Le marché immobilier français reprend des couleurs en 2025. Selon Laforêt, plus de 900 000 transactions ont été réalisées dans l’ancien, marquant un retour aux volumes historiques. Les taux d’emprunt redescendent à 3,10% après avoir culminé à 4,20% fin 2023. Les prix rebondissent de 1,8% après deux années de correction. Pourtant, derrière cette dynamique, le bilan immobilier 2025 révèle des failles inquiétantes. Les investisseurs désertent le marché (17% des transactions contre 25% auparavant). Le locatif s’effondre : -13% d’offre face à +11% de demande. Les primo-accédants progressent à 35%, mais le taux de propriétaires continue paradoxalement de reculer. Entre instabilité fiscale et incertitudes réglementaires, cette reprise reste fragile. Qui bénéficie vraiment de ce rebond ? Décryptage d’un marché à deux vitesses.
Sommaire :
- Comment le marché immobilier a-t-il évolué en 2025 ?
- Qui achète sur le marché immobilier en 2025 ?
- La demande et l’offre sont-elles équilibrées en 2025 ?
- Quelle est l’évolution des prix immobiliers en 2025 ?
- Les transactions se concrétisent-elles plus rapidement en 2025 ?
- Quelle crise traverse le marché locatif en 2025 ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
À retenir – Bilan immobilier 2025
- 900 000 transactions réalisées en 2025, un retour aux volumes historiques.
- Les prix augmentent de 1,8% après deux années de baisse cumulée de 7%.
- Les primo-accédants atteignent 35% des achats grâce au PTZ et aux taux à 3,10%.
- Les investisseurs chutent à 17% des transactions, aggravant la crise du locatif.
- L’instabilité fiscale menace la reprise malgré des fondamentaux plus solides.
Comment le marché immobilier a-t-il évolué en 2025 ?
Le bilan immobilier 2025 confirme un redémarrage progressif du marché de l’ancien. Après un point bas en 2023-2024, les volumes de transactions se redressent. Ils atteignent ainsi plus de 900 000 ventes, selon le bilan annuel publié par Laforêt en décembre 2025. Cette reprise s’explique par deux facteurs majeurs. D’une part, les prix ont subi une correction de 7% cumulée sur 2023-2024. D’autre part, ils enregistrent une hausse modérée de 1,8% en 2025. Parallèlement, les taux d’emprunt reviennent à 3,10%, après un pic à 4,20% fin 2023.
Un équilibre fragile malgré la reprise
Les conditions du marché se sont peu à peu stabilisées. Néanmoins, le bilan immobilier 2025 met en lumière un équilibre fragile. En effet, le contexte politique reste incertain. Les débats autour du Projet de Loi de Finances (PLF) 2026 se multiplient. Des pistes de réformes fiscales sont évoquées puis écartées. Elles concernent notamment les plus-values sur la résidence principale et la fiscalité des bailleurs. Par conséquent, ces signaux contradictoires entretiennent l’attentisme chez les ménages.
Alors même que les transactions progressent, le taux de propriétaires continue de reculer en France. Cette situation paradoxale illustre les déséquilibres structurels du marché. De fait, les données du réseau Laforêt révèlent que la reprise n’est pas uniforme. Elle ne profite pas équitablement à toutes les catégories d’acheteurs.
Qui achète sur le marché immobilier en 2025 ?
Les primo-accédants gagnent du terrain
Les primo-accédants représentent désormais 35% des transactions en 2025. Ils ne constituaient que 30% un an auparavant et 33% trois mois plus tôt, d’après les statistiques du réseau Laforêt. Cette progression s’explique par deux leviers principaux. En premier lieu, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) soutient les achats dans les zones éligibles. De même, les taux d’emprunt deviennent plus accessibles. Concrètement, le passage des taux de 4,20% à 3,10% redonne du pouvoir d’achat immobilier aux jeunes ménages. Toutefois, cette dynamique reste insuffisante. Elle ne permet pas d’inverser la tendance du recul du taux de propriétaires à l’échelle nationale.
