Le marché immobilier français traverse une période de turbulences sans précédent. La baisse des prix et des volumes de vente, couplée à une hausse des taux d’intérêt, a un impact significatif sur le pouvoir d’achat immobilier des Français. Dans ce contexte, il est essentiel de saisir les multiples dimensions de cette crise et son impact sur les différents secteurs du marché.
La spirale descendante des prix et des volumes
Un recul des prix inédit
Selon le réseau Century 21, au troisième trimestre 2023, les prix des appartements ont chuté de 4,1%, tandis que ceux des maisons ont diminué de 2%. Ce recul des prix, bien que timide, n’a pas suffi à compenser la hausse des taux d’intérêt. Puisque ces derniers sont passés de 1,7% à 4,5% en quelques mois. Ainsi, ce phénomène affecte directement le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Plongeon des transactions
Le nombre de transactions a également plongé. On observe une baisse de 27% pour les appartements et de 22,7% pour les maisons. De plus, les délais de vente s’allongent. Désormais, ils atteignent des niveaux records de 93 jours pour les appartements et 94 jours pour les maisons.
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La double crise du pouvoir d’achat immobilier
La hausse des taux d’intérêt rogne sur la capacité d’endettement des ménages. Ce qui a pour effet de réduire leur pouvoir d’achat immobilier. De plus, cette situation est aggravée par une crise plus globale du pouvoir d’achat liée à l’inflation en France.
Pour autant, les secundo-accédants, notamment ceux de plus de 60 ans, semblent moins affectés. Ils achètent souvent des biens de moindre surface et ont peu ou pas d’emprunt à contracter. Ce qui leur permet de mieux naviguer dans ce marché difficile.
L’investissement locatif en péril
Les biens dédiés à l’investissement locatif sont les plus touchés par ce ralentissement économique. Ils ne représentent plus que 26,5% des transactions au troisième trimestre 2023, contre 30,6% en 2022. Et, ce n’est que le sommet de l’iceberg !
“ Je suis extrêmement préoccupé pour les locataires,” avertit Charles Marinakis, président de Century 21 France. “La chute de la production de logements neufs, en partie due à la fin du dispositif Pinel, signifie que le marché locatif ne sera plus renouvelé. Ajoutez à cela les normes thermiques — certes nécessaires, mais avec un calendrier irréalisable —, les nouvelles contraintes pour les propriétaires et les avantages de la location saisonnière, et vous avez une recette pour assécher l’offre locative à long terme. C’est une véritable bombe sociale en gestation.”
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État des lieux du pouvoir d’achat immobilier par région
À Paris
Le prix moyen au m² à Paris est désormais inférieur à 10 000€, et les surfaces des biens achetés se réduisent drastiquement.
En effet, le coût moyen du mètre carré à Paris s’est stabilisé en dessous de la barre des 10 000€. Il se situe précisément à 9679€/m² pour le troisième trimestre de 2023. Cette modération tarifaire ne suffit cependant pas à dynamiser le marché.
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En effet, les acheteurs, dans un effort d’adaptation, réduisent drastiquement la taille des propriétés qu’ils acquièrent. À présent, la superficie moyenne est de 45,5 m², un minimum historique dans la métropole. À titre de comparaison, cette superficie était de 53,1 m² en 2020, illustrant ainsi l’ampleur du compromis réalisé.
Quant au montant moyen d’une transaction dans la Ville Lumière, il s’établit à 441 939€, revenant aux niveaux observés en 2016. Malgré ces ajustements, le marché immobilier parisien peine à se relancer. Le volume de transactions a chuté de 19% par rapport au troisième trimestre de l’année précédente. De plus, les délais de vente s’étirent, atteignant un record de 87 jours, indiquant clairement que le marché est en panne.
En Île-de-France
Les prix baissent de manière significative, mais cela ne suffit pas à relancer le marché. Les délais de vente atteignent des records.
En effet, en Île-de-France, les prix immobiliers subissent une baisse notable : -8,9% pour les appartements et -10,5% pour les maisons. Ainsi, les prix s’établissent respectivement à 4322€ et 3503€ le mètre carré.
Toutefois, cette correction tarifaire ne suffit pas à revitaliser le marché. Le volume de transactions s’effondre, avec une réduction de -25,4% pour les maisons et de -31,9% pour les appartements. Les superficies se contractent également, en particulier pour les appartements. Puisqu’ils atteignent une moyenne de 55,5m², flirtant avec les niveaux les plus bas jamais enregistrés.
Quant aux délais de vente, ils battent des records. Ils s’établissant à 96 jours pour les maisons et 95 jours pour les appartements. En termes de prix de vente moyen, les maisons et les appartements se négocient respectivement à 374 341€ et 231 248€.
Dans ce panorama régional, les Hauts-de-Seine, département le plus onéreux, voient leur volume de transactions plonger d’environ -40%. Tandis que les prix ne fléchissent que de -2,3% en moyenne. À l’opposé, c’est en Seine-Saint-Denis et dans le Val-d’Oise que les ajustements de prix sont les plus drastiques, avec des baisses respectives de -11,9% et -12,7%. Le Val-d’Oise détient aussi le record des délais de vente les plus longs, avec une moyenne de 103 jours.
Dans les Grandes Villes
Les grandes villes de France connaissent des évolutions diverses. Certaines bénéficiant d’une attractivité forte, tandis que d’autres subissent des baisses de prix et de volumes.
S’il fallait encore le prouver, le secteur immobilier n’est pas un marché unique, mais une mosaïque de marchés aux dynamiques variées. Les grandes métropoles françaises illustrent parfaitement cette hétérogénéité. Certaines ajustent leurs prix suite à la période post-Covid, d’autres jouissent d’une attractivité soutenue. Et, certaines encore, séduisent une population plus âgée, moins dépendante du crédit. Prenons quelques exemples concrets :
- Depuis le début de l’année, Bordeaux voit ses transactions diminuer de -19,4%, tandis que les prix s’effondrent de -13,1%.
- À Nice, le volume des ventes chute de -19,8%, mais les prix grimpent considérablement (+9,2%).
- Marseille suit une trajectoire similaire avec une hausse des prix de +9,2% dans un marché en contraction de -15,9%.
- Strasbourg et Rennes connaissent également une augmentation des prix (respectivement +6,3% et +8,2%), mais leur activité fléchit fortement (-16,9% et -11,3%).
- Nantes, quant à elle, présente un marché plus équilibré avec une légère baisse des volumes de -1% et une correction des prix de -5,4%.
- Lyon se démarque en bénéficiant d’une activité en croissance de +3,4%, malgré une baisse des prix de -4,9%.
Le pouvoir d’achat immobilier : un enjeu de long terme
Le marché immobilier a toujours su s’autoréguler. En effet, il existe invariablement une période d’ajustement après un ralentissement du marché, suivie d’une stabilisation des prix. Malgré cette période difficile, l’achat d’une résidence principale reste un investissement de long terme pour les ménages français.
En effet, l’acquisition d’une résidence principale n’est pas une démarche spéculative, mais plutôt un investissement dans la sécurité et la stabilité. C’est une décision mûrement réfléchie qui implique de s’engager durablement dans un lieu de vie.
Selon Charles Marinakis, la seule variable pouvant redynamiser le marché à court terme est la baisse des prix. En cela, la crise actuelle du marché immobilier a des répercussions profondes sur le pouvoir d’achat immobilier des français.
