des revenus en forte hausse, signe d’un marché plus sélectif
Le revenu foyer moyen des primo-accédants atteint 4 353 €/mois au niveau national (+0,16 %). Cette moyenne masque pourtant des disparités de revenus croissantes selon les tranches d’âge. Les hausses frappent surtout les profils les plus âgés : +31 % chez les 40-49 ans (6 352 €/mois) et +45 % chez les 50 ans et plus (6 631 €/mois). Le marché devient ainsi plus sélectif. Les primo-accédants doivent afficher des ressources financières plus élevées pour concrétiser un projet immobilier. Les ménages modestes et les primo-accédants sans apport voient leur accès au crédit se restreindre. Des dispositifs d’aide à l’accession existent néanmoins et permettent, dans certains cas, de compenser partiellement cette exclusion.
Quelles stratégies d’adaptation face à la hausse des taux ?
L’allongement des durées d’emprunt comme variable d’ajustement
Face à l’érosion de leur pouvoir d’achat immobilier, les primo-accédants ajustent leur stratégie. L’allongement des durées d’emprunt est massif : jusqu’à +5 ans selon les profils. La durée moyenne de remboursement nationale atteint 272 mois, soit plus de 22 ans. Elle progresse de 54 mois sur un an. Les 20-29 ans empruntent en moyenne sur 292 mois — près de 24,5 ans. Ils frôlent la durée maximale réglementaire fixée par le HCSF à 25 ans (27 ans avec différé pour l’immobilier neuf). Cet allongement maintient des mensualités supportables. En revanche, il gonfle le coût total du crédit et alourdit l’endettement long terme.
En parallèle, les primo-accédants réduisent leur budget d’acquisition. Le budget moyen projet national s’établit à 266 873 € (-0,71 %), avec des baisses marquées chez les 20-39 ans. Le montant moyen financé atteint 221 301 € (+0,92 %) pour un taux nominal moyen de 2,98 % (+1,1 pt). Ces arbitrages ne relèvent pas d’un choix délibéré — ils traduisent une adaptation contrainte.
Le paradoxe de l’apport : moins d’épargne, plus de profils sans apport
Les banques exigent des apports personnels plus élevés, à 15-20 %. Or, la part des primo-accédants empruntant sans apport augmente paradoxalement : 28 % chez les 20-29 ans (+4,9 pts), 24 % chez les 30-39 ans (+3,1 pts). L’apport moyen mobilisé recule de -7,73 % à 45 572 € au niveau national. Ce chiffre révèle une tension réelle sur l’épargne des ménages.
Comment expliquer ce paradoxe ? Les primo-accédants recourent de plus en plus aux dispositifs d’aide à l’accession. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), les aides locales à l’achat immobilier et les prêts modulables leur permettent de franchir le cap malgré des fonds propres limités. Chez les 50 ans et plus, en revanche, l’apport mobilisé chute de -42,72 %. Une tension forte sur l’épargne personnelle frappe aussi ces profils, souvent après un divorce ou une recomposition patrimoniale.
Un arbitrage massif vers la maison individuelle
Les primo-accédants arbitrent aussi sur le type de bien immobilier. La maison individuelle progresse fortement : elle capte 64 % des acquisitions (+17 pts). L’appartement recule à 36 % (-17 pts). Cette tendance reflète une quête d’espace habitable, de qualité de vie et de jardin privatif. Elle s’amplifie avec le vieillissement des profils : 48 % des 30-39 ans et des 50 ans et plus ont des enfants. Par ailleurs, 92 % des transactions portent sur l’immobilier ancien. Le budget tout frais inclus atteint 209 071 € pour les 20-29 ans. Le logement neuf — promotion immobilière et construction individuelle — ne représente plus que 8 %, en recul de 2,9 points. Toutefois, ce report massif vers l’ancien traduit aussi une réalité : les prix de l’immobilier neuf restent trop élevés pour la majorité des primo-accédants.
5 conseils financiers pour réussir son achat immobilier
Comprendre sa capacité d’achat réelle, pas seulement le prix affiché
L’étude Empruntis 2026 pose un point fondamental. Le prix de vente d’un bien n’est pas le coût total du projet immobilier. Chez les primo-accédants, la vraie question n’est pas « combien puis-je emprunter ? ». Elle est : « quelle mensualité puis-je supporter dans la durée ? ».
En effet, l’écart entre le prix affiché et le budget réel d’acquisition reste souvent sous-estimé. Les frais de notaire représentent environ 7-8 % dans l’ancien. S’y ajoutent les frais de garantie — hypothèque ou caution bancaire —, les frais de dossier et les travaux éventuels. Pour y répondre, Empruntis propose le Pass Crédit : un outil de calcul de l’enveloppe budgétaire globale dès le premier rendez-vous. L’objectif est d’éviter des recherches immobilières déconnectées de la réalité financière.
Préparer son dossier bancaire bien en amont
L’obtention d’un financement immobilier ne se joue pas au seul moment du rendez-vous bancaire. Un dossier de prêt solide se prépare plusieurs mois à l’avance. Les banques analysent la gestion quotidienne du budget mensuel : compte courant bien tenu, épargne régulière, absence de découverts bancaires, faible taux d’endettement existant. Ces signaux de solvabilité font souvent la différence avant même la première visite.