Les secundo-accédants, principale force d’achat
Les secundo-accédants demeurent la principale force d’achat avec 48% des transactions. Ils reculent légèrement par rapport aux 50% observés précédemment. Parmi eux, 7% concernent des résidences secondaires. Cette proportion reste inférieure au poids structurel des résidences secondaires dans le parc français (environ 10%). En effet, la fiscalité accrue pèse sur ces acquisitions : taxe d’habitation, surtaxes locales, taxe foncière et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Par ailleurs, un tiers des acquisitions se font sans recours au crédit. Ces achats cash concernent principalement les secundo-accédants. Ils disposent d’un apport conséquent issu de la vente de leur bien précédent. En conséquence, le crédit reste un filtre puissant. Il écarte les ménages disposant d’un apport insuffisant. Le bilan immobilier 2025 confirme ainsi que le financement bancaire conditionne largement l’accès au marché.
Le retrait préoccupant des investisseurs
Les investisseurs privés ne représentent plus que 17% des transactions en 2025. Ils comptaient pour plus d’un quart il y a quelques années (environ 25-26% avant 2023). Ce désengagement massif s’explique par une équation économique devenue défavorable. D’abord, l’encadrement des loyers s’applique dans certaines zones tendues. Ensuite, les coûts de mise aux normes énergétiques augmentent considérablement. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) impose des travaux sur les passoires thermiques. Enfin, la pression fiscale s’accentue sur les revenus locatifs. Par conséquent, le bilan immobilier 2025 alerte sur les conséquences de ce retrait. Il accentue la tension sur le marché locatif.
La demande et l’offre sont-elles équilibrées en 2025 ?
Une demande dynamique qui soutient la reprise
La demande immobilière progresse fortement. Le réseau Laforêt recense +18% d’acquéreurs sur 12 mois glissants. Dans le détail, les intentions d’achat augmentent de 20% à Paris. Elles progressent de 18% en Île-de-France (hors Paris) et de 17% dans les régions. Les Français avaient retardé leur décision en 2023-2024. Ils anticipaient une baisse continue des taux et des prix. Finalement, ils ont compris que cette baisse n’était pas durable. Ils ont donc relancé leurs projets d’acquisition.
Par typologie, la demande progresse de 19% pour les maisons. Elle augmente de 17% pour les appartements. Cela montre que les Français se tournent à nouveau vers les maisons. Elles restent la forme dominante du parc immobilier. Auparavant, l’inflation avait freiné cet intérêt. Les coûts liés à l’entretien et à la rénovation énergétique pesaient également. Toutefois, le dernier trimestre 2025 marque un léger tassement. Les progressions observées trois mois plus tôt atteignaient 20%.
L’offre se reconstitue mais reste insuffisante
Face à cette demande dynamique, l’offre de biens à vendre progresse de 10% au niveau national. Les stocks de maisons augmentent de 9%. Ceux des appartements progressent de 13%. Après plusieurs trimestres de raréfaction, notamment dans les grandes métropoles, les stocks se reconstituent progressivement.
Le cas de Paris illustre particulièrement cette évolution. En 2024, l’offre avait reculé de 8% sur l’année. Les vendeurs restaient en attentisme. Ils espéraient une remontée des prix. En 2025, le mouvement s’inverse. Les stocks progressent de 8% sur un an. Entre le recul de 2024 (-8%) et la progression de 2025 (+8%), cela représente un écart total de 16 points. Deux facteurs expliquent ce retournement. D’une part, la demande s’accroît. D’autre part, le financement bancaire devient plus favorable aux acquéreurs. Par conséquent, les propriétaires mettent leurs biens sur le marché.
Malgré cette progression, le déséquilibre reste important. À Paris, l’offre progresse de 8%. Dans le même temps, la demande augmente de 20%. Cela représente un différentiel de 12 points. À l’échelle nationale, l’écart moyen entre l’évolution de l’offre (+10%) et celle de la demande (+18%) s’établit autour de 8 points. Cette situation concerne l’Île-de-France (+10% pour l’offre vs +18% pour la demande). Elle touche également les régions (+9% vs +17%). Le bilan immobilier 2025 confirme donc que ce déséquilibre structurel maintient une pression sur les prix. Il explique leur remontée.
Quelle est l’évolution des prix immobiliers en 2025 ?
Une hausse généralisée mais contrastée
Après deux années de baisse cumulée de 7% (2023-2024), les prix repartent à la hausse en 2025. La progression nationale atteint 1,8%, selon le réseau Laforêt. Le prix moyen s’établit à 3 398 €/m². Paris affiche une hausse de 1,8% à 9 640 €/m². La capitale reste ainsi sous la barre symbolique des 10 000 €/m². Néanmoins, onze arrondissements dépassent cette barre. Il s’agit des arrondissements du 1er au 9e, ainsi que des 16e et 17e.
