En cette année 2023, le marché immobilier en France est en proie à d’importants bouleversements. La chute significative du volume des transactions, le recul des prix dans plus de la moitié des villes, l’accumulation croissante de biens à vendre, et même les prémices d’une pénurie sur les biens à louer ont redéfini les règles du jeu. Face à ce constat saisissant, une question se pose : qui a encore la capacité d’acquérir un bien immobilier en France ? Quel est l’impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages ?
Sommaire :
- Pouvoir d’achat immobilier en 2023 : un coup de frein généralisé
- Impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages
- Acheter ou Louer ? Un nouvel outil de décision
- Perspectives et défis pour les 12 prochains mois
Pouvoir d’achat immobilier en 2023 : un coup de frein généralisé
L’année 2023 a apporté des changements majeurs sur le marché immobilier français. Les conséquences des nouvelles conditions de financement se font sentir avec une réduction significative du volume des transactions et une baisse des prix. Ainsi, le nombre de ventes de logements anciens devrait chuter drastiquement, passant de plus d’un million en 2022 à 890 000 transactions, soit une baisse de -20%.
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Conséquences des nouvelles conditions de financement : le volume des transactions et les prix sont en recul
On observe une baisse des prix, d’environ -0,4% au niveau national au cours des douze derniers mois. Cette situation est inhabituelle sur le marché immobilier, puisqu’elle n’est pas intervenue depuis sept ans. Pour autant, cette baisse contraste fortement avec la croissance de +6,2% enregistrée en France l’année précédente.
Paris : une baisse historique des prix
Paris : un exemple frappant de la diminution des prix immobiliers
La capitale française est particulièrement touchée par cette tendance. En effet, Paris enregistre une baisse historique de ses prix de -7,6% depuis juillet 2020. Notons que cette situation est inédite depuis vingt ans. Même pendant la crise financière de 2008, on n’a pas connu un tel phénomène.
Indices des prix de l’immobilier (IPI)
Les prix au mètre carré sont maintenant sous la barre symbolique des 10 000 €. Cependant, Paris n’est pas la seule métropole à souffrir. Puisque Bordeaux et Lyon enregistrent les baisses les plus significatives de -8,6% et -8,1% respectivement au cours des douze derniers mois.
Impact sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages
La réduction des prix ne suffit pas à compenser la contraction du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Cela a créé un déséquilibre entre l’offre et la demande. Et, cela, à la fois sur le marché de la transaction, et celui de la location.
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Alors que le stock de biens à vendre a explosé avec une augmentation de +42% depuis janvier 2022, le nombre de biens à louer a considérablement diminué, chutant de -18%. Cette pénurie naissante a contribué à une augmentation rapide des loyers à travers la France. Ainsi, ils enregistrent une hausse de +3,2% en un an, comparé à +2,1% l’année précédente.
Accélération de la hausse des loyers sur tout le territoire
Profil des primo-accédants
En 2023, le marché immobilier suscite des interrogations quant à qui peut réellement devenir propriétaire. Selon les critères établis par Meilleurs Agents, 90% des primo-accédants ont actuellement la capacité d’acheter un bien de 50 m². Cependant, est-ce réellement une décision judicieuse dans les conditions actuelles ?
En effet, devenir propriétaire implique une période de rentabilisation considérable. En moyenne, il faudra désormais douze ans pour que l’achat corresponde à la constitution du patrimoine d’un locataire. Cette durée a été multipliée par huit en seulement deux ans, ce qui rend cette opération financièrement moins attractive pour les primo-accédants.
Cette réorganisation du marché immobilier français en 2023 soulève donc des questions cruciales concernant le pouvoir d’achat immobilier des citoyens et la décision de devenir propriétaire ou de rester locataire.
Ainsi, devenir propriétaire en 2023 peut être judicieux pour les primo-accédants, mais à la condition d’acquérir un bien adapté au long terme. Cela signifie que la superficie doit encore correspondre à leurs besoins dans douze ans. Cependant, seulement 17% des primo-accédants vivent dans les 57% des communes du territoire où ils pourraient acheter dès maintenant un bien de 120 m². Ainsi, le marché immobilier se présente comme peu favorable pour eux à l’heure actuelle.
