Vente d’un lot en copropriété : obligations du vendeur et information de l’acheteur

Lors d’un atelier juridique en ligne organisé le 28 octobre 2025 par Monimmeuble.com, Max Arnaud, avocat spécialisé en droit immobilier, et Charles-Édouard Sevilla, directeur d’Elimmo Gestion, ont décrypté les obligations légales liées à la vente d’un lot en copropriété. Le sujet préoccupe vendeurs et acheteurs : quels documents fournir ? Quand les transmettre ? Quelles sanctions en cas d’oubli ? La loi ALUR de 2014, renforcée par la loi ELAN, a multiplié les exigences d’information. Résultat : les dossiers de vente atteignent désormais plusieurs centaines de pages. Cette inflation documentaire vise à protéger l’acquéreur, mais elle complexifie aussi les transactions. L’atelier a mis en lumière une problématique centrale : comment concilier transparence et lisibilité ? Les experts ont apporté des réponses concrètes sur les pièces essentielles à communiquer lors de la vente d’un lot en copropriété, les délais à respecter et les pièges à éviter pour sécuriser la transaction.

Quelles sont les obligations générales d’information lors d’une vente d’un lot en copropriété ?

La vente d’un lot en copropriété repose sur un principe fondamental : l’obligation générale d’information. Max Arnaud, Avocat, rappelle que cette obligation découle de la bonne foi dans l’exécution des conventions. Le vendeur doit communiquer toutes les informations susceptibles d’influencer le consentement de l’acheteur. Cette règle dépasse largement les seules pièces listées par la loi. D’ailleurs, la jurisprudence sanctionne sévèrement les manquements. Ainsi, un vendeur qui dissimule une information s’expose à l’annulation du contrat pour vice du consentement. Par ailleurs, le dol, caractérisé par une dissimulation intentionnelle, entraîne des conséquences lourdes. Même sans intention de nuire, une erreur sur un élément déterminant peut justifier la résolution de la vente.

Le cadre légal de l’information

La loi ALUR du 24 mars 2014 a posé les bases d’un encadrement strict. La loi ELAN l’a ensuite renforcé. Ces textes normalisent les informations à transmettre lors de la vente d’un lot en copropriété. Ils définissent trois moments clés : la mise en vente, la promesse de vente et l’acte authentique. En effet, chaque étape exige des documents spécifiques. Les sanctions dépassent le simple cadre des amendes administratives. Puisqu’un défaut de conformité entre le bien annoncé et le bien vendu ouvre droit à réparation. Par exemple, un appartement classé en étiquette DPE E qui s’avère être classé en G constitue un défaut de conformité. L’acquéreur peut alors demander la résolution du contrat et des dommages-intérêts.

L’information à tous les stades de la vente

L’information se déploie progressivement. Dès l’annonce immobilière, certaines mentions deviennent obligatoires. La promesse de vente concentre l’essentiel des documents. Quant à l’acte authentique, il finalise le processus avec l’état daté. Cette logique vise à permettre à l’acquéreur de mesurer progressivement l’étendue de son engagement dans la vente d’un lot en copropriété.

Quelles informations doivent figurer dans l’annonce immobilière ?

En effet, l’annonce immobilière constitue le premier contact avec le futur acquéreur. L’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation impose des mentions obligatoires. Ces informations concernent directement la vente d’un lot en copropriété. Ainsi, le statut de copropriété doit y apparaître clairement. Le nombre de lots de la copropriété y figure également. De plus, le montant moyen annuel des charges, calculé sur le budget prévisionnel, s’affiche en toutes lettres. Les dépenses d’énergie estimées complètent ces données. Enfin, les procédures en cours doivent être signalées.

Les procédures graves à mentionner

Toutes les procédures judiciaires ne relèvent pas de l’obligation d’information dans l’annonce. Max Arnaud précise que seules trois catégories sont visées. La désignation d’un mandataire ad hoc intervient quand les impayés atteignent 25% des sommes exigibles, ou 15% pour les immeubles de plus de 200 lots. La désignation d’un administrateur provisoire concerne les immeubles gravement compromis. Enfin, la nomination d’un expert judiciaire pour des travaux urgents doit être signalée. Les simples recouvrements de charges ne sont pas concernés.

Les mentions énergétiques obligatoires

Depuis le décret du 17 décembre 2020, les annonces doivent afficher les classements énergétiques. La lettre du DPE apparaît dans une police identique au reste de l’annonce. Une mention normalisée sur les dépenses énergétiques annuelles s’impose. Pour les logements F et G, l’annonce doit indiquer “logement à consommation énergétique excessive”. En outre, le non-respect de ces règles expose à des amendes : 15 000 euros pour les sociétés, 3 000 euros pour les personnes physiques. Ces sanctions restent théoriques mais la vigilance s’impose lors de la vente d’un lot en copropriété.