Le courtier en crédit immobilier joue un rôle central. Il structure le dossier emprunteur et valorise ses points forts. Il réalise un véritable tour des banques en fonction du profil de risque de l’emprunteur. Surtout, il dispose d’une vision claire des critères d’octroi propres à chaque établissement. Ainsi, il négocie les meilleures conditions de financement — taux, assurance emprunteur, modularité du crédit.
Comprendre ce que l’on signe : taux, durée, coût total
Un bon crédit immobilier ne se résume pas à un taux nominal attractif. Il faut maîtriser toutes ses composantes : durée du prêt, coût total du crédit, taux annuel effectif global (TAEG), assurance de prêt immobilier, modularité des mensualités et conditions de remboursement anticipé. Derrière une même mensualité se cachent pourtant des réalités très différentes. Le coût de l’assurance emprunteur atteint parfois 30 % du coût total. Il pèse durablement sur le reste à vivre et le bilan patrimonial. Empruntis adopte dès lors une approche de décryptage et de comparaison transparente des offres du marché. Chaque primo-accédant prend ainsi sa décision en toute connaissance de cause.
Identifier les aides disponibles, notamment le PTZ
Les dispositifs d’aide à l’accession restent largement méconnus. Beaucoup de primo-accédants ignorent qu’ils peuvent bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’aides locales à l’achat immobilier — subventions de collectivités, prêts Action Logement, Pass Accession.
Ces aides bouleversent pourtant l’équilibre d’un plan de financement. Le PTZ cible les primo-accédants sous conditions de ressources (article L. 31-10-1 du Code de la construction et de l’habitation). Il finance jusqu’à 40 % du coût de l’opération dans le logement neuf. Il s’applique aussi, sous conditions, dans l’ancien avec travaux. L’expert en financement vérifie l’éligibilité au PTZ, identifie toutes les aides cumulables et les intègre dans un montage financier cohérent et optimisé.
Gérer son budget après l’achat : la vision patrimoniale long terme
Devenir propriétaire ne s’arrête pas à la signature chez le notaire. L’éducation financière du primo-accédant se poursuit bien au-delà. Après l’achat, de nouvelles charges apparaissent et bouleversent l’équilibre budgétaire : taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, entretien courant. S’y ajoutent les dépenses imprévues — travaux urgents, remplacement d’équipements — que beaucoup sous-estiment au moment de l’acquisition.
Il faut dès lors reconstituer une épargne de précaution. L’idéal est de conserver l’équivalent de trois à six mois de charges disponibles à tout moment. En copropriété, le fonds de travaux obligatoire (loi ALUR) impose en outre une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel. Autant de postes à anticiper avant même de signer.
L’achat immobilier s’inscrit par ailleurs dans une stratégie patrimoniale de long terme. Il constitue souvent la première brique d’un patrimoine. Empruntis accompagne ses clients au-delà du simple financement initial : renégociation du crédit, rachat de crédit immobilier, arbitrage entre remboursement anticipé et épargne investie. En effet, devenir propriétaire, c’est entrer dans une logique budgétaire et patrimoniale qui dépasse largement la seule mensualité.
Quel budget pour acheter un 60 m² dans les grandes villes ?
Des disparités territoriales considérables
Le budget nécessaire pour acquérir un appartement de 60 m² varie du simple au sextuple selon la ville. Les données Empruntis (T1 2026, taux nominal 3,40 %, durée 288 mois, taux d’assurance 0,12 %, quote-part 100 par tête) révèlent des disparités territoriales vertigineuses.
Paris reste hors de portée pour la majorité des primo-accédants : le bien atteint 597 390 € pour une mensualité de 3 097 €/mois. À l’opposé, Saint-Étienne affiche 99 060 € pour 514 €/mois seulement. L’écart atteint 1 à 6 sur le coût d’acquisition — un gouffre entre marché immobilier tendu et ville abordable.
Entre ces deux extrêmes, des villes comme Le Havre (125 640 €, 651 €/mois), Dijon (174 720 €, 906 €/mois) ou Tours (189 270 €, 981 €/mois) offrent des alternatives accessibles aux primo-accédants aux revenus médians. En revanche, les grandes métropoles régionales restent réservées aux profils aisés disposant d’un apport conséquent : Lyon (315 750 €, 1 637 €/mois), Nice (337 020 €, 1 747 €/mois) ou Bordeaux (284 910 €, 1 477 €/mois).
Les villes abordables vs les marchés tendus
Pour un primo-accédant aux revenus médians (3 537 €/mois pour les 20-29 ans), la règle des 35 % d’endettement plafonne la mensualité maximale à environ 1 237 €/mois. Seules les villes dont les mensualités restent sous ce seuil de solvabilité restent accessibles sans apport personnel significatif : Saint-Étienne, Le Havre, Dijon, Tours, Strasbourg, Montpellier et Nantes. Ces bassins d’emploi secondaires attirent de plus en plus de primo-accédants. Beaucoup acceptent d’arbitrer leur localisation pour accéder à la propriété. Ce phénomène de mobilité résidentielle s’amplifie avec la généralisation du télétravail.