Le rôle des secundo-accédants sur le marché immobilier en 2023
Tant que les prix restent élevés, le marché de l’immobilier sera principalement porté par les secundo-accédants. Ces derniers disposent généralement d’un apport personnel plus élevé et de revenus plus importants que les primo-accédants.
En effet, pour acheter aujourd’hui au moins 120 m², 92% des villes sont accessibles aux secundo-accédants. La dynamique du marché immobilier en 2023 reflète donc une prédominance de cette catégorie d’acheteurs.
Acheter ou Louer ? Un nouvel outil de décision
Le marché immobilier actuel suscite de plus en plus d’interrogations parmi les ménages. Face à cette incertitude, Meilleurs Agents a développé un outil innovant, le simulateur “acheter ou louer”, qui vise à les aider à prendre des décisions éclairées. Accessible gratuitement, cet outil personnalisé permet d’estimer la durée de rentabilité d’un projet immobilier en considérant divers facteurs tels que :
- l’apport,
- les conditions de financement,
- les charges de copropriété,
- et la taxe foncière.
Meilleurs Agents franchit un nouveau cap en lançant ce simulateur ouvert à tous les particuliers. Il calcule en temps réel le nombre d’années nécessaires pour qu’un projet d’achat immobilier devienne financièrement plus avantageux que la location. Cet outil offre aux Français les clés pour choisir entre l’achat et la location en seulement quelques clics.
Comment fonctionne le simulateur ?
Le simulateur “acheter ou louer”, développé en exclusivité par les équipes de données de Meilleurs Agents, détermine la durée de rentabilité requise pour un projet immobilier. L’outil s’adapte en temps réel en fonction de critères essentiels tels que la localisation, le plan de financement, et les charges estimées. De plus, il permet aux utilisateurs de projeter ces paramètres selon différents scénarios économiques, du plus l’optimiste au plus pessimiste.
Pouvoir d’achat immobilier en 2024 : perspectives et défis
L’octroi de crédit ne devrait plus être un facteur bloquant pour le marché immobilier dans quelques mois. La récente hausse spectaculaire des taux a permis aux banques de reconstituer leurs marges, ouvrant ainsi le robinet du crédit. Cependant, cette bonne nouvelle ne suffit pas à relancer le marché. La hausse des taux a asséché la demande, qui continuera à se dégrader au cours de l’année à venir. Tandis que les biens à vendre continueront de s’accumuler.
Anticipation d’une baisse des prix et du volume de transactions
Pour les douze prochains mois, les équipes de Meilleurs Agents prévoient une baisse des prix de l’immobilier de -4%. De même, le volume annuel de transactions ne devrait pas dépasser les 800 000 (-10% par rapport à 2023).
“Chez Meilleurs Agents, nous anticipons une baisse des prix de -4% en moyenne en France d’ici fin septembre 2024 et un niveau annuel de 800 000 transactions.” – Thomas Lefebvre, Directeur Scientifique de Meilleurs Agents.
La question qui se pose est : combien de temps durera ce cycle baissier ? Les Français ont déjà subi une perte moyenne de -20% de leur pouvoir d’achat immobilier au cours des dix-huit derniers mois.
Pour combler cette perte de pouvoir d’achat, trois facteurs entrent en jeu : la baisse des prix, la hausse des revenus, et la baisse des taux. Cependant, la baisse des prix ne peut être que progressive. Ainsi, la solution devra inévitablement découler d’une combinaison de ces trois leviers.
En regard des prévisions de la Banque Centrale Européenne concernant l’inflation, les taux d’intérêt devraient rester élevés à moyen terme. Ni la revalorisation des salaires, liée à l’inflation, ni la baisse des prix anticipée par Meilleurs Agents, ne suffiront à combler la perte de pouvoir d’achat enregistrée ces derniers mois.
En septembre 2024, le pouvoir d’achat des Français devrait encore être 12% inférieur à son niveau de janvier 2022. Ainsi, ce cycle baissier devrait persister au-delà de 2024, posant des défis importants pour le marché immobilier.
