Le dernier rapport de l’Institut Montaigne, intitulé « Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété », dresse un constat préoccupant. L’accession à la propriété, longtemps considérée comme un levier d’émancipation et de sécurité pour les classes moyennes, devient un horizon de plus en plus inaccessible. Alors que près de 40 milliards d’euros sont investis chaque année dans la politique du logement, seuls 1,1 milliard sont directement consacrés à l’accession à la propriété. Face à des prix immobiliers en constante augmentation, une fiscalité immobilière dissuasive et une offre de logement abordable mal adaptée, l’accès à la propriété glisse hors de portée d’une partie croissante de la population. Ce rapport propose des pistes concrètes pour renverser cette tendance et redonner espoir à ceux qui aspirent à devenir propriétaires.
Sommaire :
- Pourquoi l’accès à la propriété s’éloigne-t-il des classes moyennes ?
- Pourquoi les politiques publiques peinent-elles à inverser la tendance ?
- Comment améliorer l’offre pour faciliter l’accès à la propriété ?
- Quelles formes de propriété alternatives pour les classes moyennes ?
À retenir – Accès à la propriété des classes moyennes
- En 2025, il faut 15 ans de revenus pour acheter 100 m² en France.
- 8,2% des logements sont vacants, un gisement potentiel pour l’accession.
- Seuls 1,1 milliard d’euros sont consacrés aux aides à l’accession.
- La fiscalité immobilière sur les transactions freine fortement la mobilité résidentielle.
- Le rapport propose 10 mesures concrètes pour revitaliser l’accession.
Pourquoi l’accès à la propriété s’éloigne-t-il des classes moyennes ?
Le rêve de devenir propriétaire devient un privilège. Entre 2000 et 2025, le nombre d’années nécessaires pour acheter 100 m² est passé de 10 à 15 années de revenus, selon l’Institut Montaigne.
Cette augmentation reflète une réalité dure : les salaires n’évoluent plus au rythme du marché immobilier tendu. Désormais, le taux d’effort d’acquisition des classes moyennes dépasse les 26%, un chiffre élevé comparé à la moyenne européenne.
« Parce que les trois quarts des Français pensent désormais que l’accès à la propriété est réservé à une élite, l’Institut Montaigne a voulu identifier les leviers d’action mobilisables. » — Marie-Pierre de Bailliencourt, directrice générale de l’Institut Montaigne.
L’âge du premier achat est à présent de 33 ans, et les emprunts s’allongent à 25 voire 29 ans. Résultat : la propriété devient un projet de vie tardif, parfois irréalisable sans aide familiale pour les primo-accédants.
Pourquoi les politiques publiques peinent-elles à inverser la tendance ?
Malgré un budget de 40 milliards d’euros pour le logement, les aides à l’accession ne représentent que 1,1 milliard d’euros. L’essentiel des crédits est absorbé par les aides à la personne (15,6 Md€) et les avantages fiscaux pour les bailleurs (15,8 Md€).
« Le logement est en crise, nous le savons. Il est essentiel de trouver des solutions, surtout pour ceux dont le pouvoir d’achat est très impacté. » — Bertrand Savouré, Conseil supérieur du notariat
La fiscalité immobilière sur les transactions freine aussi la mobilité résidentielle. En France, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés à tort “frais de notaire”, atteignent en moyenne 7 à 8% du prix d’achat d’un bien immobilier.
Cela représente une charge financière conséquente pour les acheteurs, notamment les classes moyennes. Cette pression fiscale décourage non seulement les primo-accédants, mais aussi les ménages souhaitant changer de logement. Et, cela, même lorsque leur situation familiale ou professionnelle l’exige. Résultat : une moindre fluidité du marché immobilier et un gel des parcours résidentiels. Selon les données européennes, la France se classe au deuxième rang des pays où les taxes sur les transactions immobilières sont les plus élevées, juste derrière la Belgique.
Comment améliorer l’offre pour faciliter l’accès à la propriété ?
Le rapport préconise une mobilisation accrue des établissements publics fonciers (EPF), la revalorisation des friches urbaines, et la transformation de bureaux vacants en logements.
En effet, les EPF jouent un rôle stratégique en acquérant du foncier dans les zones à forte tension immobilière, notamment autour des métropoles et dans les bassins d’emploi. Ces organismes peuvent intervenir en amont pour faciliter des opérations de renouvellement urbain ou de densification maîtrisée. En outre, la valorisation des friches industrielles ou commerciales, souvent localisées en cœur de ville, représente un potentiel important pour augmenter l’offre de logement abordable.
Par ailleurs, la transformation des bureaux vacants en résidences principales permettrait de répondre à l’évolution des usages liés au télétravail. En 2023, 8,2% des logements sont vacants, soit environ 3,1 millions d’unités, un gisement conséquent de surfaces habitables à mobiliser. Cette réhabilitation urbaine est essentielle pour répondre à la demande croissante dans les zones tendues et pour favoriser une transition écologique des territoires urbanisés.
« Acheter son logement est une attente prégnante pour bon nombre de Français, à un moment où nous n’avons jamais livré aussi peu de logements. » — Emmanuel Desmaizières, Bouygues Immobilier.
Quelles formes de propriété alternatives pour les classes moyennes ?
Des dispositifs comme le démembrement de propriété, le bail réel solidaire, le prêt viager hypothécaire sont recommandés. Le démembrement permet à un ménage d’acquérir uniquement la nue-propriété tandis qu’un bailleur institutionnel détient l’usufruit. Ce qui réduit ainsi de manière significative le coût d’entrée dans le logement.
Le bail réel solidaire, mis en œuvre par des organismes fonciers solidaires, dissocie le foncier du bâti, permettant d’accéder à un logement durablement abordable. Quant au prêt viager hypothécaire, il s’adresse aux seniors et permet de mobiliser la valeur de leur patrimoine pour financer une acquisition par les jeunes générations, notamment dans le cadre familial.
Ces modèles de propriété partagée permettent de devenir propriétaire avec un investissement limité et sans apport initial. Ainsi, ils renforcent la solvabilisation des ménages modestes tout en favorisant la fluidité intergénérationnelle du marché immobilier.
« Le crédit immobilier à impact ou le bail réel solidaire peuvent aider chacun à financer l’adaptation de son logement aux transitions à venir. » — Nicolas Namias, BPCE.
