Vice de construction : le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages

Vice de construction
C’est au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire a commis la faute responsable du dommage.

Le syndicat des copropriétaires, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure, une faute de la victime ou celle d’un tiers.

Un propriétaire d’un appartement en copropriété assigné par sa locataire en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement, a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires.

La cour d’appel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais limite sa condamnation dès lors que le copropriétaire a réalisé des travaux sans autorisation.

En l’occurrence, le bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.

Pourtant l’arrêt est cassé car c’est au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire a commis la faute responsable du dommage. La victime n’a pas à établir de faute du syndicat.

En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute. Pour rappel, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Autrement dit, il ne suffit pas au syndicat des copropriétaires d’affirmer que le copropriétaire requérant a commis une faute, il doit en apporter la preuve. La cour d’appel ne pouvait donc, en l’espèce, se contenter des allégations du syndicat quant à l’incidence des travaux réalisés par le copropriétaire sur la réalisation du dommage : ce n’était pas au copropriétaire de démontrer son absence de faute mais au syndicat de la prouver.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à M. W… du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre Mme A… ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 août 2017), que M. W…, propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été assigné par sa locataire, Mme A…, en paiement de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le logement ; que M. W… a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la responsabilité des infiltrations en provenance du toit terrasse incombait au syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, abstraction faite du motif surabondant sur la déclaration de sinistre à la compagnie d’assurance de M. W…, en a exactement déduit que le syndicat des copropriétaires devait garantie à M. W… ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil ;

Attendu qu’il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ;

Attendu que, pour limiter la condamnation du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que celui-ci soutient que le bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;

[…]

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du jeudi 9 mai 2019
N° de pourvoi: 18-13670
Non publié au bulletin – Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

ECLI:FR:CCASS:2019:C300371

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 3 août 2017

Cass. 3e civ. 9-5-2019 n° 18-13.670 FS-D