Le dernier Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents révèle une stabilisation du marché immobilier français en octobre 2024. Après une période de turbulences, les prix au niveau national restent stables (+0%). Cette accalmie masque cependant des réalités contrastées selon les régions. À Paris, les prix continuent de baisser légèrement (-0,2%), tandis que Marseille enregistre une hausse notable (+0,9%). Le pouvoir d’achat immobilier s’améliore, permettant aux acheteurs d’acquérir en moyenne 4 m² supplémentaires par rapport à fin 2023. La durée de rentabilisation d’un achat par rapport à la location a été divisée par deux en un an. Ces indicateurs suggèrent-ils une reprise durable du marché immobilier français ? Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents offre une analyse approfondie de ces tendances émergentes.
Sommaire :
- Le marché immobilier français en phase de stabilisation
- L’amélioration du pouvoir d’achat immobilier
- Les dynamiques régionales du marché immobilier
- Perspectives pour le marché immobilier français
- L’impact des nouvelles réglementations sur le marché
- L’évolution du profil des acheteurs
Le marché immobilier français en phase de stabilisation
Des prix globalement stables au niveau national
Selon le dernier Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents, le marché immobilier français montre des signes de stabilisation en octobre 2024. Au niveau national, les prix sont restés stables (+0%) au cours du mois écoulé. Pour autant, cette pause dans l’évolution des prix ne doit pas être interprétée comme un signe d’inquiétude. Mais, plutôt comme une phase de transition. En effet, le marché semble digérer les tendances de fond initiées au premier semestre 2024. Et, notamment, la maîtrise de l’inflation, la baisse des taux d’emprunts et la progression des revenus.
Le prix moyen au m² en France s’établit à 3 065 €/m², un chiffre qui n’a pas évolué depuis le mois dernier. Toutefois, cette stabilité contraste avec les variations plus marquées observées les années précédentes à la même période.
Des variations contrastées dans les grandes métropoles
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents met en lumière des disparités significatives entre les grandes villes françaises. Si la tendance générale est à la stabilisation, certaines métropoles se démarquent :
Ces variations illustrent la complexité du marché immobilier français et la nécessité d’une analyse fine par région.
Comme le souligne Barbara Castillo Rico, Directrice des études économiques chez Meilleurs Agents : “Les dynamiques locales prennent le pas sur les tendances nationales, reflétant les spécificités économiques et démographiques de chaque territoire.”
L’amélioration du pouvoir d’achat immobilier
4 m² supplémentaires pour les acheteurs
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents souligne une amélioration notable du pouvoir d’achat immobilier. La combinaison de plusieurs facteurs – baisse des taux d’intérêts, diminution des prix et augmentation des revenus – a permis aux acheteurs d’acquérir en moyenne 4 m² supplémentaires par rapport à décembre 2023. Cette évolution positive redonne du souffle au marché. Ainsi, elle pourrait stimuler la demande dans les mois à venir.
Pour illustrer cette amélioration, prenons l’exemple d’un couple avec un revenu médian souhaitant acheter à Paris. En décembre 2023, ce couple pouvait acquérir un appartement de 36 m². Aujourd’hui, il peut prétendre à un bien de 40 m², soit une augmentation significative de leur capacité d’achat.
Une rentabilité de l’achat plus rapide
Un des points les plus marquants du Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents concerne la durée de rentabilisation d’un achat immobilier. Cette durée a été quasiment divisée par deux depuis septembre 2023.
Cette évolution significative s’explique par plusieurs facteurs convergents :
- Baisse des taux d’intérêt. La diminution des taux d’emprunt, qui sont passés d’une moyenne de 4,5% en 2023 à 3,8% en 2024, a considérablement réduit le coût du crédit pour les acheteurs.
- Stabilisation des prix immobiliers. Dans de nombreuses villes, les prix se sont stabilisés ou ont même légèrement baissé, rendant l’achat plus abordable.
- Augmentation des loyers. Dans le même temps, les loyers ont continué d’augmenter dans la plupart des grandes villes, rendant la location relativement moins avantageuse.