En Île-de-France (hors Paris), les prix augmentent de 1,9%. Ils atteignent 3 981 €/m². Toutefois, les évolutions varient selon les départements. Les Yvelines et le Val-d’Oise enregistrent seulement +0,9% en un an. Dans les régions, la trajectoire diffère. Après une baisse de 3,6% en 2024, les prix stagnent en milieu d’année 2025 (-0,9%). Finalement, ils repartent à la hausse (+1,7%, à 2 472 €/m²).
Des disparités territoriales marquées
Cette augmentation reste hétérogène selon les grandes métropoles françaises. Les prix progressent nettement à Lyon (+3,5% à 4 783 €/m²) et à Bordeaux (+3,0% à 4 621 €/m²). La hausse est plus modérée à Marseille (+1,7% à 3 845 €/m²), Strasbourg (+1,1% à 3 549 €/m²), Rennes (+2,8% à 4 117 €/m²), Nice (+1,6% à 5 177 €/m²), Brest (+1,8% à 2 376 €/m²) et Rouen (+2,1% à 2 707 €/m²). En revanche, les prix stagnent à Lille (+0,2% à 3 349 €/m²) et Toulouse (+0,6% à 3 572 €/m²). Ils reculent légèrement à Biarritz (-1,0% à 8 123 €/m²) et Dijon (-1,4% à 2 664 €/m²).
?Une vigilance nécessaire face à la reprise des prix
Par type de biens, les appartements voient leurs prix progresser de 1,9% au national. Ils atteignent 4 652 €/m². Parallèlement, les maisons enregistrent une hausse de 1,4% à 2 374 €/m². Le bilan immobilier 2025 souligne que cette hausse pourrait être interprétée comme un simple rattrapage après deux années de correction. Elle constitue toutefois un point de vigilance. En effet, le marché n’a retrouvé son équilibre que récemment. Or, une reprise trop rapide des prix risquerait de contraindre la capacité d’achat des ménages les plus modestes. Cela entraînerait un nouveau risque de blocage du marché.
Les transactions se concrétisent-elles plus rapidement en 2025 ?
Des délais de vente globalement stables
Les délais de vente confirment un marché qui a redémarré. Toutefois, prudence et observation restent de mise. Au niveau national, le délai moyen est de 98 jours en 2025. Il progresse d’1 jour par rapport à l’année précédente. À Paris, les biens se vendent en moyenne en 79 jours. Ce délai diminue de 3 jours par rapport à 2024. En Île-de-France, il atteint 98 jours (+2 jours). Dans les régions, il s’établit à 100 jours (+1 jour).
Les appartements se vendent plus rapidement (94 jours en moyenne) que les maisons (99 jours). Ces délais restent globalement stables malgré la hausse des volumes de transactions (+16%). Ils traduisent une réalité : chaque partie prenante prend son temps. D’un côté, les vendeurs testent le marché. Ils ajustent leurs prétentions. Parfois, ils révisent leur projet s’ils n’obtiennent pas le prix souhaité. De l’autre côté, les acquéreurs arbitrent avec attention. Ils examinent les charges de copropriété, les impôts locaux (taxe foncière), le coût énergétique et le coût des travaux de rénovation. Le bilan immobilier 2025 révèle ainsi que cette prudence généralisée reflète un marché qui a retrouvé de l’activité. Néanmoins, il n’a pas encore retrouvé sa fluidité d’avant crise.
Par ailleurs, sur 12 mois glissants, le nombre de compromis de vente progresse de 16% au niveau national. Paris enregistre +12%, l’Île-de-France +17% et les régions +15%. La hausse est moins marquée dans la capitale. Le déséquilibre offre/demande (12 points d’écart) y demeure le plus fort.
Des négociations plus techniques
La marge de négociation poursuit son recul marqué. Au niveau national, elle s’établit à 4,5% en 2025. Elle baisse de 1,4 point par rapport à l’année précédente. Dans les régions, elle atteint 4,7% (-1,3 point). En Île-de-France, elle s’élève à 4,4% (-1,5 point). À Paris, elle ne représente que 3% (-1,5 point). Les maisons font l’objet de négociations un peu plus fortes (4,9%) que les appartements (4,1%).