Quels documents relatifs à l’immeuble faut-il transmettre ?

La promesse de vente concentre l’essentiel des documents obligatoires. Charles-Édouard Sevilla, syndic de copropriété, constate que les dossiers atteignent souvent plusieurs centaines de pages. Les pièces relatives à l’immeuble forment le socle de l’information sur la vente d’un lot en copropriété.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division

Le règlement de copropriété constitue le document le plus important selon Charles-Édouard Sevilla. Il détaille le fonctionnement de la copropriété et la destination des lots. Un acquéreur qui envisage une activité commerciale doit vérifier que le règlement l’autorise. L’état descriptif de division liste les lots et leurs tantièmes. Ces documents, souvent anciens, méritent une lecture attentive. Ils conditionnent les droits et obligations du futur copropriétaire.

La fiche synthétique de l’immeuble

Cette fiche de deux pages résume les informations essentielles. Extraite du Registre national des copropriétés, elle compile les données financières post-assemblée générale. Elle indique les dettes de la copropriété envers les fournisseurs. Le montant des impayés des copropriétaires apparaît avec le nombre de débiteurs. Le fonds de travaux loi ALUR y figure également. Charles-Édouard Sevilla insiste sur l’importance de vérifier la date d’actualisation. Une fiche de deux ou trois ans n’a plus aucune valeur pour apprécier la vente d’un lot en copropriété.

Les procès-verbaux d’assemblée générale

Les trois derniers PV d’AG ayant statué sur les comptes doivent être fournis. Attention : il s’agit des trois dernières années, pas des trois dernières assemblées. Les AG extraordinaires ne comptent pas. Ces procès-verbaux révèlent les décisions importantes : approbation des comptes, travaux votés, budget prévisionnel. En cela, ils constituent une mine d’informations sur la vie de la copropriété. Les travaux votés et non réalisés y apparaissent avec leurs modalités de financement.

Quelle est la différence entre pré-état daté et état daté ?

Cette distinction technique revêt une importance capitale. Charles-Édouard Sevilla rappelle que seul l’état daté a une existence légale, prévue par la loi de 1965.

Le pré-état daté : un document d’usage

Le pré-état daté découle de la pratique notariale. Il regroupe les informations financières de la copropriété et du lot concerné. Les charges appelées et régularisées sur les deux dernières années y figurent. Le fonds de travaux ALUR attaché au lot est mentionné. L’avance de trésorerie spécifique au lot apparaît également. Le document signale les procédures en cours. Charles-Édouard Sevilla souligne qu’il faut mentionner toutes les procédures à enjeu financier important, pas seulement les trois procédures graves (mandataire ad hoc, administrateur provisoire, expert judiciaire). À cet effet, une expertise judiciaire qui traîne mérite d’être signalée lors de la vente d’un lot en copropriété.

La tarification du pré-état daté est libre. N’ayant pas d’existence légale, aucun plafond ne s’applique. Les syndics pratiquent des tarifs variables. Pour exemple, le cabinet d’Elimmo Gestion facture 200 euros. Mais, Charles-Édouard Sevilla conseille de demander un devis systématiquement. Notons que le pré-état daté constitue une prestation entre le syndic et le propriétaire vendeur, distincte de la gestion de la copropriété.

L’état daté : le document légal

L’état daté actualise les informations du pré-état daté. Plusieurs mois s’écoulent souvent entre les deux documents, le temps de l’instruction du crédit. Les données financières évoluent. L’état daté fait donc le point à la date de signature de l’acte authentique. Son tarif est plafonné à 380 euros par décret. Ce plafond s’impose aux syndics professionnels comme non professionnels. Max Arnaud précise d’ailleurs qu’il s’agit d’un tarif d’ordre public. Aucun dépassement n’est autorisé.

Quels sont les autres documents obligatoires sur l’immeuble ?

Au-delà des pièces essentielles, d’autres documents enrichissent l’information. Leur absence n’empêche pas le délai de rétractation de courir, mais ils éclairent l’acquéreur.

Le carnet d’entretien de l’immeuble

Ce document retrace les travaux réalisés et votés sur les dernières années. Il permet d’anticiper les travaux restant à faire. Le carnet contient aussi des informations pratiques : noms des membres du conseil syndical, coordonnées de l’assureur de l’immeuble, liste des contrats en cours. Ces données facilitent la prise de contact après l’achat. Ainsi, le carnet d’entretien constitue une mémoire technique utile pour comprendre l’historique de la vente d’un lot en copropriété.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

La loi impose aux copropriétés de réaliser un PPT. Un architecte ou un ingénieur visite l’immeuble et liste les travaux par ordre de priorité. Ce document fournit une première estimation. Toutefois, Charles-Édouard Sevilla se montre sceptique sur son utilité pratique. Les copropriétaires votent difficilement ce diagnostic, faute de sanction en cas de refus. Et, son expérience montre que les conseils syndicaux actifs connaissent déjà les travaux nécessaires. De fait, le PPT n’incite pas à en réaliser davantage.