- Amélioration des revenus. La progression des revenus des ménages, bien que modeste, a contribué à améliorer leur capacité d’emprunt.
Pour illustrer concrètement cette évolution, prenons l’exemple d’un primo-accédant souhaitant acheter un appartement de 50 m² :
- En 2023, avec un apport personnel de 60 000 euros et un prêt sur 25 ans, il lui fallait en moyenne 11 ans et 8 mois pour que son achat devienne plus rentable que la location.
- En 2024, dans les mêmes conditions, cette durée est tombée à 6 ans et 1 mois.
Thomas Lefebvre, Vice-Président Data de SeLoger et Meilleurs Agents, commente : “Cette réduction de la durée de rentabilisation est un signal fort pour le marché. Elle rend l’achat immobilier beaucoup plus attractif, notamment pour les primo-accédants qui hésitaient jusqu’alors entre location et achat.”
Notons que ces chiffres sont des moyennes nationales et que la situation peut varier considérablement d’une ville à l’autre. Cependant, le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents souligne que cette tendance pourrait évoluer dans les mois à venir. Si les taux d’intérêt continuent de baisser, comme certains experts le prévoient, la durée de rentabilisation pourrait encore se réduire, rendant l’achat encore plus attractif. À l’inverse, une remontée des prix immobiliers ou un durcissement des conditions d’octroi de crédit pourrait inverser cette tendance.
Les dynamiques régionales du marché immobilier
Le déstockage de l’offre immobilière
Par ailleurs, le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents observe un phénomène de déstockage de l’offre immobilière dans plusieurs grandes villes. À Marseille et Nice, par exemple, l’offre de logements à la vente est revenue à ses niveaux de 2021. Ainsi, cette situation, couplée à une demande restée dynamique, favorise une reprise rapide du marché et exerce une pression à la hausse sur les prix.
À Nice, l’offre de biens à vendre a diminué de 15% par rapport à l’année dernière, tandis que la demande a augmenté de 8%. Cette configuration crée un contexte favorable à une hausse des prix dans les mois à venir.
Des marchés à deux vitesses
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents met en évidence des dynamiques très différentes selon les villes. Alors que certaines métropoles comme Marseille et Nice connaissent une reprise rapide, d’autres comme Nantes et Lyon font face à une situation plus complexe. Dans ces dernières, l’offre a considérablement augmenté (jusqu’à tripler à Nantes) tandis que la demande reste modérée. Cette configuration entraîne une baisse des prix et laisse présager un rééquilibrage plus lent du marché.
À Nantes, l’offre a presque triplé entre 2021 et 2024. Ainsi, cette dernière est passée de 3 500 à près de 10 000 biens disponibles à la vente. Dans le même temps, la demande n’a augmenté que de 11% cette année, restant 39% inférieure à son niveau de 2021.
Perspectives pour le marché immobilier français
Vers un nouveau cycle haussier ?
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents suggère que le marché immobilier français pourrait entrer dans un nouveau cycle haussier dans les prochains mois. En effet, cette projection se base sur l’hypothèse réaliste d’une poursuite de la baisse des taux d’intérêt, qui pourrait atteindre 3%. Une telle évolution réduirait encore la durée de rentabilité de l’achat immobilier par rapport à la location et attirerait davantage d’acheteurs sur le marché en les solvabilisant.
Thomas Lefebvre commente : “Si les taux atteignent effectivement 3%, nous pourrions voir une accélération significative des transactions et une pression à la hausse sur les prix dans de nombreuses régions.”
Les défis à surveiller
Malgré ces signaux positifs, ce baromètre invite à la prudence. Car, le marché reste sensible à plusieurs facteurs :
- L’évolution des taux d’intérêt. Une remontée inattendue des taux pourrait freiner la reprise.
- La politique de crédit des banques. Un durcissement des conditions d’octroi de crédit pourrait limiter l’accès à la propriété pour certains ménages.
- Les mesures gouvernementales en matière de logement. De nouvelles réglementations pourraient influencer l’offre et la demande.
- L’évolution du pouvoir d’achat des ménages. Une baisse du pouvoir d’achat pourrait réduire la capacité d’achat des ménages et freiner la dynamique du marché.
