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Immobilier du Grand Paris : les prix sont-ils toujours attractifs ?

immobilier du grand paris

Le marché immobilier francilien se trouve aujourd’hui dans une tendance baissière. Il fait, en effet, face à la hausse des taux de crédit, la baisse des prix et l’allongement des délais de vente. Dans ce contexte difficile, Meilleurs Agents présente la troisième édition de l’Observatoire des prix de l’immobilier du Grand Paris. Ce spécialiste de l’estimation en ligne a surtout analysé la dynamique du marché près des gares. Quelles sont les stations les plus concernées par la hausse ou, à l’inverse, la baisse des prix ?

Une forte augmentation des prix de limmobilier du Grand Paris autour des stations

Depuis décembre 2021, la capitale accuse une baisse de prix de -1 % (10 312 €/m²). Parallèlement, le marché dans la Grande Couronne se met au ralenti. La hausse des prix immobiliers y est ainsi passée de +2,5 % en 2021 à + 1,6 % en 2022. De même, un recul est observé dans la Petite Couronne (de +2,3 % en 2021 à +1,2 % en 2022).

évolution des prix de l'immobilier du Grand Paris

Près de +24% en 5 ans sur les prix immobiliers autour des stations du Grand Paris

Malgré cette tendance baissière globale en Île-de-France, l’attractivité des quartiers des stations du Grand Paris Express n’a pas changé. Une hausse significative de +24 % y est constatée en cinq ans. Sur la même période, l’augmentation est moins forte (+19,4 %) dans les villes du Grand Paris.

Toutefois, la tendance haussière autour des stations connaît aujourd’hui un rythme moins soutenu. L’augmentation des prix de l’immobilier du Grand Paris s’établit en dessous de +2,6 %, une hausse constatée entre fin 2020 et fin 2021.

Des prix immobiliers en baisse vers le Grand Paris

Le cycle baissier de la capitale touche aussi progressivement les villes du Grand Paris Express. Cette situation entraîne ainsi une chute des prix de l’immobilier du Grand Paris dans certains quartiers des stations proches de Paris. Il s’agit notamment de ceux qui présentent les prix immobiliers les plus chers du réseau.

Immobilier du Grand Paris

Immobilier du Grand Paris : les baisses les plus significatives en un an

La station Pont de Sèvres, par exemple, subit une baisse de prix de -5,7 % en un an (10 007 €/m²). La future gare de la ligne 15 « Issy-RER » affiche une baisse annuelle de -5,3 % (7 838 €/m²). Cependant, dans la ville d’Issy-les-Moulineaux, la dépréciation est seulement de -1,5 % (8 621 €/m²).

“La hausse des taux est particulièrement sensible pour les territoires où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Par exemple, les prix au mètre carré pratiqués dans les quartiers de la station Pont de Sèvres demeurent supérieurs à ceux pratiqués en moyenne à Boulogne Billancourt (9 180€/m²).” – Alexandra Verlhiac, Economiste chez Meilleurs Agents.

Après de nombreuses années de hausse, certains quartiers de gares entrent aussi aujourd’hui dans ce cycle baissier. C’est le cas notamment de la station “Le Vert de Maisons” avec une baisse de -5 % en un an (5 413 €/m²). Dans le quartier de la gare à Massy-Palaiseau, les prix reculent de -2,2 % en un an (4 480 €/m²). En revanche, la ville profite d’une augmentation de +4,4 % sur la même période.

“ La situation s’est inversée et l’on observe désormais une baisse des prix autour des gares, au profit des villes. Plus qu’un désintérêt pour ces stations, il faut y voir un effet de rattrapage du marché immobilier du Grand Paris.” – Alexandra Verlhiac.

Maintien de l’immobilier du Grand Paris malgré une tendance baissière dans la région

En dépit de ces phénomènes de réajustement des prix à l’échelle locale, l’immobilier du Grand Paris reste attractif. Cela se confirme notamment dans les stations affichant les prix les plus accessibles. Notons, par exemple, une grande résistance autour des stations suivantes :

  • Bobigny Pablo Picasso (+12 % en un an, contre +6,4 % dans la ville de Bobigny) ;
  • Bagneux (+0,4 % en un an, contre -1,2 % dans la ville éponyme) ;
  • Nogent-Le Perreux (+0,1 % en un an, contre -1,6 % dans la ville du Perreux-sur-Marne).

Immobilier du Grand Paris : Quelles sont les stations les plus attractives ?

Malgré le cycle baissier parisien qui gagne le Grand Paris, certaines stations gardent une forte attractivité. Les prix immobiliers y sont maintenus en hausse. Par ailleurs, une “surperformance” est observée sur l’évolution moyenne des prix de leur ville.

Immobilier du Grand Paris : Top 3 des stations

Immobilier du Grand Paris : Top 3 des stations

En effet, les stations les plus attractives sont les suivantes :

  • Fort d’Aubervilliers avec +12,9 % de hausse (3 684 €/m²), contre +0,7 % à Pantin ;
  • Bobigny Pablo Picasso avec +12 % de hausse (3 504 €/m²), contre +6,4 % à Bobigny ;
  • Mairie d’Aubervilliers avec +10,6 % de hausse (4 035 €/m²), contre +4 % à Aubervilliers.

Selon Alexandra Verlhiac, les prix autour des stations de la Seine-Saint-Denis sont très attractifs, avec un prix au mètre carré inférieur à 5 000€/m². Ces tarifs contribuent à la surperformance de ces quartiers et leur permettent d’être résistants face à l’augmentation des taux. Parmi ces stations, plusieurs gares de la future ligne 15 seront ouvertes d’ici à 2030 et devraient enregistrer 300 000 trajets quotidiens.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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