La Fondation Abbé Pierre dévoile les résultats de son 3e baromètre. En pleine crise du pouvoir d’achat et face à une pénurie croissante de logements abordables, l’encadrement des loyers s’impose comme une solution d’avenir. Toutefois, son efficacité dépend du respect des bailleurs. Selon ce nouveau baromètre, le dispositif montre des signes d’amélioration. De plus en plus de villes l’adoptent pour réguler leur marché locatif. À Paris, où la mesure est en place depuis 2019, 28 % des annonces dépassent encore le loyer-plafond légal. Cependant, cette proportion diminue : elle était de 31 % l’an dernier et de 35 % l’année précédente. Une tendance encourageante, mais qui appelle à un renforcement des contrôles.
Sommaire :
- État des lieux à Paris : des progrès, mais peut mieux faire
- Situation dans les autres villes : un tableau contrasté
- Les dépassements de loyer : un fardeau pour les locataires
- Encadrement des loyers : les zones grises du marché locatif
- Conclusion : l’impératif d’un contrôle renforcé
État des lieux à Paris : des progrès, mais peut mieux faire
À Paris, l’encadrement des loyers est en vigueur depuis 2019. Selon le 3e Baromètre de l’Observatoire de l’Encadrement des Loyers, 28 % des annonces immobilières dépassent encore le plafond légal des loyers. Cependant, cette situation s’améliore progressivement :
- Comparaison avec les années précédentes : le taux était de 31 % l’année dernière et de 35 % il y a deux ans.
- Loyer moyen des annonces : le loyer moyen s’établit à 1 077 €, en légère baisse par rapport à l’année précédente (1 104 €).
“L’encadrement des loyers à Paris montre des signes d’amélioration, mais le chemin est encore long.” – Fondation Abbé Pierre.
> Consultez notre article sur : “Encadrement des loyers à Paris : un effet indéniable, mais limité”
Situation dans les autres villes : un tableau contrasté de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’étend progressivement à d’autres villes françaises, avec des résultats variables :
- Lyon-Villeurbanne : taux d’annonces non-conformes de 34 %, en amélioration par rapport à l’année précédente.
- Lille : une baisse notable du non-respect, passant de 43 % à 37 %.
- Montpellier : une amélioration spectaculaire, avec un taux passant de 37 % à 16 %.
- Est-Ensemble et Plaine-Commune : une détérioration du respect de l’encadrement, nécessitant une attention particulière.
Les dépassements de loyer : un fardeau pour les locataires
Le coût des dépassements de loyer est alarmant. À Paris, le dépassement moyen est de 237 € par mois, soit une charge annuelle de 2 844 €.
On observe des écarts significatifs entre les différents quartiers de Paris en matière de conformité aux règles d’encadrement des loyers. Par exemple, seulement 15 % des annonces dans le 13e arrondissement sont non conformes, tandis que ce chiffre grimpe à 48 % dans le 16e arrondissement. En général, les quartiers de l’ouest et du centre de la capitale, où la tension sur le marché immobilier est la plus élevée, affichent les taux de non-conformité les plus importants.
- Disparités entre les quartiers : À Paris, le 16e arrondissement affiche un taux de non-conformité de 48 %, contre seulement 15 % dans le 13e.
- Situation dans d’autres villes : À Lyon-Villeurbanne, le dépassement moyen est de 190 €, à Lille 133 €, à Montpellier 160 €, et à Bordeaux 210 €.
Encadrement des loyers : les zones grises du marché locatif
Petits logements, grandes inégalités
L’encadrement des loyers semble avoir un impact moindre sur les petits logements. En effet, 85 % des logements entre 10 m2 et 15 m² affichent des loyers supérieurs aux plafonds légaux. À l’inverse, ce taux chute drastiquement à 16 % pour les logements de plus de 70 m².
- Qui est affecté ? Cette situation pénalise surtout les jeunes, les étudiants, les célibataires et les ménages modestes.
- Pourquoi c’est important ? Une application plus rigoureuse de l’encadrement des loyers bénéficierait principalement à ces groupes vulnérables.
