Taux d’usure : un risque d’exclusion de certains emprunteurs

Evolution taux usure en 2021

Trimestre après trimestre, le taux d’usure ne cesse de reculer. Ce recul risque d’exclure les emprunteurs les plus fragiles qui ne bénéficient pas des taux les plus bas. Ce sera également le cas pour ceux qui ont un taux d’assurance élevé du fait de leur âge ou d’un problème de santé.

Taux d’usure : ils atteignent leur plus bas niveau historique

Pour rappel, le taux de l’usure correspond au taux au-delà duquel, un établissement bancaire ne peut plus prêter. Ainsi, ces taux atteignent dès le 1er octobre, un niveau historique à 2,41 % pour les crédits sur 20 ans et plus, contre 2,48 % au trimestre précédent. Notons qu’ils étaient à 2,67 % en janvier. C’est dire combien la baisse est importante depuis le début de l’année : 26 points de base.

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Evolution des taux d'usure en 2021

 

À l’origine, le taux d’usure devait protéger les emprunteurs. Puisqu’il vise à interdire l’octroi de prêt à des conditions de taux « hors marché ». Toutefois, lorsqu’il est trop bas comme c’est le cas depuis quelques mois, il peut exclure des emprunteurs du crédit. Car, il entraine un refus de prêt. Alors que d’un point de vue de leur endettement et reste-à-vivre, ces acquéreurs sont finançables.

Alors comment, en est-on arrivé là ?

Sous l’effet des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), les banques ont principalement ciblé les emprunteurs aux meilleurs profils avec de l’apport. Or, dans un contexte de forte concurrence interbancaire, cela les a conduits à leur proposer des taux records.

En toute logique, ces baisses de taux de l’emprunt ont été répercutées évidemment sur les taux d’usure qui ont ainsi également reculé ces derniers mois. Comme le souligne Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer : “Cette situation risque par conséquent de pénaliser ceux qui ne bénéficient pas des taux les plus bas. Mais, également, ceux qui, compte tenu de leur âge ou état de santé, sont contraints d’emprunter avec des taux d’assurance élevés.”

En effet, c’est le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt qui ne doit pas dépasser le taux d’usure. De fait, celui-ci inclut le taux nominal, mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, coût d’assurance et garanties obligatoires… (article R. 314-11 du code de la consommation).

Des taux de crédit records, mais des écarts de taux importants selon les profils

Même si les taux de crédit sont au plus bas, les écarts de taux entre les profils restent significatifs. D’ailleurs, c’est aussi le cas pour l’assurance du prêt au regard de l’âge des emprunteurs.

Par exemple, dans une grande banque nationale, les taux hors assurance sur 20 ans varient de 0,90 % à 1,85 % selon les revenus de l’emprunteur. Dans une autre banque, les taux d’assurance varient de 0,26 % pour les moins de 30 ans à 0,53 % pour les plus de 50 ans. Dans une troisième banque, ils atteignent même 0,95 % pour les plus de 60 ans !

Compte tenu de ces écarts de taux importants, certains emprunteurs plus fragiles obtiennent des propositions de financement supérieures au taux d’usure conduisant à des refus de prêt. Un phénomène qui pourrait s’amplifier ces prochaines semaines. Car même si on assiste à une remontée des taux de crédit, elle ne sera pas prise en compte avant un délai de trois mois minimum.

“ Le taux d’usure sera donc encore en baisse quand les taux remonteront. C’est ce décalage qui provoque un effet ciseau qui risque d’exclure du crédit une plus large catégorie d’emprunteurs.” – Sandrine Allonier.

Exemple de l’incidence de la baisse du taux d’usure

Un couple de 50 ans, avec 50 000 € de revenus. Ils veulent s’acheter une résidence secondaire dans laquelle ils vivront lorsqu’ils prendront leur retraite. Ainsi, le bien est au prix de 250 000 € et ils possèdent 10 % d’apport. Ils souhaitent souscrire un crédit de 250 000 € à 1,25 % sur 20 ans, avec un taux d’assurance à 0,47 % (100 % sur chaque tête).

  • Taux nominal : 1,25 %
  • TAEA : 1,70 %
  • TAEG : 3,17 % (incluant la garantie crédit logement et 2000 € de frais de dossier) – supérieur au taux d’usure à 2,41 % donc REFUS

Solution : être couvert à 50 % sur chaque tête seulement…

  • TAEA : 0,86 %
  • TAEG : 2,34 % (tous frais inclus) – OK

Mais moindre couverture d’assurance… En cas de décès, le conjoint survivant continuera à verser la moitié de la mensualité, ce qui n’aurait pas été le cas s’ils avaient pu s’assurer à 100 % sur chaque tête.

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