Le DPE collectif

Ce diagnostic évalue la performance énergétique globale de l’immeuble. Il s’ajoute au DPE individuel obligatoire pour chaque appartement. Là aussi, Charles-Édouard Sevilla émet des réserves sur sa pertinence. Parce que la note globale diffère souvent de celle de l’appartement. Un lot au troisième étage avec isolation des voisins n’a pas le même DPE qu’un appartement sous les toits. Selon lui, les estimations de travaux sont peu fiables. D’autant plus que pour les immeubles sans chauffage collectif, le DPE collectif perd toute utilité. Il donne néanmoins une information supplémentaire, même imparfaite, sur la vente d’un lot en copropriété.

Le diagnostic technique global (DTG)

Le DTG va beaucoup plus loin que le PPT. Ce document d’environ 80 à 100 pages analyse l’immeuble sous tous ses aspects : architectural, énergétique, technique. Il n’est pas obligatoire mais les organismes de subventions l’exigent souvent. Le DTG propose plusieurs scénarios de travaux avec leurs coûts. Charles-Édouard Sevilla le recommande pour les immeubles des années 60-70 avec chauffage collectif. Toutefois, pour les petites copropriétés anciennes sans chauffage collectif, le coût (environ 10 000 euros à Paris) n’est pas justifié. Le DTG doit être exploité après sa réalisation. Le faire pour le ranger dans un tiroir n’a aucun sens.

Quels documents relatifs au lot doivent être fournis ?

Max Arnaud complète le panorama avec les pièces concernant spécifiquement l’appartement. Ces documents s’ajoutent à ceux relatifs à l’immeuble lors de la vente d’un lot en copropriété.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

La loi liste précisément les diagnostics obligatoires. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ouvre la liste. Le diagnostic amiante suit pour les immeubles construits avant 1997. L’état relatif à la présence de termites s’impose dans les zones délimitées. L’installation intérieure de gaz doit être contrôlée si elle a plus de 15 ans. L’installation électrique suit la même logique. L’état des risques naturels, technologiques, miniers, sismiques et de pollution complète le dossier. Le diagnostic mérules intervient dans certaines zones. Le bruit aérien concerne les biens proches d’aéroports. Les arrêtés préfectoraux relatifs à la sécurité ou la salubrité doivent être annexés.

Le DPE opposable

Le diagnostic de performance énergétique mérite une attention particulière. Depuis juillet 2021, il est devenu opposable. Cette évolution change la donne. Auparavant, un DPE erroné n’ouvrait droit qu’à réparation de la perte de chance de négocier le prix. Désormais, l’acquéreur pourrait théoriquement réclamer le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe annoncée. Un appartement vendu en classe D qui s’avère être finalement en classé G expose le vendeur à rembourser les travaux d’amélioration énergétique effectués. La jurisprudence manque encore de recul, les décisions mettant quatre ans à être rendues. Mais, Max Arnaud alerte sur ce risque nouveau lors de la vente d’un lot en copropriété.

Seul le classement est opposable. Les préconisations de travaux restent informatives. L’acquéreur ne peut donc exiger leur réalisation. Mais, il peut demander réparation si le classement diffère substantiellement de la réalité.

Quelles sont les sanctions en cas de non-transmission des documents ?

Les manquements aux obligations d’information entraînent des conséquences précises. Max Arnaud distingue les sanctions spécifiques et les sanctions générales.

Le report du délai de rétractation

Pour les documents principaux, la sanction est claire. Si le règlement de copropriété, la fiche synthétique ou les PV d’AG des trois dernières années ne sont pas communiqués, le délai de rétractation ne court pas. L’acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter après la signature de la promesse. Sans ces documents, ce délai ne démarre pas. Il faudra purger à nouveau le droit de rétractation après leur transmission. Cette règle concerne aussi les actes modificatifs du règlement de copropriété lors de la vente d’un lot en copropriété.

L’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés

Pour les diagnostics techniques, la sanction est différente. Normalement, 99% des contrats exonèrent le vendeur de la garantie des vices cachés. Cette clause protège le vendeur non professionnel. Mais, l’exonération tombe si les diagnostics n’ont pas été communiqués. Le vendeur reste alors responsable des vices cachés concernant le plomb, l’amiante, les termites, le gaz ou l’électricité.

