L’encadrement des loyers à Paris est de nouveau effectif depuis le 1er juillet 2019. Afin d’étudier l’impact de l’encadrement des loyers sur l’année 2021, l’Olap s’appuie sur un panel représentatif de logements non meublés. Ainsi, 70 % des loyers parisiens sont dans la fourchette. Mais, seulement 40 % pour les logements de moins de 20 m2.
Le champ et les conditions de l’encadrement des loyers à Paris
Depuis le 1er juillet 2019, un encadrement des loyers est de nouveau effectif à Paris. Cette mesure de limitation des loyers s’ajoute au décret annuel qui limite la hausse à l’indice de référence des loyers (IRL). Ainsi, il a été instauré en 2012, dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne. Sauf en cas d’exception, par exemple, pour les travaux importants réalisés avant relocation.
Par ailleurs, deux arrêtés préfectoraux datant respectivement du 3 juin 2020 et du 4 juin 2021 fixent les loyers de référence à Paris. Ainsi, ils établissent un loyer de référence, un plafond et un plancher pour les logements meublés et non meublés.
Ces logements sont répartis selon :
- certaines zones (14),
- le nombre de pièces (1 à 4 pièces et plus),
- l’époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971- 1990 et après 1990).
Précisons que ces mesures s’appliquent aux nouveaux baux signés. C’est-à-dire les nouveaux emménagés (relocations et premières locations) et les renouvellements de baux explicites avec signature d’un nouveau contrat de bail.
Notons également que les reconductions tacites à l’expiration du bail et les baux en cours ne sont pas concernés. Dans le cas d’une relocation ou d’une première location, le bailleur peut appliquer un complément de loyer. Sous réserve qu’il puisse le justifier, au-delà du loyer de référence majoré.
Près de quatre logements sur dix dans le champ de l’encadrement des loyers à Paris
Selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (Olap), environ 138 000 logements privés non meublés sont concernés par les contrats signés en 2021. Ainsi, ils représentent 37 % du parc locatif de la capitale.
Toutefois, moins de 2 % des baux arrivant à expiration sont des renouvellements explicites. La majorité du champ est donc composée d’emménagements, avec un échantillon de 574 observations.
30 % des loyers en dépassement
En 2021, 69 % des emménagements se sont achevés avec un loyer dans la fourchette prévue. Tandis que 30 % ont été loués au-dessus du plafond (contre 26 % en 2020 et 1 % en dessous du plancher).
Plus de loyers passant au-dessus du plafond que de loyers revenant dans la fourchette
De plus, 12 % des relocations dont le loyer antérieur était supérieur au plafond se sont conclues à un niveau de loyer correspondant à la fourchette. Inversement, 6 % des relocations dont le loyer initial était dans la fourchette se situent en 2022 au-dessus.
Baisse pour les loyers au-dessus du plafond, hausse dans la fourchette
Les loyers initiaux situés au-dessus du plafond ont connu une baisse moyenne de 4,2 % en 2021, comparativement à une diminution de 0,8 % constatée en 2020. Les loyers initialement compris dans la fourchette se sont respectivement élevés de 2,1 % et 3,2 %.
Ces résultats démontrent un effet tangible, quoique modeste, de l’encadrement des loyers à Paris. Par ailleurs, il est à noter que les excédents du plafond ne signifient pas forcément une violation de la loi. Puisqu’ils peuvent être le fruit d’un supplément de loyer.
Quelle est l’estimation des dépassements de loyer ?
Par convention, la différence entre le loyer du logement et le loyer de référence majoré est considéré comme un dépassement de loyer. En raison de l’imprécision éventuelle de la mesure de la surface, seuls les dépassements d’au moins 50 € ont été retenus comme dépassements effectifs.
La part des logements concernés par l’encadrement est sensiblement la même selon les trois critères retenus par la loi : zone, nombre de pièces et époque de construction. Ce constat confirme la cohérence globale de la classification retenue, en particulier du découpage géographique.
Les logements en dépassement sont de plus petite taille
Part des logements au-dessus du plafond selon leur taille :
- 30 % des logements de 1 pièce,
- 23 % pour les 2 pièces,
- 21 % pour les 3 pièces,
- 22 % pour les quatre pièces et plus (nouveaux emménagés et expirations de baux).
De fait, les logements en dépassement sont généralement plus petits que ceux situés dans la fourchette. Toutefois, six logements sur dix ayant une surface inférieure à 20 m² dépassent le plafond. Cette situation est due à la grande diversité des surfaces des appartements d’une seule pièce. Puisqu’ils comprennent aussi bien des chambres de service que des studios.
Les bailleurs peuvent alors appliquer des loyers élevés, au m², pour les très petites surfaces tout en offrant un loyer mensuel abordable. La médiane étant calculée pour l’ensemble des 1 pièce, l’encadrement a un effet potentiel plus marqué pour les logements de moins de 20 m² que pour les grands studios dont le loyer au m² est habituellement inférieur au plafond.
Des dépassements représentant en moyenne 12 % du loyer total
En moyenne, un dépassement de loyer pour un emménagement est de 161 € en 2021. Cela représente 12 % du total (1 312 €) lorsque le loyer plafond est de 1 151 €. Les dépassements constatés en 2021 sont similaires à ceux des années précédentes et oscillent entre 186 € en 2015 et 134 € en 2017.
Simulation de l’application de l’encadrement des loyers à Paris à l’ensemble du parc
Une simulation a été effectuée pour estimer l’impact de l’application de l’encadrement à Paris sur tout le parc immobilier, y compris les baux en cours en 2021. Les résultats ont montré une diminution potentielle du loyer mensuel moyen au début 2022 de 16 €, soit – 1,4 %.
Par ailleurs, cette baisse serait plus marquée pour les nouveaux locataires (- 2,7 %) que pour ceux dont le bail est en cours (- 1,1 %) et ceux dont le bail expire (- 0,9 %).
Le loyer au m² début 2022 aurait été de 23,8 €/m² au lieu de 24,1 €/m². Enfin, cette diminution globale se décompose en : – 27 € pour les dépassements abaissés au plafond et + 11 € pour les loyers remontés au plancher.
Bilan de l’encadrement des loyers à Paris en 2021
L’encadrement en 2021 a entraîné une baisse moyenne des loyers au-dessus du plafond de 2,3 %. Toutefois, la part des dépassements lors des emménagements est supérieure à celle observée en 2020 (26 %) et durant la période 2015-2017 (26 % en 2015, 23 % en 2016 et 21 % en 2017), avec un taux de 30 %.
Ainsi, le dépassement moyen s’est établi à 161 €. Ce qui est comparable aux valeurs de 2020, 2019 et 2016. Il est donc clair que l’encadrement des loyers à Paris exerce un effet modérateur, même si celui-ci est limité.
