Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Où se renseigner sur les montants des loyers ? Quelles sont les obligations du bailleur ? Trouvez les réponses à vos questions…
Encadrement des loyers : de quoi s’agit-il ?
La Ville de Paris a souhaité mettre en place sur son territoire le dispositif expérimental d’encadrement des loyers. Celui-ci est prévu à l’article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018.
En effet, ce dispositif d’encadrement des loyers est entré en vigueur à compter du 1er juillet 2019. Ainsi, il concerne les baux signés à compter de cette date, pour la location des logements du parc privé situés dans Paris intra-muros.
Par ailleurs, un arrêté annuel préfectoral fixe, sur le territoire de la Ville de Paris, les montants des loyers de référence. Mais, également, les loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés. Notons qu’il s’agit du prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
Concrètement, l’encadrement des loyers impose au propriétaire de ne pas dépasser un montant maximum lorsqu’il fixe le loyer.
Cela étant l’encadrement des loyers concerne :
- Les contrats de location de logements, meublés ou vides,
- Les logements à usage de résidence principale
- Les logements à usage mixte : professionnel et habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Soulignons qu’il s’applique aussi bien lors de la première mise en location que lors du renouvellement du bail arrivé à échéance.
Où me renseigner sur les montants des loyers ?
Grâce à la carte interactive, vous saurez tout sur les loyers de référence qui sont appliqués à votre location.
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
En tant que propriétaire, vous devez proposer à votre futur locataire un loyer hors charges ne dépassant pas le plafond du loyer de référence majoré. Conformément au loyer fixé par l’arrêté préfectoral annuel.
Alors que les bailleurs sont tentés d’augmenter fortement le loyer entre deux locataires, l’encadrement des loyers régulent certains excès. Ainsi, il n’est pas possible d’augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers. Sauf en cas de loyer initial manifestement sous-évalué. Autre cas de figure où cela est autorisé, lorsque le propriétaire réalise des travaux d’amélioration de l’habitat. Toutefois l’augmentation du loyer doit toujours rester dans la limite du plafond de référence majoré.
D’ailleurs, le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du loyer de référence majoré ?
Lors de la signature du nouveau bail, le locataire peut saisir soit :
- la commission départementale de conciliation (CDC) en vue d’une action judiciaire ultérieure,
- directement la DRIHL Paris. Vous pouvez contacter la DRIHL par courrier ou sur la boîte mail dédiée
Lorsque le bailleur ne respecte pas l’encadrement des loyers, le dépassement du loyer de référence majoré est constaté. Dans ce cas, une procédure est engagée par l’administration. Elle vise à obliger le bailleur à mettre le bail en conformité. De plus, celui-ci doit rembourser au locataire les trop-perçus de loyer. Faute de quoi une amende pourra être appliquée : 5000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Notez toutefois que vous avez la possibilité de transmettre vos observations avant que l’amende soit prononcée.
Enfin, au renouvellement du bail, le bailleur peut proposer une réévaluation du loyer, au moins 6 mois avant l’échéance du contrat. De son côté, le locataire peut proposer au bailleur un loyer diminué, au moins 5 mois avant l’échéance du contrat.
Quoi qu’il en soit, le nouveau loyer proposé doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. En cas de désaccord ou défaut de réponse, le propriétaire comme le locataire peuvent saisir la CDC.
À défaut d’accord constaté par la commission, le juge civil de proximité du tribunal judiciaire peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Encadrement des loyers et complément justifié
Un complément de loyer peut se justifier sous certaines conditions. C’est ainsi que des caractéristiques déterminantes de localisation ou de confort du bien peuvent permettre de dépasser le plafond du loyer de référence majoré.
Pour autant, le tribunal judiciaire de Paris, à travers sa jurisprudence, a précisé que des travaux de rénovation du logement ne peuvent suffire. Aussi, l’application d’un complément de loyer est également conditionnée par le critère de la rareté. En cela, la location doit présenter une particularité. Par exemple, se situer dans un cadre d’exception, avoir une vue exceptionnelle, ou encore posséder des équipements de grand standing. De sorte que toutes ces caractéristiques particulières distinguent cet appartement d’un autre de même catégorie dans le secteur géographique.
Cela étant, le locataire a toujours la possibilité de contester un complément de loyer. Pour ce faire, il devra saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Il dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. Toutefois, en l’absence de conciliation, il peut saisir le juge civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris. Autrement dit, le locataire dispose de 3 mois pour faire sa demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.
À l’inverse, en cas d’accord suite à la conciliation, le montant du loyer tenant compte du complément de loyer est fixé par le document de conciliation établi par la commission.