Les locations meublées : un cas à part dans l’encadrement des loyers
Alors que les locations meublées gagnent du terrain sur le marché, elles semblent moins respectueuses de l’encadrement des loyers. En effet, 41 % des annonces de locations meublées dépassent les plafonds, soit 11 points de plus que les locations non meublées.
- Facteurs contributifs. La fiscalité avantageuse et la flexibilité des contrats de location meublée pourraient expliquer cette tendance.
- Conséquences. Malgré des plafonds de loyers plus élevés pour les meublés, le non-respect demeure plus fréquent.
Plateformes et agences : des acteurs inégaux dans le respect de l’encadrement des loyers
On note une grande variabilité dans le respect de l’encadrement des loyers selon les plateformes d’annonces. Par exemple, SeLoger affiche 18 % d’annonces non conformes, tandis que ce taux grimpe à 52 % sur Leboncoin.
- Évolutions annuelles. Les changements d’une année à l’autre sont assez aléatoires, indiquant un manque de suivi rigoureux.
- Marges de progression. Il existe un potentiel significatif pour améliorer le respect de l’encadrement des loyers parmi ces acteurs.
L’encadrement des loyers, bien qu’efficace dans certains domaines, présente des lacunes importantes. Que ce soit la taille du logement, le type de location ou la plateforme d’annonce, des efforts supplémentaires sont nécessaires pour garantir une application plus uniforme et juste de cette mesure.
- Appel à l’action. Les autorités doivent intensifier les contrôles et les sanctions pour assurer un respect plus strict de l’encadrement des loyers.
- Enjeux sociaux. Une meilleure application profiterait surtout aux groupes socialement vulnérables, renforçant ainsi l’équité du marché locatif.
Conclusion : l’impératif d’un contrôle renforcé
Pour que l’encadrement des loyers soit véritablement efficace, un renforcement du contrôle est indispensable.
Bailleurs et locataires
Le respect de l’encadrement des loyers repose en grande partie sur les bailleurs et les locataires. Les premiers doivent respecter la loi, tandis que les seconds doivent être informés de leurs droits et des recours possibles.
- Manque de Connaissance. Trop peu de locataires sont au courant des procédures à suivre, ce qui limite leur action.
- Statistiques Édifiantes. Entre 2019 et 2022, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) de Paris a reçu 454 signalements, dont 353 ont été instruits et 286 ont donné raison au locataire. Seulement 16 amendes ont été notifiées aux bailleurs.
Les autorités locales
Depuis 2021, les autorités locales peuvent prendre en charge le respect de l’encadrement des loyers. Cela leur permet de mettre en place des équipes dédiées et de communiquer largement auprès de la population.
- Initiatives à Paris. Depuis 2023, la Ville de Paris a mis en place une procédure de signalement en ligne des loyers excessifs. En neuf mois, 1 136 signalements ont été enregistrés.
- Actions à Lille et Lyon. Des sites dédiés au signalement des baux non conformes ont été créés, et des contrôles aléatoires sont effectués.
Étendre l’encadrement des loyers : une nécessité
L’encadrement des loyers s’est récemment étendu à d’autres grandes villes comme Lyon, Montpellier et Bordeaux. Cependant, cette extension reste insuffisante.
- Territoires Éligibles. Depuis août 2023, d’autres villes comme Rennes ou Saint-Denis de la Réunion pourraient bénéficier de l’encadrement des loyers.
- Loi ALUR de 2014. Selon cette loi, l’encadrement devrait s’appliquer de manière pérenne à toutes les agglomérations tendues.
Vers un renforcement de l’encadrement des loyers
Pour que l’encadrement des loyers soit véritablement efficace, plusieurs mesures doivent être prises :
- Faciliter les Recours. Il est crucial de rendre les procédures plus accessibles pour les locataires.
- Augmenter les Amendes. Les sanctions financières devraient être plus dissuasives.
- Réguler les locations touristiques. Une attention particulière doit être portée aux plateformes comme Airbnb pour éviter une fuite des logements.
“ L’heure est au renforcement du contrôle du respect de cette loi utile mais trop longtemps négligée par l’État.” – Fondation Abbé Pierre.