Ainsi, la manière dont ces éléments évolueront dans les prochains mois sera déterminante pour confirmer ou non la reprise durable du marché immobilier français.
L’impact des nouvelles réglementations sur le marché
Le DPE, un facteur clé dans les transactions
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents souligne l’importance croissante du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dans les transactions immobilières. Depuis son renforcement en 2021, le DPE est devenu un critère déterminant pour de nombreux acheteurs et locataires.
Selon une étude menée par SeLoger, 78% des acheteurs considèrent le DPE comme un facteur important dans leur décision d’achat. Cette tendance se reflète dans les prix :
Barbara Castillo Rico commente : “Le DPE est désormais un élément crucial dans la valorisation des biens. Les propriétaires qui investissent dans la rénovation énergétique peuvent espérer une plus-value significative lors de la revente.”
L’encadrement des loyers, un impact variable selon les villes
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents analyse également l’impact de l’encadrement des loyers, mis en place dans plusieurs grandes villes françaises. Les effets de cette mesure varient considérablement d’une métropole à l’autre :
- À Paris, où l’encadrement est en vigueur depuis 2019, on observe une stabilisation des loyers. Le loyer médian pour un appartement de 50 m² est de 1 350 € en 2024, contre 1 380 € en 2019.
- À Lille, l’encadrement a entraîné une baisse moyenne des loyers de 3% depuis son introduction en 2020.
- À Bordeaux, où la mesure est plus récente, l’impact est encore difficile à évaluer, mais on note une décélération de la hausse des loyers.
L’évolution du profil des acheteurs
Le retour des primo-accédants
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents met en lumière une tendance encourageante : le retour progressif des primo-accédants sur le marché. Cette catégorie d’acheteurs, qui avait été particulièrement affectée par le durcissement des conditions d’octroi de crédit, semble bénéficier de l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier.
En 2024, les primo-accédants représentent 26% des transactions, contre 22% en 2023. Cette augmentation s’explique notamment par :
- La baisse des taux d’intérêt, qui améliore leur capacité d’emprunt.
- La stabilisation des prix dans de nombreuses villes, qui rend l’achat plus accessible.
- Les aides gouvernementales, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Puisqu’elles ont été maintenues et parfois renforcées.
Thomas Lefebvre note : “Le retour des primo-accédants est un signe positif pour le marché. Ces acheteurs sont essentiels pour maintenir une dynamique saine et équilibrée.”
L’émergence de nouvelles tendances d’achat
Le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents identifie également de nouvelles tendances dans les comportements d’achat :
- La recherche de surface extérieure. 65% des acheteurs considèrent désormais un espace extérieur (balcon, terrasse ou jardin) comme un critère important, contre 45% avant la crise sanitaire.
- L’attrait pour les villes moyennes. Les villes de taille moyenne (100 000 à 200 000 habitants) connaissent un regain d’intérêt. En effet, elles enregistrent une augmentation de 12% des recherches sur SeLoger par rapport à 2023.
- Le développement de l’achat à distance. À présent, 22% des acheteurs se disent prêts à acheter un bien sans le visiter physiquement, s’appuyant sur des visites virtuelles et des dossiers détaillés.
Conclusion : Un marché en mutation
En conclusion, le Baromètre SeLoger / Meilleurs Agents d’octobre 2024 dresse le portrait d’un marché immobilier français en phase de stabilisation, avec des perspectives d’amélioration. La stabilité des prix au niveau national, l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier et la réduction du temps de rentabilisation de l’achat sont autant de signaux positifs.
Cependant, les disparités régionales et les défis qui persistent appellent à une analyse nuancée et à une surveillance continue du marché. L’évolution des taux d’intérêt, les politiques gouvernementales et les changements dans les comportements des acheteurs seront des facteurs clés à surveiller dans les mois à venir.
Comme le résume Barbara Castillo Rico : “Le marché immobilier français de 2024 est en pleine mutation. Il reflète non seulement les réalités économiques, mais aussi les nouvelles aspirations des Français en matière de logement. Les acteurs du secteur devront rester agiles pour s’adapter à ces évolutions.”