Deux phénomènes expliquent cette évolution. D’un côté, les mandats de vente sont mieux calibrés dès la mise sur le marché des biens. Pendant deux années, un décalage existait entre attentes des vendeurs et capacités de financement des acquéreurs. Désormais, les stratégies de prix intègrent davantage les conditions réelles du marché. Elles réduisent les écarts entre prix affiché et prix acté.
De l’autre côté, la marge varie fortement selon les biens. Les acquéreurs se montrent hyper-sélectifs, notamment sur les logements énergivores. Pour les logements classés F ou G au DPE, la marge de négociation peut être majorée de 2 à 10 points. Elle intègre alors le coût des travaux nécessaires (menuiseries, chauffage, isolation, toiture). Ces travaux représentent parfois plusieurs dizaines de milliers d’euros pour une maison. Le bilan immobilier 2025 confirme donc que la négociation devient moins systématique. En revanche, elle devient plus technique et segmentée. Elle reste faible sur les petites surfaces ou les logements bien situés et performants énergétiquement. Elle est beaucoup plus importante sur les grandes maisons et les biens à fort enjeu énergétique.
Quelle crise traverse le marché locatif en 2025 ?
Le marché locatif continue de se tendre gravement. Sur l’ensemble de l’année 2025, la demande locative a progressé de 11%. Dans le même temps, l’offre a reculé de 13%. Ce déséquilibre de 24 points au total reflète deux phénomènes. D’abord, les ménages qui ne peuvent accéder à la propriété se reportent massivement sur la location. Rappelons que seulement 35% des acquéreurs sont primo-accédants. Ensuite, l’offre locative se renouvelle difficilement. La rotation des locataires diminue. Par ailleurs, le retrait des investisseurs privés accentue l’effet ciseau entre offre et demande. Ils ne représentent plus que 17% des transactions contre plus de 25% auparavant.
Ce déséquilibre résulte de décisions cumulées. La fiscalité locale s’alourdit. La taxe foncière augmente dans de nombreuses communes. De même, l’encadrement des loyers s’applique dans certaines zones tendues (Paris, Lyon, certaines villes d’Île-de-France). Par ailleurs, les incertitudes réglementaires sur le DPE persistent. Enfin, des menaces de nouvelles taxes sont évoquées lors des débats sur le PLF 2026. Face à ces contraintes, une partie des propriétaires-bailleurs choisissent de vendre plutôt que de relouer. Cette décision réduit mécaniquement le parc locatif disponible.
Cette crise silencieuse mais profonde survient à un moment critique. Le logement reste un enjeu central des prochaines élections municipales de mars 2026. Il le sera également pour les présidentielles de 2027. Tout cela se déroule dans un contexte de tensions sociales marquées. Le bilan immobilier 2025 souligne donc l’urgence d’apporter des réponses structurelles à cette problématique. Elle menace la cohésion sociale.
Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
Un redressement confirmé mais fragile
À l’issue de 2025, le marché immobilier ancien affiche un redressement confirmé. Les volumes de transactions retrouvent leurs niveaux historiques. Les taux d’intérêt stabilisés autour de 3% soutiennent le pouvoir d’achat. La demande reste dynamique. Toutefois, plusieurs fragilités persistent et menacent la solidité de cette reprise.
Pour 2026, les volumes devraient poursuivre leur progression. Les prix resteraient contenus, avec des hausses modérées sous les 2% pour les appartements et 1,5% pour les maisons. Le bilan immobilier 2025 anticipe davantage une phase de stabilisation qu’un nouveau cycle haussier.
Le besoin urgent de clarté réglementaire
La trajectoire du marché dépendra largement de la clarté des orientations publiques. Ménages et professionnels attendent une fiscalité cohérente sur le long terme. Ils réclament un statut sécurisé pour les bailleurs privés. Ils souhaitent des règles durables concernant le DPE et les normes énergétiques.
L’instabilité réglementaire observée ces derniers mois inquiète. Les débats contradictoires sur le PLF 2026 se multiplient. Des mesures fiscales sont annoncées puis retirées. Si ces hésitations se prolongent, elles pourraient freiner la dynamique actuelle.
Selon Yann Jéhanno, Président de Laforêt : “Le logement s’inscrit désormais comme un enjeu structurant des municipales de 2026 et des présidentielles de 2027. Les bases d’une reprise durable sont posées. À condition que le cadre réglementaire se stabilise, le marché dispose des ressorts nécessaires pour poursuivre son rebond.”