La résolution du contrat

Pour deux documents spécifiques, la loi prévoit expressément la résolution du contrat. L’état des risques naturels et les arrêtés de sécurité ou salubrité entrent dans cette catégorie. L’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix. Cette voie royale s’applique quasi automatiquement.

Les sanctions générales

Au-delà des sanctions spécifiques, les sanctions générales du droit commun s’appliquent. Le dol, caractérisé par une dissimulation volontaire d’information, entraîne l’annulation du contrat. Des dommages-intérêts peuvent être alloués. L’erreur sur un élément déterminant du consentement permet aussi de demander l’annulation. Ces sanctions générales complètent alors les sanctions spécifiques lors de la vente d’un lot en copropriété.

Comment sont répartis les travaux votés entre vendeur et acquéreur ?

Cette question revient systématiquement lors des transactions. Les travaux votés mais non réalisés posent problème. Les appels de fonds s’échelonnent parfois sur plusieurs mois.

L’information sur les travaux votés

Les PV d’AG révèlent les travaux votés et leur montant. Les dates et montants des appels de fonds y figurent obligatoirement. De plus, l’état daté actualise ces informations. Il liste précisément les échéances à venir. Ces documents permettent à l’acquéreur de mesurer les charges futures liées à la vente d’un lot en copropriété.

Le principe : les appels de fonds suivent le lot

Le syndicat des copropriétaires appelle les fonds sur le lot, pas sur une personne. Si la vente intervient en cours d’appels, le nouvel acquéreur devra payer les échéances restantes. Le syndicat ne tient pas compte des arrangements entre vendeur et acquéreur. Cette règle s’impose à tous.

La liberté contractuelle

Vendeur et acquéreur peuvent toutefois convenir d’une répartition différente. Un accord contractuel peut ainsi prévoir que le vendeur rembourse à l’acquéreur les appels payés après la vente. Mais, cet accord ne lie pas le syndicat. Il ne concerne que les parties. Max Arnaud insiste sur l’importance de négocier ce point en amont. L’agent immobilier doit aider à clarifier la situation.

Quel rôle joue le syndic dans la transmission des documents ?

Le syndic occupe une position centrale. Charles-Édouard Sevilla détaille ses obligations et ses limites.

Une prestation distincte de la gestion

Le pré-état daté constitue une prestation entre le syndic et le copropriétaire vendeur. Elle ne relève pas du contrat de gestion de la copropriété. Un devis doit être établi. Le propriétaire est libre de l’accepter ou de refuser. Il peut aussi choisir de constituer lui-même le dossier. Mais, cette option comporte des risques. En cas d’erreur, le vendeur engage sa responsabilité personnelle. En passant par le syndic, la responsabilité est transférée lors de la vente d’un lot en copropriété.

L’obligation de transmission rapide

Le syndic doit transmettre les documents dans des délais raisonnables. Les retards pénalisent la transaction. Charles-Édouard Sevilla recommande d’anticiper la demande. Un pré-état daté obsolète perd son utilité. De même, la fiche synthétique doit être récente pour refléter la situation financière réelle.

Les limites du rôle du syndic

Le syndic n’intervient pas dans la négociation entre vendeur et acquéreur. Les arrangements sur les travaux votés ne le concernent pas. Il facture les appels de fonds au propriétaire inscrit au registre. Les accords privés restent entre les parties.

Quels conseils pratiques pour sécuriser la transaction ?

Les experts livrent leurs recommandations issues de l’expérience terrain.

Lire attentivement les documents

Charles-Édouard Sevilla insiste sur ce point. Les dossiers sont volumineux mais l’achat d’un bien immobilier mérite qu’on y consacre du temps. Le règlement de copropriété doit être lu en entier. Les PV d’AG révèlent des informations cruciales. De même, la fiche synthétique résume la santé financière de la copropriété. Ces documents conditionnent la décision d’achat lors de la vente d’un lot en copropriété.

Visiter les parties communes

L’appartement peut être impeccable et masquer des problèmes. Il faut inspecter la cour, la façade arrière, la toiture, les réseaux. Les parties communes révèlent l’état réel de l’immeuble. Cette visite complète utilement les diagnostics techniques.

Se faire accompagner par des professionnels

L’agent immobilier doit décrypter les documents complexes. Un avocat peut analyser les clauses juridiques. Un architecte peut évaluer l’état du bâti. Max Arnaud encourage à ne pas rester seul face aux documents. L’investissement dans un conseil professionnel sécurise l’achat.

L’obligation de s’informer de l’acquéreur

Max Arnaud rappelle que l’acquéreur a une obligation de s’informer activement. Un comportement ultra-passif peut se retourner contre lui. S’il n’exploite pas les documents fournis, il engage sa propre responsabilité. La jurisprudence sanctionne aussi l’acquéreur négligent lors de la vente d’un lot en copropriété.