Dans un contexte de crise du logement, le gouvernement français passe à l’action. Le 11 juillet 2024, il annonce une mesure ambitieuse : le reclassement de 865 communes dans le cadre du zonage ABC. Cette décision vise à faciliter la construction de logements et l’accès à la propriété pour près de 3 millions d’habitants. Au cœur de cette initiative, 688 communes intègrent la “zone tendue”. Ce qui ouvre désormais la voie à de nouvelles opportunités. Logements locatifs intermédiaires, prêt à taux zéro pour l’achat dans le neuf, soutien à la construction, etc. Le gouvernement déploie un arsenal de solutions pour répondre à l’urgence. Ainsi, cette mesure d’application immédiate marque un tournant dans la politique du logement, promettant un impact significatif sur le marché immobilier français.
Sommaire :
- Le zonage ABC au cœur de la nouvelle stratégie logement du gouvernement
- Les objectifs du nouveau zonage
- Mise en œuvre et suivi du nouveau zonage ABC
- Enjeux et perspectives du zonage ABC réformé
Le zonage ABC au cœur de la nouvelle stratégie logement du gouvernement
Le 11 juillet 2024, le gouvernement français, par l’intermédiaire du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, dévoile une réforme majeure du zonage ABC. En effet, cette mesure vise à faciliter l’accès au logement pour près de 3 millions d’habitants. Au total, 865 communes sont reclassées, dont 688 intègrent la “zone tendue”. Ce changement reflète ainsi l’urgence de la situation immobilière en France, marquée par une hausse continue des prix dans de nombreuses régions.
> Retrouvez la liste des communes concernées.
Rappelons que le zonage ABC a été instauré par l’arrêté du 1er août 2014 et modifié plusieurs fois depuis. C’est un outil essentiel pour adapter les politiques du logement aux réalités locales. Puisqu’il divise le territoire en zones allant de A à C, selon la tension du marché immobilier. Ainsi, la zone A bis correspond aux marchés les plus tendus. Tandis que la zone C représente les secteurs les moins tendus. En cela, la réforme actuelle répond à l’évolution rapide des prix dans certaines régions, constatée par les indicateurs de suivi mis en place par le gouvernement.
Les objectifs du nouveau zonage
Le reclassement poursuit trois objectifs principaux :
- Stimuler la construction de logements locatifs intermédiaires
- Élargir l’accès au prêt à taux zéro pour l’achat dans le neuf
- Soutenir la production de logements dans les zones tendues
Dès lors, cette révision du zonage ABC s’inscrit dans une stratégie globale pour améliorer l’offre de logements abordables. Ainsi, cela ouvre de nouvelles perspectives pour le logement locatif intermédiaire (LLI). Notons que ces logements, définis par l’ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014, sont destinés aux classes moyennes. De sorte qu’ils offrent des loyers 10 à 15% inférieurs au marché local. Ainsi, ils répondent aux besoins des salariés, jeunes actifs et fonctionnaires.
Par exemple, dans une commune nouvellement classée en zone B1, un logement LLI pourrait être proposé à un loyer mensuel de 850€ au lieu de 1000€ pour un logement équivalent sur le marché libre. Cette différence peut être significative pour un ménage de la classe moyenne.
En premier lieu, le reclassement en zone tendue ouvrira de nouvelles opportunités. En effet, cela permettra à un plus grand nombre de communes d’accueillir ces logements spécifiques. Par conséquent, cette mesure aura pour effet d’élargir le champ d’action des opérateurs institutionnels. Ces derniers, spécialisés dans ce type de produit, bénéficieront donc d’un territoire d’intervention étendu.
Élargissement de l’accès au prêt à taux zéro
La réforme du zonage ABC a des implications directes sur l’accession à la propriété. Les ménages souhaitant acheter dans les communes nouvellement classées en zone tendue pourront désormais bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’acquisition d’un appartement neuf.
Le PTZ, régi par les articles L31-10-1 à L31-10-14 du Code de la construction et de l’habitation, est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété. Toutefois, son montant et ses conditions d’octroi varient selon le zonage ABC. Avec cette réforme, un couple gagnant 40 000€ par an et souhaitant acheter un appartement neuf à 200 000€ dans une commune nouvellement classée en B1 pourrait bénéficier d’un PTZ allant jusqu’à 40 000€, contre 0€ auparavant.
Soutien à la construction dans les zones tendues
Le nouveau zonage ABC ne se limite pas aux nouvelles communes classées. Il impacte également 177 communes déjà en zone tendue. Ces dernières voient leur classification évoluer, ce qui aura plusieurs effets :
- Amélioration de l’équilibre économique des opérations pour les constructeurs, grâce à des plafonds de loyers et de prix plus élevés pour certains dispositifs fiscaux comme le Pinel.
- Élargissement de la demande pour certains types de logements, notamment les logements intermédiaires.
- Extension de l’accès au bail réel solidaire (BRS). En effet, ce dispositif innovant permet l’accession à la propriété à prix maîtrisé. Il est régi par les articles L255-1 à L255-19 du Code de la construction et de l’habitation.
Par exemple, une commune passant de la zone B2 à B1 pourrait voir ses plafonds de loyers Pinel augmenter de 10,55€/m² à 12,95€/m², rendant les investissements locatifs plus attractifs.
Mise en œuvre et suivi du nouveau zonage ABC
Le gouvernement a opté pour une application immédiate de cette réforme du zonage ABC, comme en témoigne la publication de l’arrêté au Journal Officiel le 11 juillet 2024. Or, cette rapidité d’exécution témoigne de l’urgence de la situation.
Cependant, le dispositif reste flexible :
- Les préfets poursuivront les échanges avec les élus locaux, conformément au principe de concertation territoriale.
- Des ajustements à la marge restent possibles via un nouvel arrêté, permettant une adaptation fine aux réalités locales.
- Un suivi des indicateurs de prix et de loyers sera maintenu. Ce dernier s’appuiera notamment sur les données de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et des observatoires locaux des loyers.
Cette approche permettra d’adapter le zonage ABC aux évolutions du marché immobilier. Dès lors, une révision sera possible tous les trois ans comme le prévoit la réglementation.
Enjeux et perspectives du zonage ABC réformé
La réforme du zonage ABC s’inscrit dans un contexte plus large de crise du logement. Elle répond à plusieurs défis :
- Difficultés croissantes des Français à se loger. Selon l’INSEE, le taux d’effort moyen pour le logement est passé de 17% en 1984 à plus de 25% aujourd’hui.
- Baisse de la production de nouveaux logements. En 2023, seulement 292 000 logements sont mis en chantier contre un objectif de 500 000 par an.
- Tensions sur le marché locatif dans de nouvelles zones. Surtout pour les villes moyennes qui ont vu leur attractivité augmenter suite à la crise sanitaire.
À long terme, cette révision du zonage ABC pourrait avoir des effets significatifs sur le paysage immobilier français. Elle pourrait redessiner la carte de l’attractivité territoriale et influencer les flux de population, en rendant certaines zones plus accessibles en termes de logement.
En cela, la réforme du zonage ABC marque un tournant dans l’approche gouvernementale du logement. De fait, elle témoigne d’une volonté d’agir rapidement face à la crise, en s’adaptant aux nouvelles réalités du marché immobilier français. En facilitant la construction et l’accès à la propriété, elle vise à répondre aux besoins de millions de Français. Cependant, le succès de cette mesure dépendra de sa mise en œuvre concrète. Il faudra surveiller son impact réel sur le marché immobilier dans les mois et années à venir.
