Une enquête de la DGCCRF révèle des irrégularités dans les pratiques des syndics de copropriété. Malgré l’introduction d’un contrat-type obligatoire, de nombreux professionnels continuent d’enfreindre la réglementation. L’étude, menée sur 457 établissements en 2021-2022, a mis en lumière des anomalies dans 313 d’entre eux. Cela va du non-respect du contrat-type à des facturations abusives. Bien que le taux d’infractions ait légèrement diminué, passant de 72,8% à 65,4%, la situation reste préoccupante. Face à ces manquements, les autorités ont pris des mesures allant de simples avertissements à des poursuites pénales. Quelles sont les principales infractions constatées et comment les copropriétaires peuvent-ils se protéger ?
Sommaire :
- Une enquête de la DGCCRF révélatrice sur les pratiques des syndics de copropriété
- Les principales infractions constatées chez les syndics de copropriété
- Les mesures prises contre les syndics de copropriété en infraction
- Des syndics de copropriété réactifs face aux demandes de mise en conformité
- Vers une professionnalisation accrue des syndics de copropriété
Une enquête de la DGCCRF révélatrice sur les pratiques des syndics de copropriété
Des contrôles massifs pour vérifier la conformité
La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mené une vaste enquête auprès des syndics de copropriété en 2021 et 2022. Au total, 457 établissements ont été contrôlés. Ainsi, 191 syndics ont été inspectés en 2021 et 266 en 2022. Cette opération visait à s’assurer du respect des nouvelles réglementations. Notamment, celle de l’utilisation obligatoire d’un contrat-type pour la gestion des copropriétés.
Cette enquête s’inscrit dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a introduit de nouvelles obligations pour les syndics de copropriété. En effet, l’article 55 de cette loi prévoit notamment l’utilisation d’un contrat-type, défini par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.
Des résultats inquiétants malgré une légère amélioration
Les résultats de l’enquête sont préoccupants. Parce que sur les 457 syndics de copropriété contrôlés, 313 présentaient des anomalies. Le taux d’infractions reste élevé, bien qu’il ait légèrement diminué. Puisqu’il passe de 72,8% en 2021 à 65,4% en 2022. Pour autant, cette légère amélioration ne suffit pas à masquer la persistance des problèmes dans le secteur.
Ces chiffres soulignent l’importance d’une vigilance continue dans ce domaine. Comme l’a déclaré un porte-parole de la DGCCRF : “ Malgré une légère amélioration, le taux d’anomalies reste préoccupant et justifie la poursuite de nos actions de contrôle.”
Les principales infractions constatées chez les syndics de copropriété
Non-respect du contrat-type : une négligence répandue
L’un des manquements majeurs concerne le non-respect du nouveau contrat-type. De nombreux syndics de copropriété, en particulier les indépendants non affiliés à une chambre syndicale, n’ont pas intégré les évolutions réglementaires. Les infractions portent notamment sur les modalités de résiliation des contrats et la désignation des prestataires.
Par exemple, certains syndics continuent d’utiliser des clauses de résiliation anticipée non conformes au contrat-type. Ce qui rend alors plus difficile pour les copropriétaires de changer de syndic. Cette pratique va à l’encontre de l’article 18-1 A de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui définit les conditions de résiliation du contrat de syndic.
Facturations abusives : un problème récurrent
Par ailleurs, les enquêteurs ont relevé de nombreuses irrégularités dans les pratiques de facturation des syndics de copropriété. Parmi les plus fréquentes :
- Facturation additionnelle de prestations incluses dans le forfait
- Surfacturation des prestations complémentaires
- Imputation indue de frais au syndicat des copropriétaires
- Perception illégale d’intérêts bancaires
- Facturation incorrecte du forfait annuel
- Majorations tarifaires non justifiées
Un cas typique est la facturation séparée de l’organisation des assemblées générales, alors que cette prestation est normalement incluse dans le forfait de base. Conformément à l’arrêté du 19 mars 2010 modifié par l’arrêté du 27 août 2015.
Transparence et information : des progrès restent à faire
Les syndics de copropriété présentent également des lacunes en matière d’information. En effet, l’enquête a mis en lumière des défaillances significatives en matière de communication et de transparence chez certains syndics de copropriété.
Or, ces manquements se manifestent à plusieurs niveaux :
- Affichage physique déficient. De nombreux établissements ne respectent pas l’obligation légale d’afficher clairement leurs tarifs. Que ce soit en vitrine ou à l’intérieur de leurs locaux. Cette pratique entrave la capacité des copropriétaires à comparer les offres et à faire des choix éclairés.
- Lacunes sur les plateformes numériques. l’examen des sites web des syndics a révélé des carences importantes en termes d’information. Parmi les omissions les plus fréquentes, on note l’absence de mention de Bloctel. Or, ce service permet aux consommateurs de s’inscrire sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique. C’est aussi le cas
pour le manque d’informations concernant le médiateur de la consommation, pourtant crucial en cas de litige.
Les mesures prises contre les syndics de copropriété en infraction
Face à ces infractions, la DGCCRF a pris diverses mesures :
- 134 avertissements pour des manquements mineurs
- 150 injonctions pour des infractions plus graves
- 41 procès-verbaux administratifs
- 9 procès-verbaux pénaux
- 2 amendes prononcées
- 1 proposition de transaction pénale acceptée
Ces sanctions s’appuient sur différentes bases légales, notamment l’article L.465-1 du Code de commerce pour les amendes administratives. Ainsi que l’article L.121-2 du Code de la consommation pour les pratiques commerciales trompeuses.
Des syndics de copropriété réactifs face aux demandes de mise en conformité
Soulignons la réactivité dont ont fait preuve de nombreux syndics de copropriété face aux demandes de mise en conformité. Cette promptitude à corriger les manquements relevés témoigne d’une volonté réelle d’amélioration au sein de la profession.
De plus, il convient de replacer ces résultats dans leur contexte temporel. Les contrôles ayant été effectués en 2021 et 2022, il est raisonnable de penser que la situation a évolué depuis. En effet, la prise de conscience suscitée par ces contrôles, combinée aux efforts de formation et d’adaptation aux nouvelles réglementations, laisse présager des résultats potentiellement plus favorables si une enquête similaire était menée aujourd’hui.
Cette évolution probable reflète la capacité d’adaptation du secteur et son engagement croissant vers une meilleure conformité réglementaire. Néanmoins, une vigilance continue reste nécessaire pour consolider ces progrès et assurer une gestion toujours plus transparente et efficace des copropriétés.
Vers une professionnalisation accrue des syndics de copropriété
L’enquête de la DGCCRF met en lumière les défis persistants dans le secteur des syndics de copropriété. Pour résoudre ces problèmes, une approche multidimensionnelle est nécessaire. Elle implique une meilleure formation des syndics de copropriété, une sensibilisation accrue des copropriétaires à leurs droits, et un renforcement des contrôles et des sanctions. L’objectif est de professionnaliser davantage le secteur et d’instaurer une relation de confiance entre les syndics de copropriété et les copropriétaires.
À l’avenir, il sera intéressant de suivre l’évolution de ces indicateurs pour voir si les mesures prises portent leurs fruits. La gestion transparente et équitable des copropriétés est un enjeu majeur pour le bien-être des résidents et la bonne tenue du parc immobilier français.
“ La professionnalisation des syndics de copropriété est un processus continu. Les résultats de cette enquête montrent que nous sommes sur la bonne voie, mais qu’il reste encore du chemin à parcourir pour atteindre une gestion optimale et transparente des copropriétés en France.”
